近期，新希望地產(chǎn)公布其公司債2020年債券年報。2020年新希望地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售規模突破千億，排名躍升至行業(yè)40強，規模擴張迅速。此外，新希望地產(chǎn)在償債能力方面持續改善，三條紅線(xiàn)指標穩居綠檔水平，未來(lái)新希望地產(chǎn)有望借助優(yōu)秀的財務(wù)維持規模的穩健擴張力度。

新希望地產(chǎn)銷(xiāo)售規模的增長(cháng)，一方面得益于其城市深耕、區域聚焦策略。2020年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的接近90%來(lái)源于華東和西南的9個(gè)城市，城市深耕策略顯著(zhù)，其中，杭州、南京、溫州、成都4城的銷(xiāo)售金額貢獻超過(guò)100億元以上。截至2020年底，新希望地產(chǎn)在售項目主要集中在15個(gè)高能級城市中，主要分布在長(cháng)三角城市群、西南核心城市和粵港澳大灣區三大核心城市群，這些城市普遍市政配套較為完善、居民擁有較強的購買(mǎi)力,使得抗風(fēng)險能力較強，為新希望貢獻穩定的銷(xiāo)售。

另一方面，銷(xiāo)售的增長(cháng)還得益于新希望地產(chǎn)自2018年以來(lái)在拿地方面比較積極，且持續加大與其他房企的合作。2020年新希望地產(chǎn)新增土地總價(jià)的73%都在二線(xiàn)城市，在蘇州、南京、杭州等城市積極補充土儲。與此同時(shí)，新希望地產(chǎn)的合作力度持續較大，與萬(wàn)科、融創(chuàng )、保利、融信等大型房企，建立了長(cháng)期的合作關(guān)系，可以通過(guò)多元合作拿地從而實(shí)現風(fēng)險分散，同時(shí)學(xué)習這些大型房企的產(chǎn)品打造及運營(yíng)管理經(jīng)驗，2020年新希望銷(xiāo)售金額權益比為52%。同時(shí)可以看到，2020年新希望的長(cháng)期股權投資152.92億元，同比增長(cháng)233.0%，四年復合增長(cháng)率達到191%，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，在降低拿地風(fēng)險的同時(shí)，也促進(jìn)新希望地產(chǎn)銷(xiāo)售規模實(shí)現較大的飛躍。

2020年新希望地產(chǎn)毛利潤77.27億元，同比增長(cháng)54.1%；凈利潤28.42億元，同比增長(cháng)16.7%；利潤的增幅下降主要在于企業(yè)規模增長(cháng)帶來(lái)的管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用的上漲；歸母凈利潤14.65億元，同比下降5.7%，且歸母凈利潤占凈利潤51.5%，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)應警惕合作項目增多帶來(lái)的盈利不確定性對歸母凈利潤的侵蝕。

2020年新希望地產(chǎn)毛利率25.3%、凈利率9.3%、歸母凈利率4.8%，分別同比下降了2.1、4.0、3.7個(gè)百分點(diǎn)。主要在于新希望重點(diǎn)深耕一二線(xiàn)城市，這些城市的限價(jià)政策對新希望地產(chǎn)項目利潤造成一定的擠壓，加上合作項目的增多，對項目的成本管控方面存在一定的不確定性，對利潤率造成一定的影響。

在融資能力方面，新希望地產(chǎn)具有較為優(yōu)秀的表現。一方面，新希望地產(chǎn)持續提升銀行授信額度，2019年末的銀行授信總額度為323.80 億元，2020年新增103.20億元至427.00 億元；另一方面，得益于信用債的使用豐富了公司的融資渠道，降低融資成本，目前新希望地產(chǎn)存續期公司債有3筆，最低的融資成本可達到3.85%。截止2020年，新希望地產(chǎn)計算加權融資成本為6.12%，同比下降了0.39個(gè)百分點(diǎn)。

2020年新希望地產(chǎn)持續保證較高的回款率，銷(xiāo)售回款率達到90%，得益于此，2020年末，新希望地產(chǎn)持有現金150.91億元，同比上升14.2%，現金短債比1.98，短期內償債壓力較??；長(cháng)短債比3.78，同比增長(cháng)0.5，債務(wù)結構健康。

此外，在“三條紅線(xiàn)”表現上，新希望地產(chǎn)2020年末剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66.5%、凈負債率66.0%、非受限現金短債比1.96，分別同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)、下降16.9個(gè)百分點(diǎn)和上升0.46。由此，2020年末新希望地產(chǎn)的三項指標均同比均屬于綠檔，且同比有所改善，財務(wù)表現健康穩健，在當前調控下未來(lái)發(fā)展具有優(yōu)勢。

總的來(lái)看，新希望近幾年銷(xiāo)售規模增長(cháng)迅速，2020年規模更進(jìn)一階踏入千億陣營(yíng)，主要得益于“精耕新一線(xiàn)、強二線(xiàn)”發(fā)展戰略聚焦購買(mǎi)力較強的城市，同時(shí)持續保持與大型房企合作也是規模上漲的重要因素。但值得應警惕高能級城市限價(jià)不松動(dòng)對企業(yè)項目利潤的侵蝕，未來(lái)應在高能級城市做好口碑之后穩步推動(dòng)全國化城市布局，同時(shí)持續打造自有項目產(chǎn)品力，提高盈利增長(cháng)點(diǎn)。