雷達Finance 作者：X編輯
來(lái)源：雷達財經(jīng)（ID：leidacj）
百億身家的黃紅云，當初和前妻友好協(xié)商離婚、還一起抵擋過(guò)“野蠻人”孫宏斌的進(jìn)攻，為何不及時(shí)支付3.72億元分手費，以至于被強制執行？
5月24日，金科股份發(fā)布公告稱(chēng)，經(jīng)與公司實(shí)際控制人黃紅云核實(shí)，媒體報道“黃紅云被執行超3.7億元”系其2017年與前妻陶虹遐女士離婚涉及的部分財產(chǎn)分割未完成而引起的分歧。
天眼查顯示，5月20日，現任金科控股董事局主席的黃紅云新增一條被執行人記錄，執行標的金額3.72億元，執行法院為重慶市高級人民法院，案號為(2021)渝執10號。
5月17日發(fā)布的2021年新財富500富人榜中，黃紅云家族以95.3億元財富位居榜單第457位。有投資者發(fā)出疑問(wèn)，為何身價(jià)百億卻不愿意支付分手費?
雷達財經(jīng)梳理發(fā)現，在離婚后，陶虹遐依然支持黃紅云，在與融創(chuàng )的股權爭奪戰中，陶虹遐與黃紅云結成一致行動(dòng)人，最終融創(chuàng )退出。
另值得關(guān)注的是，2020年三季報顯示，金科股份還踩中兩道“紅線(xiàn)”，到了年末，三道紅線(xiàn)卻已全部“達標”，這引發(fā)了市場(chǎng)對公司財技的質(zhì)疑。
百億富豪遭追討分手費
金科股份公告稱(chēng)，公司實(shí)控人黃紅云表示，其本人完全有能力且有意愿積極、快速履行解決陶虹遐女士向法院提出的前述申請事項。作為金科股份實(shí)際控制人，其個(gè)人及其投資的其他公司與金科股份在經(jīng)營(yíng)上完全獨立，從未占用金科股份的資金及資產(chǎn)。
黃紅云和陶虹遐原系夫妻關(guān)系。
公開(kāi)資料顯示，金科地產(chǎn)于1998年由黃紅云家族在重慶創(chuàng )立，是一家專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的企業(yè)集團。據重慶商報報道，在創(chuàng )業(yè)之前，黃紅云是從重慶涪陵的大山中走出來(lái)的，做過(guò)泥瓦匠，干過(guò)包工頭。
2011年金科股份借殼ST東源在深交所上市。上市之初，黃紅云、陶虹遐夫婦直接或通過(guò)金科控股間接持有公司約48.27%股份。2016年8月，黃紅云辭去了金科股份董事長(cháng)職位，但并未明確其辭職的原因。
根據多家媒體報道，徐翔操作股市一案，涉及到數家上市公司的董事長(cháng)、實(shí)控人聯(lián)手操縱股票，時(shí)任金科股份董事長(cháng)黃紅云名列其中。
2017年3月31日，金科股份對外披露，公司實(shí)際控制人黃紅云和陶虹遐經(jīng)友好協(xié)商，已辦理離婚手續、解除婚姻關(guān)系，并于公告當天簽署了《一致行動(dòng)協(xié)議》。
依據雙方相關(guān)約定，黃紅云和陶虹遐雙方解除婚姻關(guān)系后，其各自持有本公司股份、金科控股股權歸各自所有。同時(shí)，陶虹遐同意成為黃紅云一致行動(dòng)人，在處理金科股份經(jīng)營(yíng)發(fā)展且根據公司法等有關(guān)法律法規以及本公司章程需要由股東大會(huì )、董事會(huì )作出決議的事項時(shí)均保持一致行動(dòng)。
《一致行動(dòng)協(xié)議》生效后，金科股份實(shí)際控制人由黃紅云、陶虹遐變?yōu)辄S紅云。若陶虹遐持有的股份若需轉讓?zhuān)殐?yōu)先轉讓予黃紅云。
這次與前妻“協(xié)商”同進(jìn)退，被視為金科股權保衛戰的一部分。
2016年9月21日，孫宏斌的融創(chuàng )中國宣布以40億元認購金科股份非公開(kāi)發(fā)行股票9.07億股，占后者擴大后總股本16.96%。3個(gè)月后，融創(chuàng )中國公告再次透過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)收購3.3億股金科股份，至此融創(chuàng )間接合計持有金科1.237億股，約占其已發(fā)行股本的23.15%，逼近黃紅云一致行動(dòng)人的26.24%。
到2018年10月，融創(chuàng )通過(guò)旗下子公司持股上升至27.67%，首次超過(guò)了黃紅云家族，成為金科股份第一大股東。為了阻擊“野蠻人”孫宏斌，黃紅云隨即選擇與當時(shí)持股2.31%的女兒黃斯詩(shī)結成一致行動(dòng)人，以29.9925%股份奪回第一大股東位置。
股權爭奪大戰之外，孫宏斌派駐兩名董事到金科股份，對金科董事會(huì )的各種議案，投下了十來(lái)次反對票，不過(guò)并未撼動(dòng)黃紅云家族的地位。
“奪權”無(wú)望后，融創(chuàng )終于在2020年4月、5月開(kāi)始減持金科股份。有業(yè)內人士曾替孫宏斌算過(guò)這筆賬，粗略估算融創(chuàng )中國的持股總成本在76億元左右，2020年5月21日第四次減持后，融創(chuàng )及一致行動(dòng)人合計持股已降至5%以下4.9906%，卻已合計完成套現約106.2億元。
截至2021年一季度，金科控股、黃紅云、陶虹遐、以及黃紅云之女黃斯詩(shī)分別持有上市公司14.20%、10.98%、2.49%和2.31%的股份，黃紅云與陶虹遐在內的一致行動(dòng)人合計持有上市公司29.98%的股份。
其中，黃紅云持有金科控股51%股權，陶虹遐在金科控股占49%股權。另外，陶虹遐位列上市公司第八大股東、黃斯詩(shī)位列上市公司第十大股東。
同花順iFinD數據顯示，黃紅云所持股份的55.43%處于質(zhì)押狀態(tài)，金科控股所持股份的66.02%也處于質(zhì)押狀態(tài)。
胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜顯示，黃紅云家族位列2020年胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜第113位，財富總規模達到150億元。
不過(guò)隨著(zhù)金科股份股價(jià)自去年8月的11.27元/股高點(diǎn)，一路下跌至5月25日收盤(pán)6.18元/股，跌幅超過(guò)40%，市值約330億元，黃紅云的財富也出現縮水。5月17日發(fā)布的2021年新財富500富人榜中，黃紅云家族以95.3億元財富位居榜單第457位。
有投資發(fā)問(wèn)，百億身家的黃紅云，當初和前妻友好協(xié)商離婚、還一起抵擋過(guò)“野蠻人”孫宏斌的進(jìn)攻，為何不及時(shí)支付3.72億元分手費，以至于被強制執行？
銷(xiāo)售額5年增長(cháng)4.9倍
黃紅云雖早已辭去職務(wù)退隱幕后，但不影響金科股份兇猛擴張。
2016年，還偏安川渝的金科股份當年銷(xiāo)售額為455億元，全國排名30位。幾年后，金科股份在“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”向“美好生活服務(wù)商”戰略轉型過(guò)程中，開(kāi)始兇猛拿地、大舉擴張，并走出重慶布局全國市場(chǎng)。
2018年，金科股份合約銷(xiāo)售額達1291億元，同比增長(cháng)81%；2019年銷(xiāo)售額攀升至1860億元，同比增長(cháng)57%；2020年更是突破2000億，達到2232億元，同比增長(cháng)20%。
克而瑞數據顯示，2020年金科在全口徑銷(xiāo)售金額排行榜上，達到2234.9億元，位列全行業(yè)第16名，比2016年提高了14個(gè)名次。如果按銷(xiāo)售額計算，金科股份2020年的銷(xiāo)售額是2016年的4.91倍。
金科股份年報顯示，2020年，公司實(shí)現營(yíng)收877.04億元，同比增長(cháng)29.41%；實(shí)現凈利潤97.04億元，同比增長(cháng)52.66%；歸屬上市公司股東凈利潤為70.3億元，同比增長(cháng)23.86%。
不過(guò)，金科股份規模大幅增長(cháng)和一幅看起來(lái)完美年報背后，卻隱藏著(zhù)巨額債務(wù)風(fēng)險、新增土地儲備減少和盈利能力下降等問(wèn)題。
與許多靠負債實(shí)現規模發(fā)展的房企類(lèi)似，金科股份銷(xiāo)售額從破千億，再到超2千億，這一路狂奔為也是通過(guò)杠桿經(jīng)營(yíng)發(fā)展起來(lái)的。2016年，金科股份負債合計867.2億元；到了2020年末，公司負債飆升至3076.59億元。
截至2020年末，金科股份的有息負債達837.7億元，短期借款直接從2019年的30.6億元飆升至2020年的104.7億元。
此外，金科股份2020年新增土儲減少，土地購置金額卻大幅增加，顯示出土地成本上升。數據顯示，2020年公司新增土地儲備面積2364萬(wàn)平方米，低于2019年新增土儲積3323萬(wàn)平方米；2020年土地購置合同金額892億元，卻較2019年公司土地購置合同金額888億元，高出0.45%。
東興證券研報指出，金科股份2020年拿地堅持堅持“二三線(xiàn)為主，一四線(xiàn)為輔”的布局，拿地均價(jià) 3773 元/平米，同比增長(cháng) 41.2%。地貨比為37.9%，逼近40%的安全線(xiàn)。
金科股份表示，2021年給公司及所投資的公司設定的銷(xiāo)售目標不低于2500億元。按此計算同比增長(cháng)12%，低于2020年的增速。
不僅如此，金科股份的盈利能力也出現下降。財報顯示，其2020年毛利率為23.16%，同比下降5.68個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，其2017年、2018年的毛利率分別為21.32%、28.57%。
4月7日，標普發(fā)布金科股份的評級報告，認為金科股份的盈利能力面臨壓力，這與行業(yè)趨勢相似。2021年和2022年，該公司的毛利率將降至21%-22%，因為近年來(lái)該公司70%-80%的土地收購都是通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)獲得的。金科股份在實(shí)現高于行業(yè)平均水平的利潤率方面沒(méi)有額外優(yōu)勢。
土地獲取方面，標普稱(chēng)，金科股份在2020年新獲得的土地成本為其預計平均售價(jià)的35%-40%，高于行業(yè)平均水平。金科股份的目標是通過(guò)非公開(kāi)拍賣(mài)增加土地收購，如項目收購、混合用途綜合體、文化旅游和養老項目。在擴大其他土地儲備方式方面，它還沒(méi)有建立良好的記錄。
“如果金科股份的盈利能力因土地成本上升和目標城市競爭加劇而大幅下降，或因項目交付意外延遲而收入記錄低于標普的預期，可能會(huì )下調評級?！睒似赵趫蟾嬷斜硎?。
半年“紅”變“綠”被質(zhì)疑隱藏債務(wù)
自“三道紅線(xiàn)”監管新規公布以來(lái)，如何“變綠”成為處于“紅檔”的地產(chǎn)企業(yè)頭等大事。
根據2020年半年報數據計算，金科股份剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.08%，凈負債率為124.62%，現金短債比0.98倍。
2020年三季報數據顯示，金科股份剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為72.71%，凈負債率為112.2%，現金短債比為1.02倍。
按照三道紅線(xiàn)相關(guān)標準，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超70%、凈負債率不超100%、現金短債比不小于1倍。金科股份在半年報中三個(gè)指標均觸及紅線(xiàn)，三季報現金短債比大于1，減少一條紅線(xiàn)。
當時(shí)外界認為，按照三季度數據來(lái)看，金科股份想要在四季度實(shí)現三道紅線(xiàn)全部達標存在著(zhù)不小壓力，其中剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率要減少2.7個(gè)百分點(diǎn)以上，凈負債率要減少12個(gè)百分點(diǎn)以上，并且在此基礎上，保持現金短債比在1倍以上。
而截至2020年末，金科股份凈負債率為71.84%，下降40.72個(gè)百分點(diǎn)；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為68.99%，下降3.72個(gè)百分點(diǎn)，現金短債比1.34倍，三道紅線(xiàn)首次全部“轉綠”。
僅用半年時(shí)間，三道紅線(xiàn)便已全部“達標”，金科股份被質(zhì)疑應對有“技巧”。
網(wǎng)易清流工作室撰文稱(chēng)，金科股份先通過(guò)為參股公司提供借款擔保，再頻繁“調用子公司富余資金”到公司，以獲取充足流動(dòng)性。但這些資金卻不計入表內負債科目，大大降低了負債率。
例如，金科股份為重慶金煜輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京金科德遠置業(yè)有限公司及常州金宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，提供合計6.1億元連帶責任擔保，同時(shí)從上述三家公司調取“富余資金”超過(guò)10億元。
由于參股子公司不并表，金科股份從項目公司抽走資金，在賬上會(huì )體現為其他應付款，不影響“三道紅線(xiàn)”計算。
雷達財經(jīng)發(fā)現，金科股份的財務(wù)附注中，2020年對外擔保余額合計180.61億元，較2019年同比增長(cháng)54%。
與之對應，2020年金科股份其他應付款科目余額260.58億元，較2019年174.26億元增長(cháng)49.54%。
除此之外，還有行業(yè)人士質(zhì)疑金科股份少數股東權益大幅增長(cháng)，“可能存在明股實(shí)債情況?！?/p>
對于上述質(zhì)疑，雷達財經(jīng)嘗試向公司求證，截至發(fā)稿未獲回復。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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