從央行負責人表態(tài)來(lái)看，此番全面降準0.5個(gè)百分點(diǎn)，可釋放長(cháng)期資金約1萬(wàn)億元，主要用于紓困實(shí)體經(jīng)濟。一方面，引導金融機構積極運用降準資金加大對小微企業(yè)的支持力度；另一方面，此次降準降低金融機構資金成本每年約130億元，通過(guò)金融機構傳導可促進(jìn)降低社會(huì )綜合融資成本。并再次強調當前我國經(jīng)濟穩中向好，央行將繼續堅持貨幣政策的穩定性、有效性，堅持貨幣政策正?；?，堅決不搞大水漫灌式強刺激。

而從市場(chǎng)反響來(lái)看，7月中旬便祭出降準大招著(zhù)實(shí)超預期，7月12日三大股指全線(xiàn)上漲，創(chuàng )業(yè)板指數更是大漲3.68%。我們認為基于美聯(lián)儲或將提前收緊貨幣政策，難免將擾動(dòng)全球資金流向，央行此番降準頗有未雨綢繆的深意，以期更好地幫扶中小微企業(yè)，助力中國經(jīng)濟高質(zhì)量增長(cháng)。

而在央行全面降準后，上海銀保監局在7月12開(kāi)出17張罰單，其中7份罰單的受罰事由為涉房信貸業(yè)務(wù)違規，主要涉及個(gè)人住房貸款借款人償債能力審查不審慎，個(gè)人貸款違規用于購房，固定資產(chǎn)貸款變相用于支付土地出讓金等多項違規行為。例如上海銀行，存在同業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)合規審查嚴重違反審慎經(jīng)營(yíng)規則、個(gè)人貸款違規用于購房、個(gè)人住房貸款借款人償債能力審查不審慎。

據不完全統計顯示，2021年2季度，銀保監會(huì )對銀行業(yè)開(kāi)出了745份罰單，合計罰款金額約6.05億元。具體的處罰事由中，涉房業(yè)務(wù)的比重著(zhù)實(shí)不低。其中，流動(dòng)貸款資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)受到10次監管處罰，個(gè)人消費貸款流入樓市同樣受到10次行政處罰，其余處罰事由還包括房開(kāi)貸資金流向監控不力、同業(yè)投資等違規投向地價(jià)款或四證不全的房地產(chǎn)項目、信用卡資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

聯(lián)系到2021年以來(lái)，房地產(chǎn)信貸資金管控全面趨緊，主要涉及以下兩方面內容：

其一，以嚴打經(jīng)營(yíng)貸為重要抓手，謹防信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央多部委全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監管，強化貸前、貸中貸后、銀行內部、中介機構等多領(lǐng)域管控。多省市積極開(kāi)展個(gè)人住房信貸管理自查，并采取一系列的懲戒措施。例如廈門(mén)，已查實(shí)2725筆共計17.93億元貸款違規流入樓市，其中確認被“炒房”組織直接套取共計1.01億元。

信貸資金監管領(lǐng)域更從銀行擴大到類(lèi)金融機構。6月，深圳、廣州、重慶、內蒙古等地陸續發(fā)布相關(guān)文件，對小貸公司、融資擔保機構的“過(guò)橋貸”、“尾款貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)開(kāi)展約談和監控。

其二，以調升房貸利率為輔助手段，2月以來(lái)全國房貸利率趨勢性上升。融360數據顯示，2021年2月，全國房貸利率率先止跌回升，隨后數月呈趨勢性上移。截至5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較年內低點(diǎn)上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較年內低點(diǎn)上漲8BP。

房貸獲批難度大幅增加，深圳、上海、杭州等熱點(diǎn)城市銀行不僅加強各項購房資質(zhì)的審核，而且放貸周期明顯拉長(cháng)，佛山、東莞、惠州等放貸周期均達到100天以上，部分城市銀行因房貸額度緊張更是階段性停貸。

我們認為在央行降準后上海銀保監局嚴懲違規貸款流入樓市，真實(shí)反映央行降準主要用于紓困實(shí)體經(jīng)濟，并不代表放松房地產(chǎn)信貸資金管控，其對樓市利好程度著(zhù)實(shí)有限。尤其是那些房?jì)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，更需強化信貸資金用途管理，嚴防信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

展望未來(lái)，在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)信貸政策或將持續收緊，全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，避免房地產(chǎn)成為金融風(fēng)險的“灰犀?！?。

其一，房企融資的“三道紅線(xiàn)”將持續發(fā)力，并將由12家試點(diǎn)房企擴大到所有企業(yè)，嚴控房企有息負債規模，引導融資激進(jìn)房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗，融資能力的高低或將成為企業(yè)的核心競爭力。

其二，狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”，確保居民杠桿率不再繼續上升。以房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”為監管準繩，商業(yè)銀行將嚴控個(gè)人住房貸款投放節奏，房貸利率仍將趨勢性上移，并進(jìn)一步強化信貸資金用途管理，通過(guò)商業(yè)銀行全面自查、監管部門(mén)排查問(wèn)責，嚴防信貸資金通過(guò)各種渠道違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

受限于房地產(chǎn)信貸政策仍將嚴控，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將延續城市分化的既定格局。一方面，熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)信貸政策或將持續收緊，樓市成交或將適度回落，但并不會(huì )明顯失速。不過(guò)，那些投資炒作氛圍濃厚且缺乏需求支撐的熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市，一旦信貸資金予以嚴控，市場(chǎng)或將趨勢性降溫，成交也將大幅回落。另一方面，壓力城市房地產(chǎn)信貸政策難言全面松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交整體上行幅度著(zhù)實(shí)有限。