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旭輝尚未度過(guò)黎明前的黑暗

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2022-03-31 15:14 2334 0 0
這些非全資項目中,旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。少數股東權益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋

作者:神鎮的貓總

大灣區某合作樓盤(pán),一個(gè)大股東一個(gè)小股東,小股東面臨資金問(wèn)題,想七折將股權賣(mài)給大股東,大股東不想要。

不久后,大股東資金也開(kāi)始緊張,五折對外出售股權,遍尋買(mǎi)家未果。

這個(gè)笑中帶淚的故事,遠遠還沒(méi)有反映出,過(guò)去一年里合作項目的全部尷尬。

房企合作開(kāi)發(fā)樓盤(pán),初衷是為了分擔風(fēng)險,如今卻出現了一個(gè)致命問(wèn)題:

銷(xiāo)售不暢、預售資金監管趨嚴、合作方暴雷風(fēng)險,合作項目公司資金,無(wú)法有效歸集至股東方,加劇了房企流動(dòng)性壓力。

解決辦法也很尷尬,如果收購合作方股權,一定程度上方便資金歸集,但短時(shí)間也需付出一筆現金,以及承擔今后全部開(kāi)發(fā)壓力。

當然,如果是“明股實(shí)債”,或者與合作方簽訂了“抽屜協(xié)議”,不得不收購合作方股權,則可能會(huì )是另外一個(gè)故事。

典型如旭輝。

瑞銀的報告指出,旭輝400多個(gè)項目公司,80%非全資擁有。這些非全資項目中,旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。

總體來(lái)看,旭輝的表外債務(wù)規模為600-900億元,隨著(zhù)合作方債務(wù)風(fēng)險加大,旭輝或需投入100-570億元接盤(pán)股權。

作為行業(yè)戰略大師,自稱(chēng)保守派的旭輝老板林中,當然不同意,立刻跳起腳來(lái)罵瑞銀:

你們數據從哪里來(lái),你們這是落井下石,旭輝沒(méi)有義務(wù)全部收購這些股權。

業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上,林中也說(shuō),旭輝要轉向低負債、輕土儲、高效率、低成本運營(yíng)模式,同時(shí)大股東將入場(chǎng)增持股票。

林中說(shuō)的話(huà)有些熟悉,因為曾經(jīng)許家印也有過(guò)類(lèi)似表態(tài)。

其實(shí)看看旭輝的財報,你會(huì )明白瑞銀的擔心,并不是沒(méi)有出處,旭輝也并不是想象中的保守派。

先看并表部分的數據。

截至2021年末,旭輝在手貨幣資金下降45億元至467億元,短期有息負債同比下降12億元至177.3億元,總有息負債同比增加近100億元至1141億元。

長(cháng)債增加、短債減少,證明旭輝再融資順暢,相比其他房企,表現堪稱(chēng)亮眼。

如果不考慮明股實(shí)債、表外負債、預售監管資金、以及合作項目資金歸集,旭輝的短期償債壓力確實(shí)不大。

但通常來(lái)講,房企目前至少有三成以上資金,為預售監管資金,如果合作項目比例大的話(huà),預售監管資金比例可能會(huì )達五成以上。

少數股東權益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋。

2019-2021年,旭輝總權益分別為672億元、835億元、1074億元,少數股東權益為332億元、440億元、635億元。

也就是說(shuō),旭輝2021年少數股東權益占比高達60%,這大大影響2373億元銷(xiāo)售額的含金量,同時(shí)也影響467億元貨幣資金的使用靈活性。

旭輝的資金壓力,比目前呈現出的優(yōu)秀“現金短債比”要大得多。

從資產(chǎn)負債表變化來(lái)看,旭輝確實(shí)需要收購部分合作方的股權,從而推升整體現金流壓力。

根據“資產(chǎn)=負債+權益”恒等式,旭輝2021年數據為“4327億元=3253億元+1037億元”。其中資產(chǎn)同比增加534億元,負債和權益分別增加297億元、237億元。

分項來(lái)看,“資產(chǎn)”增加主要來(lái)自“投資物業(yè)”增加177億元,“擬作出售的開(kāi)發(fā)中物業(yè)”386億元;“負債”增加主要來(lái)自“應付賬款”和“應付合聯(lián)營(yíng)款項”,以及“有息負債”增加100億元。

“權益”則是“少數股東權益”增加近200億元。

這組數據在業(yè)務(wù)層面解讀為,通過(guò)收購全部或部分少數股東股權,并表了大量收租物業(yè)以及土地儲備,同時(shí)增加了負債和少數股東權益,以平衡資產(chǎn)負債表。

旭輝管理層主動(dòng)透露了三個(gè)項目。

比如北京密云項目,接盤(pán)了花樣年的股權;天津云湖項目,涉及世茂股權;天津九和府項目,涉及平安和正榮的股權。

還有其他很多項目,旭輝尚未詳細披露。

比如北京五棵松項目、普陀旭輝中心50%的股權并購,旭輝增加了高評估價(jià)值的投資物業(yè)。

比如增持昆明旭輝商業(yè)廣場(chǎng)、天津旭輝·濱海江來(lái)的權益,是平安系資金的退出,以及信托系小股東的進(jìn)入。

比如長(cháng)沙旭輝雨金廣場(chǎng)、烏魯木齊旭輝廣場(chǎng)80%權益的增持,是某基金資金的退出;比如福州時(shí)代江來(lái)股權從33%增持至50.1%,是接盤(pán)藍光的股權。

諸如此類(lèi)動(dòng)作,旭輝得到了不易變現的資產(chǎn),付出了現金,以及在表內騰挪的巨額少數股東權益和應付款項等,旭輝整體資產(chǎn)負債表得以擴張。

整體來(lái)看,相對于旭輝權益占比較低的現狀,旭輝整體拿地力度并不小。

整個(gè)2021年,旭輝增加土地儲備建筑面積5250萬(wàn)平方米,應占權益2840萬(wàn)平方米,僅略少于2020年,其中多數為上半年拿地。

旭輝目前最慶幸,是最終沒(méi)有收購廣西彰泰,不過(guò)旭輝還是將錢(qián)撒向了并購市場(chǎng)。

再來(lái)看看表外數據。

旭輝主動(dòng)披露,表外權益后有息負債為203.9億元,按照股權比例擔保余額為157.9億元。

整體來(lái)看,旭輝2021年合聯(lián)營(yíng)權益額并未明顯增加,但形成了對合聯(lián)營(yíng)企業(yè)大量應收應付款項,且應付款大于應收款。

銷(xiāo)售整體下行背景下,這樣的局面,只會(huì )加劇旭輝的財務(wù)風(fēng)險。

面對現金流壓力,以及外界的質(zhì)疑,其實(shí)林中不需要懊惱,也不要覺(jué)得委屈,該和金融機構怎么談判就怎么談判,該怎么支持上市公司就怎么支持。

房地產(chǎn)行業(yè)就是重資產(chǎn)、重政策行業(yè),要承認自己預判的出入,畢竟要是誰(shuí)都說(shuō)早知道的話(huà),所有企業(yè)就退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)了。

王健林夠果斷了,也沒(méi)有完全脫身地產(chǎn)開(kāi)發(fā),旭輝也不錯了,但商業(yè)模式仍得從自身找原因。

確實(shí)到了應該反思改變的時(shí)候,且徹底貫徹在戰略執行上。

比如林中說(shuō)增持股票,不如直接給予上市公司資金支持;比如擺脫重資產(chǎn)模式,不如直接減少拿地,甚至提前盤(pán)活出售資產(chǎn)。

以免長(cháng)路漫漫,陷入被動(dòng)局面。

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“好貓財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 旭輝尚未度過(guò)黎明前的黑暗

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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