近來(lái)，首批集中供地在多城市掀起“搶地潮”，北京、重慶、杭州、南京等熱點(diǎn)城市土拍競爭更是白熱化，高溢價(jià)、高自持成交地塊頻出。不少房企為提高拿地效率，采取多地塊、多形式參拍方式。顯然，新供地規則在一定程度激發(fā)了房企土地儲備的緊迫感，企業(yè)的投資戰略、儲備量以及布局結構的重要性也凸顯出來(lái)。

值得注意的，碧桂園作為集中供地下公認的優(yōu)勢房企，卻并未有激進(jìn)動(dòng)作，反而表現相對保守，僅在22城中北京、濟南、廣州等少數城市有拿地，投資力度也并不大。碧桂園如此逆勢而為，其背后的底氣還是要歸結于其前瞻性的城鎮化戰略，以及在行業(yè)持續保持領(lǐng)先優(yōu)勢的土地積累。

2020年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，碧桂園總裁莫斌公開(kāi)提出“三年增長(cháng)”計劃，即未來(lái)三年每年權益銷(xiāo)售目標增長(cháng)10%，明確表明了對未來(lái)發(fā)展的信心和底氣。今年以來(lái)，碧桂園增長(cháng)勢頭也是持續向好，連續5個(gè)月單月業(yè)績(jì)保持同、環(huán)比雙增長(cháng)，1-5月累計實(shí)現權益銷(xiāo)售金額2497.6億元，同比增長(cháng)21.25%，穩居行業(yè)領(lǐng)先地位。

在行業(yè)增速持續放緩、土地市場(chǎng)整體競爭加劇的背景下，碧桂園作為行業(yè)龍頭房企，規?；鶖谍嫶?，2020年權益銷(xiāo)售額達到了5706.6億元，未來(lái)繼續保持在高位上穩步增長(cháng)，顯然壓力不小，對于企業(yè)投資能力和土地儲備都提出較高要求。

從目前行業(yè)土地儲備競爭格局來(lái)看，碧桂園、融創(chuàng )中國、綠地控股占據行業(yè)前三位，碧桂園土地儲備量最為突出。截至2020年底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目2958個(gè)，全口徑總土儲建面（扣除已售未結）達到2.38億平方米，位居首位。

通過(guò)對近三年行業(yè)土地儲備TOP3房企比較，碧桂園土地儲備除了規模優(yōu)勢外，還表現出以下兩大特征：一是，相對穩定性。近年來(lái)，碧桂園在銷(xiāo)售規模穩步增長(cháng)的同時(shí)，土儲建面也穩定在行業(yè)高位，基本保持在2.4億平方米左右，整體波動(dòng)并不大，也是唯一一家連續三年穩居行業(yè)TOP3的房企，并在2019、2020連續兩年穩居榜首。這主要得益于企業(yè)強大的投資能力、成熟化的投資策略，以及科學(xué)化的銷(xiāo)售與投資管控。

二是，領(lǐng)先優(yōu)勢在擴大。2019年，碧桂園全口徑土儲建面達到2.43億平方米，排名躍至行業(yè)第一位，但彼時(shí)與第二位的中國恒大儲備規模相差并不大。但到2020年，2億平方米陣營(yíng)只剩碧桂園一家，與第二、三位拉開(kāi)顯著(zhù)差距。

土地儲備的質(zhì)量主要體現在布局結構上，這也是影響項目?jì)r(jià)值、去化預期的關(guān)鍵因素。碧桂園一直以來(lái)堅持城鎮化戰略，深耕三四線(xiàn)城市、下沉五六線(xiàn)城市，在全國布局廣泛，截至2020年底，項目遍布全國31個(gè)?。ㄗ灾螀^、直轄市）的289個(gè)地級市，總計覆蓋1350個(gè)縣級市/區/縣。

在投資布局上，盡管碧桂園深入低能級城市，但土儲資源整體分布符合人口流動(dòng)和經(jīng)濟發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)需求具備良好支撐。截至2020年底，碧桂園已獲取的權益可售資源17536億元，其中98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區域，且分布于人口流入區域的權益可售貨值占比達到93%。

具體來(lái)看，都市圈在碧桂園布局中占據絕對權重。從碧桂園可售權益資源分布來(lái)看，五大都市圈占比超過(guò)7成，可售權益資源過(guò)萬(wàn)億元。都市圈作為經(jīng)濟高地，人口吸附力強，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍區域，增長(cháng)空間非?？捎^(guān)。

根據碧桂園披露，今年土地資本開(kāi)支與2020年基本持平，在2000億元左右。從首4月通訊公告來(lái)看，總權益購地金額達到428.9億元，三四線(xiàn)城市仍是投資重點(diǎn)，權益購地金額占到73%，新增權益面積占比達到92%。

可以預計，未來(lái)碧桂園投資路徑仍將是圍繞城鎮化戰略進(jìn)行城市布局。而隨著(zhù)招拍掛市場(chǎng)整體競爭加劇，利潤逐步被稀釋?zhuān)坦饒@在拿地方式將更加注重多元化，這一點(diǎn)從2020年投資動(dòng)向也有所體現，全年共獲取511塊地，總權益地價(jià)達到2092億元，并通過(guò)一二級聯(lián)動(dòng)、收并購等方式拿下多個(gè)項目，多元化拿地資本開(kāi)支占到總權益地價(jià)35%。

此外，盡管在行業(yè)合作常態(tài)化趨勢下，碧桂園仍著(zhù)力于項目權益比例的把控，2020年新獲取項目的權益比達到88%。高權益比例是企業(yè)業(yè)績(jì)增長(cháng)質(zhì)量的保障，未來(lái)可以為企業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的收益，在一定程度避免“虛增”。

總的來(lái)說(shuō)，碧桂園土地儲備布局兼具廣度和深度，資源分布區域具備人口和經(jīng)濟發(fā)展支撐，投資轉化率有一定保障。并且從投資趨向來(lái)看，繼續圍繞城鎮化路線(xiàn)豐富土地儲備，并從拿地方式、權益比例把控等方面保障土地質(zhì)量，未來(lái)將釋放出較高的效益。

土地儲備作為業(yè)績(jì)穩定增長(cháng)的保障以及可持續發(fā)展能力的體現，在房企的戰略地位不斷凸顯。今年22城實(shí)施“兩集中”供地新政,首批土拍在多個(gè)熱點(diǎn)城市掀起“搶地潮”。新土拍規則下，市場(chǎng)競爭加劇、門(mén)檻抬高，拿地不確定性增強，不少房企在城市業(yè)績(jì)增長(cháng)和資金流動(dòng)需求驅動(dòng)下，陷入土地儲備恐慌，不惜“舍利求地”。

而碧桂園作為規模、資金、投資管控優(yōu)勢房企，拿地動(dòng)作并不大，截至目前僅在北京、濟南、廣州、長(cháng)沙等城市集中供地中少量補貨，相比融創(chuàng )、華潤、招商蛇口等規模房企相差甚遠，主要原因還是歸結于“量多質(zhì)高”的土地儲備以及城鎮化戰略下的布局邏輯。由于對22城的市場(chǎng)依賴(lài)度較小，整體受影響程度有限，因此在其他企業(yè)鎖定集中供地土拍市場(chǎng)，碧桂園的拿地壓力相對較小，反而可以繼續聚焦低能級城市發(fā)力，尋找更好的投資機會(huì )，鞏固自身的布局優(yōu)勢。

盡管短期內三四線(xiàn)、五六線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨需求問(wèn)題，但從中長(cháng)期來(lái)看，增長(cháng)預期向好。尤其在城鎮化紅利下，碧桂園的布局優(yōu)勢和機會(huì )也愈發(fā)凸顯出來(lái)。今年3月5日，十三屆全國人大四次會(huì )議上，政府報告提出：深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業(yè)轉移人口市民化，常住人口城鎮化兩年將提高到65%，發(fā)展和壯大城市群和都市圈。

新型城鎮化的加速推進(jìn)，將帶動(dòng)千萬(wàn)農村人口向城鎮流動(dòng)，為低能級城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新一輪發(fā)展機遇。碧桂園的布局路徑符合國家城鎮化建設趨勢，且在三四線(xiàn)新型城鎮化市場(chǎng)布局具備先發(fā)優(yōu)勢，占據了五大都市圈高地，將成為最大的紅利受益者。

總結：在行業(yè)增速持續放緩、土地市場(chǎng)整體競爭加劇的背景下，房企的增長(cháng)力越來(lái)越落到土地儲備上。在2020年度發(fā)布會(huì )上，碧桂園提出“三年增長(cháng)”計劃，未來(lái)將繼續保持強勁的增長(cháng)態(tài)勢，其底氣也主要歸結于“量多質(zhì)高”的土地儲備以及城鎮化戰略下的布局邏輯。

截至2020年底，碧桂園全口徑總土儲建面達到2.38億平方米，位于行業(yè)榜首。且憑借強大的投資能力、成熟化的投資策略以及科學(xué)化的銷(xiāo)售與投資管控，領(lǐng)先優(yōu)勢在持續擴大，為業(yè)績(jì)穩定增長(cháng)和繼續領(lǐng)跑提供保障。

同時(shí)，碧桂園一直以來(lái)堅持城鎮化戰略，深耕三四線(xiàn)城市、下沉五六線(xiàn)城市，土儲資源整體分布符合人口流動(dòng)和經(jīng)濟發(fā)展趨勢，市場(chǎng)預期向好。尤其是隨著(zhù)新型城鎮化提速，碧桂園的土地儲備價(jià)值愈發(fā)凸顯，將成為最大的紅利受益者。