作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

最近在思考一個(gè)費腦的問(wèn)題：投資測算的價(jià)值出發(fā)點(diǎn)是什么？

是為了積極篩選合適的項目，擇機而上；還是消極淘汰一切不合適的項目，拒絕折騰？

投資的標準工作流程，大多都是接到項目的第一步先做測算，把大致的土地成本，開(kāi)發(fā)節點(diǎn)，各項成本，稅費，銷(xiāo)售價(jià)格和去化速度填進(jìn)去，得出一個(gè)初步的指標結果。比如利潤率，ROE，IRR，現金流回正周期，等等。如果這個(gè)指標，與公司的投資標準，差距不大，才會(huì )有下一步?jīng)Q定是否上會(huì )的操作，不滿(mǎn)足就會(huì )直接否掉。

作為投資人兩種基本功，測算和寫(xiě)報告，測算的重要性甚至是大于寫(xiě)報告的。因此很多公司，在研究和改進(jìn)測算表上走上了一條不歸路。從最初的靜態(tài)測算，后來(lái)成了動(dòng)態(tài)測算，再后來(lái)發(fā)展成集合套表，十多個(gè)子表構成，需要成本、營(yíng)銷(xiāo)、投資三個(gè)部門(mén)共同填寫(xiě)才能完成。還會(huì )在大家的使用反饋中，持續改進(jìn)，每個(gè)月一小改，一個(gè)季度一大改。

不少投資人，也在測算上下足了功夫，從進(jìn)公司的那一刻起，就努力在學(xué)各個(gè)子表的要素構成，勾稽關(guān)系，稅費計算與分攤的邏輯。都想把每個(gè)子表的內容都弄清楚，各種BUG的邊界摸透。遇到一個(gè)復雜的項目時(shí)，還會(huì )與部門(mén)同事因為測算問(wèn)題，爭得面紅耳赤。

很多公司的測算表很完美，制表人努力把各種情況都考慮進(jìn)去了，用表的投資人也很專(zhuān)業(yè)。但是，這并不代表就能多拿地，測算現實(shí)中發(fā)揮的作用，往往是相相反的。因為，現實(shí)情況復雜多變，測算是測不準的，只能測出一個(gè)框架，未來(lái)的一些不可控因素，不會(huì )按照你測算標的預測發(fā)展。

比如一個(gè)30畝，貨值5個(gè)億的項目，上投決會(huì )的利潤是6個(gè)點(diǎn)，凈利潤也就3000萬(wàn)左右。但是后面開(kāi)發(fā)，因為無(wú)證施工，還有環(huán)保處罰，光罰款就被罰了七八百萬(wàn)。因為開(kāi)發(fā)節點(diǎn)耽誤了兩個(gè)月，融資時(shí)間也拉長(cháng)了，現金流回正時(shí)間也變了，IRR低到不能看。

再舉個(gè)真實(shí)的例子。

在2016年年初的時(shí)候，某二線(xiàn)城市的遠郊縣打算勾一塊地。因為是首家進(jìn)的房企，當地政府熱烈歡迎，在保證摘牌的情況下，還給了1400元/平米的超低樓面價(jià)。但是當地縣城的房?jì)r(jià)也剛過(guò)6000元，這個(gè)項目還在該縣的一個(gè)鎮上，離縣城還有還幾公里路。根據測算的結果，精裝售價(jià)要6400元/平米以上，才能不虧。

很明顯，純粹從測算的角度來(lái)看，這個(gè)項目是注定不能拿的，無(wú)論怎么看都會(huì )虧。但最終這個(gè)項目，還是在集團的支持下拿了，因為這個(gè)時(shí)候公司缺土儲，這個(gè)項目可以一下子拿幾百畝。只要不太虧，公司都愿意干，而且愿意等房?jì)r(jià)上漲。后來(lái)到了2017年，后面全國樓市輪動(dòng)上漲，這個(gè)項目不僅沒(méi)虧，還賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

如果僅僅只是以測算作為價(jià)值參考，那這個(gè)項目就不拿了，也不會(huì )有后面大把掙錢(qián)的事情了。

在實(shí)際的項目開(kāi)發(fā)中，也有的項目拿地的時(shí)候，測算有10個(gè)點(diǎn)的利潤，后來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)還漲了五六百元。項目竣工結算后，發(fā)現最終的利潤率竟然比10個(gè)點(diǎn)還低，這是為什么呢？因為材料成本上漲了（比如近幾年商混成本漲價(jià)就很厲害），突然出了個(gè)裝配式住宅政策，成本又高了不少。跟總包單位扯皮，結算款又多花了不少，超出了成本控制目標。

那么拿地階段，做測算還有價(jià)值嗎？還是純粹的自己玩？

只能說(shuō)，測算表提供了一個(gè)價(jià)值研判工具，項目的好壞，以及拿地后經(jīng)營(yíng)目標是不能按測算表的預期實(shí)現，甚至會(huì )完全背道而馳。當然，也有人會(huì )說(shuō)，投資只管現在能不能拿地，對后面的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，也不負有責任，考慮太多因素，是不是太累了。

可以說(shuō)，那些過(guò)于認認真真做測算的，反而是拿不到什么好地，或者說(shuō)是壓根拿不到地。為了湊上會(huì )指標，測算在各個(gè)區域公司的投資部人員手里，展現了極大的靈活性。區域總讓成本再降個(gè)三百，售價(jià)再加個(gè)五百，利潤率由五個(gè)點(diǎn)變成了九個(gè)點(diǎn)，大大超出集團投資標準，妥妥地一個(gè)好項目就這樣誕生了。再好好包裝包裝，就可以上會(huì )了。

如果是遇到不想上的項目，成本就再加個(gè)五百，售價(jià)降個(gè)三四百，潤率由八個(gè)點(diǎn)變成了五個(gè)點(diǎn)。剛好夠得上投資標準的一個(gè)項目，經(jīng)過(guò)這一通操作，降低了三個(gè)點(diǎn)利潤，完美錯過(guò)，就可以不上會(huì )了。

不少人，甚至在日復一日簡(jiǎn)單重復的測算中，摸索出了一套自己“偷懶”的捷徑。在測算表中，額外加入各種加減乘除勾稽公式，方便項目測算時(shí)，直接簡(jiǎn)單填幾個(gè)數字，就可以迅速出結果。不超過(guò)五分鐘，搞定一個(gè)項目的測算，畢竟都是算著(zhù)玩，項目又不會(huì )真的上。

如果只是玩這些游戲，那么測算就成了純粹的自己玩，沒(méi)有任何價(jià)值。

因此，很多決策層面的大領(lǐng)導，基本上不會(huì )去在意你的測算，更不會(huì )關(guān)注你那點(diǎn)成本售價(jià)的細節，這其中一些道道你懂我懂大家都懂。在他們心里只算一筆大賬，只要邏輯上沒(méi)問(wèn)題，沒(méi)有硬傷和市場(chǎng)風(fēng)險，這個(gè)項目基本上就可以干。

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原標題： 測算認真做，反而拿不了地