投拓江湖 作者：投拓江湖
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
房地產(chǎn)玩法，最深層次的核心邏輯，就是金融。
因為房地產(chǎn)是屬于典型的投資驅動(dòng)，拿的項目越多，產(chǎn)出的規模越大，比如你在珠三角拿一塊地花了20億，那產(chǎn)出的規模至少也會(huì )過(guò)40億。去年還是100億的規模，膽子大一點(diǎn)，步子邁寬一點(diǎn)，今年說(shuō)不定就能上200億了。如果都去三四線(xiàn)城市拿地，地價(jià)低一點(diǎn)點(diǎn)的，說(shuō)不定還能直接干到500億元。高周轉要求高地價(jià)比，快速開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，一年內資金可以周轉上連詞，做大規模就是這個(gè)秘訣。
因此，我們可以看到前幾年每年年底的中指、克爾瑞等機構評出的房企排行榜，都會(huì )有房企排名陡增，殺入前面的陣營(yíng)。這些行業(yè)的“黑馬”房企，要么是融資能力超強，搞錢(qián)技術(shù)一流（畢竟以前沒(méi)有紅線(xiàn)，杠桿可以加到爆炸），要么就是拿地本領(lǐng)超強，借別人家的雞下蛋，或者花小錢(qián)圈大塊土地。憑借這些本領(lǐng)，長(cháng)袖善舞的一些房企，每年能實(shí)現50%以上的復合增長(cháng)，甚至在某個(gè)時(shí)間節點(diǎn)能實(shí)現100%的野蠻生長(cháng)。
放在以前，房地產(chǎn)發(fā)展會(huì )有3-5年的一輪周期，政策調控也都是有周期性的，緊一年松一年，中間再過(guò)度個(gè)一兩年的。遇到放松的階段，還能趕上房?jì)r(jià)大漲，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也就蹭蹭地往上漲，房企大佬都是這樣熬出來(lái)的。如果拿了高價(jià)地怎么辦？不要緊的，堅持個(gè)一年半載的，等房?jì)r(jià)地價(jià)都輪動(dòng)上漲了，問(wèn)題就都不是問(wèn)題了。唯一的問(wèn)題是，膽子太小，管理不善導致錯過(guò)了以前的最佳發(fā)展機遇的。
但是現在不行了，住房不炒已經(jīng)不是一句空喊的口號，在反復強調，深抓落實(shí)，長(cháng)期堅持后，幾乎都快成為一句成語(yǔ)了。在嚴格的限購限價(jià)政策下，房?jì)r(jià)漲不漲，漲多少都需要看地方的政策，拿錯一塊高價(jià)地，割肉都算好的了，破產(chǎn)跑路都有可能。這兩年，無(wú)數曾經(jīng)一擲千金拿地王的房企，在多次重復上演這個(gè)悲劇。
近期關(guān)于房地產(chǎn)金融方面的政策，在一步一步加緊，先是有“三道紅線(xiàn)”政策的規定，并明確了執行的時(shí)間表。然后再是有全國范圍內銀行收到監管層，關(guān)于涉房貸款不得超過(guò)30%的內部新規定，有部分城市甚至暫停了全部的涉房貸款。
這一些列新規的意圖十分明顯，就是要防止房企過(guò)多占用金融資源，在大家都在加大杠桿的背景下，房企給金融系統貢獻了大量的風(fēng)險，同時(shí)還擠占了其他行業(yè)的資金，形成了虹吸效應，制造業(yè)升級不起來(lái)，科技產(chǎn)業(yè)更是無(wú)從談起。從高層的操作思路來(lái)看，意圖很明顯，就是要打掉房企“高負債、高杠桿，高周轉”的三高預期，終結房地產(chǎn)的野蠻發(fā)展模式，讓出更多的資源發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟。因此房企要做的，就是要趁早認清形勢，找準自己的位置，畢竟都進(jìn)行直接的約談了，這種明示的意思表示已經(jīng)不能再直接了。
以前的瘋狂成長(cháng)的模式，就正式成為歷史了，以后只能通過(guò)精耕細作，賺取適當的行業(yè)利潤。以前那種全國范圍內瘋狂拿地的情況，將不大可能成為一個(gè)房企的常態(tài)。新的規則下，大型房企的總部會(huì )想辦法控制總負債率，甚至減少以集團的名義為地區公司的融資做背書(shū)。更多地是讓區域公司自己做股權融資，或者開(kāi)啟瘋狂的員工和高管入股跟投的模式，這會(huì )進(jìn)一步惡化地產(chǎn)人的生存狀況。同時(shí)，還會(huì )帶來(lái)一些新的行業(yè)變化，比如以后表外融資可能會(huì )更有市場(chǎng)，不少房企會(huì )花更高的成本去做表外融資。再比如，總包墊資的情況會(huì )加劇，甚至有的房企會(huì )發(fā)展到向總包借款融資，作為總包合同的捆綁談判條件。
對于大型房企來(lái)講，操作的空間還有一些，畢竟在全國多個(gè)項目同步銷(xiāo)售的情況下，是可以在保持融資規模、負債上限，現金拿地三者之間取得平衡的。但是像融創(chuàng )往常那種大規模地買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的并購模式，基本上是不可能了，沒(méi)有融資支撐的大型并購，無(wú)從談起。其實(shí)，很早就有房企嗅到了政策的風(fēng)向，提前進(jìn)行了一些大布局。今年早些時(shí)候，有一些品牌房企開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的模式，將存量的商業(yè)等難以去化的資產(chǎn)，打包打折銷(xiāo)售，將負債率降低了不少。
但是這個(gè)新的現實(shí)，對中小房企來(lái)講則要殘酷得多，特別是近兩年才開(kāi)始高喊學(xué)高周轉的，要在三年內沖1000億，2000億的中小房企，基本上可以徹底歇菜了。新規則之下，試錯的成本將會(huì )很高，小房企必須擁有足夠的現金和融資額度支撐，才可以去參與土地市場(chǎng)的火拼。一旦拿錯了一塊地，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售不理想，就意味著(zhù)系統風(fēng)險的決堤，因為不能再像以前一樣，通過(guò)短期的高成本融資度過(guò)難關(guān)（資金方也怕被管理層收拾）。
當然，面對這個(gè)新的現實(shí)，雖然已經(jīng)錯過(guò)了最佳的發(fā)展機會(huì )，很多房企仍然執意要去沖規模的，成功基本上屬于小概率事件，可能還不如去買(mǎi)彩票的概率大。
這兩年，因為債務(wù)問(wèn)題暴雷的房企，越來(lái)越多了。甚至連很多中型房企，也爆出了債務(wù)危機，類(lèi)似福晟，中迪禾邦這種。給中小房企留下的空間不多了，其中最靠譜的一條路就是跟地方平臺公司加強合作。中小民營(yíng)房企部分入股，地方平臺公司出地，大家一起合作開(kāi)發(fā)的模式，將會(huì )越來(lái)越多。
未來(lái)，大家很難看到地產(chǎn)排行榜在出現黑馬了，黑天鵝事件倒是不會(huì )少，讓我們拭目以待。
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