投拓江湖 作者：投拓江湖
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大家在日常的項目接觸中，經(jīng)常會(huì )遇到一個(gè)“代征用地”的概念，這個(gè)名詞概念大家經(jīng)常在用，但是內涵和外延的理解存在一定的偏差。今天這篇文章就來(lái)徹底講一下，關(guān)于代征用地的前世今生。
代征用地的概念
代征用地指的是有地方的自然資源規劃部門(mén)確定好用地范圍和界限，由建設單位（也就是房企）代替地方政府辦理國有或者集體建設用地的劃撥手續，在負責處理完成地塊上的建筑物拆遷，居民安置，土地平整，以及后續的施工建設后，再交由市政、交通等有關(guān)部門(mén)的市政、道路以及綠化等用地。
上述概念是最為廣義的代征用地的概念，不僅包含了后期的建設移交等內容，還包含了前期的拆遷，安置，平整土地等工作。在廣義代征用地概念下的土地，大多指的是毛地，包含了拆遷，平整等內容。
廣義的代征用地概念，目前在一部分地方還在適用，有的地方是由房企獨自完成拆遷平整工作，并且還要自費解決前期拆遷平整問(wèn)題，但是在總地價(jià)里面，出讓土地的時(shí)候地方政府會(huì )有所考慮，適當降低出讓地價(jià)。
大部分地方的代征用地，是狹義上的概念，指的是不包含前期的拆遷平整，只從政府那里代為出讓凈地，然后建設公共配套、市政、綠化等內容再無(wú)償移交政府。因為現在各地的土地出讓?zhuān)蠖喽际遣捎脙舻爻鲎專(zhuān)爻鲎尩那樾卧絹?lái)越罕見(jiàn)，代征用地也就不需要再代拆遷和平整土地了。
本文所講述的內容，也主要是圍繞狹義的代征用地展開(kāi)。
代征用地歷史由來(lái)
代征用地的做法，誕生于以前的計劃經(jīng)濟時(shí)期，因為以前的企業(yè)都是單一的國有企業(yè)，企業(yè)有用地需求都像政府提出申請，政府根據實(shí)際情況進(jìn)行無(wú)償的土地劃撥，企業(yè)取得土地的使用權是無(wú)償的。
在計劃經(jīng)濟時(shí)代，這個(gè)做法是無(wú)可厚非的，因為土地是國家的，企業(yè)也是國家的，企業(yè)的錢(qián)也是國家的錢(qián)。用企業(yè)的錢(qián)來(lái)建設市政、道理、綠化是國企承擔社會(huì )責任的方式，也減輕了地方政府的負擔，至于產(chǎn)生的費用無(wú)非是左手換右手。
就目前的市場(chǎng)經(jīng)濟制度下，代征用地制度對房企并不是太友好，在無(wú)形中拉高了拿地的成本，特別是一些地方代征用地比例比較大，前期還需要代拆遷和土地平整的，由房企承擔的費用較高。
代征用地的特征
代征用地一般包含代征道路用地，代征市政用地，代征綠化用地等。
代征用地房企在取得以后，不影響自己取得的建設用地的指標核算，代征用地的容積率、綠化率、建筑密度等指標，都是單獨計算的。
代征用地在土地出讓之初，在土地出讓文件里面，會(huì )對具體的面積，位置，紅線(xiàn)范圍，建設標準，移交時(shí)間等內容進(jìn)行描述和約定。
代征用地的土地使用性質(zhì)，大多是劃撥用地，而且在項目的紅線(xiàn)以外，有的甚至離項目還有一定的距離。代征地一般前期辦證確權到房企名下，后期建設完成后再移交給政府。代征用地的行為，類(lèi)似于幫政府代工代建，但是需要房企自掏腰包。
代征用地的各方考量
對于政府的角度，因為城市建設任務(wù)繁雜，而且所需的資金缺口較大，市政建設的重點(diǎn)在于主要的城市干道，片區大配套等。一些小區內部道路，社區級別的小配套，如果由政府主導，可能建設到位較慢，而且單位成本不低，還不如交由房企打造，將這部分成本進(jìn)行轉移。
對于房企來(lái)說(shuō)，代征用地增加了拿地成本，這是一不利的方面，但如果是公開(kāi)市場(chǎng)拿地，大家都在同一拿地成本上去報名競拍的話(huà)，這樣也不算一個(gè)不能接受的條件。而且有代征用地附加條件的，大多都是在較大的地塊里面出現，小的地塊幾乎沒(méi)有，因此增加的單位成本并不算太高。
對于房企來(lái)說(shuō)，代征地建設的行為，也不是都是沒(méi)有好處。對于代征道路用地，代征綠化用地來(lái)說(shuō)，可以改善項目周邊的道路情況，提升綠化水平，這也是完善項目配套，提升居住品質(zhì)的重要輔助，對于項目加快去化有積極的意義。
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