投拓江湖 作者：投拓江湖
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
經(jīng)濟學(xué)家任澤平教授，曾提出了一個(gè)非常有名的觀(guān)點(diǎn)“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長(cháng)期看人口”，這句話(huà)揭示了房地產(chǎn)發(fā)展與人口增長(cháng)之間的深刻聯(lián)系。
前不久，根據公安部發(fā)布2020年人口統計數據，媒體據此繪制了歷年中國新增人口趨勢，發(fā)現近兩年人口增長(cháng)有了根本性的轉變，如下圖：
根據上圖可以看出，在2016年以后算起，我們國家新增人口，已經(jīng)出現了四連降。而2016年是一個(gè)轉折點(diǎn)，因為在這一年以前，全面放開(kāi)二孩政策在各地執行落地，出現了一小波人口出生高潮，享受了持續的政策紅利。如果不是二孩放開(kāi)政策，可能新增人口減少的趨勢會(huì )加速進(jìn)行。問(wèn)題到了2020年，開(kāi)始變得嚴重起來(lái)，新出生人口剛剛過(guò)1000萬(wàn)，2021年能不能超過(guò)1000萬(wàn)，估計很難說(shuō)。所以，近期有專(zhuān)家紛紛建議盡快放開(kāi)人口生育限制，鼓勵大家多生小孩，甚至一度傳出東北將開(kāi)放生育試點(diǎn)。
根據中國社科院的預測，在2029年，中國的總人口數將達到峰值14.42億人，從2030年開(kāi)始，人口將持續負增長(cháng)，其中60歲以上老年人的比例，將超過(guò)三分之一。不管這個(gè)預測數據準不準，但是這個(gè)趨勢確實(shí)是來(lái)了，我們有足夠的理由相信。
人口對房地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)作用，毋庸置疑。在過(guò)去的二十年，中國有超過(guò)4億人，在城市安家落戶(hù)，而在城市擁有住房成為一種集資源、身份于一體的象征。正式由于大量人口在城市置業(yè)安家，帶來(lái)大量的住房需求，推動(dòng)產(chǎn)生了中國房地產(chǎn)的“黃金十年”“白銀十年”。這背后的主要貢獻力量，當屬改革開(kāi)放以后出生的70后，80后，以及較早的一批90出生人口潮，這部分龐大人群，是購房群體中的核心需求力量。
隨著(zhù)這兩年新增人口趨勢的下滑，必然會(huì )對中國的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響，以前的人口紅利驅動(dòng)模式將逐漸出歷史舞臺。而作為嚴重依賴(lài)人口增長(cháng)房地產(chǎn)，發(fā)展格局和發(fā)展模式也將面臨重大調整：
1、房地產(chǎn)發(fā)展的天花板已臨近，未來(lái)將會(huì )呈現長(cháng)時(shí)間緩慢增長(cháng)，零增長(cháng)，然后呈現逐漸下滑的趨勢。這里指的是全國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售面積，而總的銷(xiāo)售金額，會(huì )隨著(zhù)銷(xiāo)售價(jià)格的上漲而繼續上漲。2020年，全國總的商品房銷(xiāo)售面積176086萬(wàn)平米，比2019年上漲了2.6%，而在2019年的時(shí)候，這個(gè)增長(cháng)率還是6%左右。未來(lái)總的銷(xiāo)售面積將會(huì )進(jìn)入微增長(cháng)，甚至零增長(cháng)的時(shí)代。
這個(gè)大趨勢很重要，我覺(jué)得大家要基于此對未來(lái)的房地產(chǎn)有一個(gè)基本的判斷。因為總量的增長(cháng)停滯，導致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕，不會(huì )再繼續變大，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)上的從業(yè)人數，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰略和競爭格局。未來(lái)會(huì )更加比拼地產(chǎn)公司的效率，人效比，盈利能力，管理和決策效率，以及企業(yè)的外部經(jīng)濟性。如此種種，就會(huì )體現為行業(yè)的動(dòng)蕩越來(lái)越頻繁，比如裁員、福利待遇降低，公司兼并，通俗點(diǎn)講，也就是之前大家所熟知的“內卷化”。
2、越來(lái)越多的城市房子會(huì )“剩余”。根據中國人民銀行調查統計司在2020年的一份調查數據顯示，城鎮居民住房平均擁有率為96%，有一套住房的家庭數量占比為58.4%，有兩套住房的家庭占比為31%，有三套及以上的家庭占比為10.5%，戶(hù)均擁有1.5套住房。當然，這個(gè)數據是涵蓋了各類(lèi)城市的，不管是一二線(xiàn)城市，還是縣城，鎮上的都算。
戶(hù)均擁有1.5套住房，很多人雖然感覺(jué)自己被平均了，但這確實(shí)是目前我國住宅存量的現狀。特別是一些三四五線(xiàn)城市，一套房子的總價(jià)并不太高，一個(gè)家庭有兩套以上房子的很常見(jiàn)。而這些城市里面的大部分城市新增人口，不管是自然人口增產(chǎn)，還是機械人口增長(cháng)，大多都是不足以支撐城市的房地產(chǎn)發(fā)展的。在大多數家庭都有住房的情況下，未來(lái)的新增人口再買(mǎi)房的意愿會(huì )降低。房子過(guò)剩的情況，會(huì )越來(lái)越嚴重，二手房想出手的難度越來(lái)越大，新房銷(xiāo)售市場(chǎng)也好不到哪里去。
3、對房地產(chǎn)而言，普遍性的人口紅利沒(méi)有了，但是區域性的人口紅利仍然長(cháng)時(shí)間存在。目前我們國家的城市化率剛剛過(guò)60%，未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內，還會(huì )以每年接近1%的速度，繼續進(jìn)行城市化進(jìn)程。那就是每年有超過(guò)1000萬(wàn)人進(jìn)入城市，這部分人群都是購房主力。按照國際經(jīng)驗80%的城市化率，未來(lái)20年內達到這個(gè)標準，我們國家還有20年的結構化人口紅利，這是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展仍然大有可為的基礎。
但是這個(gè)人口紅利是區域性的，主要是集中在一二線(xiàn)城市，省會(huì )城市以及部分省內的經(jīng)濟強市，這部分城市對人口的吸附力較強。前兩年開(kāi)始的各大城市人才落戶(hù)政策，已經(jīng)有越來(lái)越多的城市加入，加劇了這一趨勢，基礎設施，就業(yè)機會(huì )，產(chǎn)業(yè)配套具有優(yōu)勢的城市，將會(huì )有持續的人口輸入。而剩下的一些競爭力較弱的城市，將會(huì )面臨人口持續凈流出，經(jīng)濟發(fā)展停滯不前的窘境。
體現在房地產(chǎn)領(lǐng)域，就是熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售量?jì)r(jià)繼續走強。這對房企的拿地也帶來(lái)了不少的挑戰，不少房企在熱點(diǎn)城市的拿地競爭能力是不足的，即使是排名靠前的品牌房企，也存在個(gè)別區域公司拿地破局困難的情況。特別這兩年各大城市強勢崛起的城投公司，地方平臺國企，在土拍市場(chǎng)拿地不可謂不兇猛。
對于新人口增長(cháng)危機下的房地產(chǎn)新變局，房企需要及時(shí)改變拿地策略，建立新的運營(yíng)思維，才能有效應對。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
