評級的藝術(shù) 作者：susu
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房地產(chǎn)這一波看著(zhù)是行業(yè)問(wèn)題，但重災區還是擴張太快的民企?！俺鞘谢?.0”和“城鎮化”戰略下，行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，只是企業(yè)商業(yè)模式需要調整?！俺鞘谢?.0”，基本就是硬件的城市化，需求旺盛的情景下，房子似乎就是鋼筋水泥，只要位置好，再破再差的建筑及裝修質(zhì)量，都不愁賣(mài)不出去（所以才會(huì )有買(mǎi)房看三點(diǎn)：位置、位置、位置）。但“城市化2.0”，是人的城市化，這一階段房子是家、是生活，建筑物之外，對舒適度的要求顯著(zhù)提升。配合城投等政府相關(guān)機構經(jīng)營(yíng)城市，從軟件上提升對居民的服務(wù)能力，是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)轉型的大方向。這也是有些人認為民企地產(chǎn)可以跟城投合作甚至城投化的大背景。
城投轉型，看著(zhù)是企業(yè)提升市場(chǎng)化競爭力，實(shí)質(zhì)上是中央在加強對地方的債務(wù)管理過(guò)程中，企業(yè)跟地方政府關(guān)系的不斷理順。三個(gè)要點(diǎn)：
一、不管怎么轉，轉型后的城投大概率還是國企?！鞍倌晡从兄笞兙帧毕?，做強、做大、做優(yōu)國企是必然選擇。在可預見(jiàn)的未來(lái)，國企依然會(huì )在我國經(jīng)濟發(fā)展中扮演重要角色。國企的分類(lèi)監管（公益型、功能型和競爭型）是主導未來(lái)相關(guān)企業(yè)發(fā)展的大原則。大部分的城投公司轉型的方向是“公益+功能”型國企，少部分可能會(huì )轉向競爭型國企。不過(guò)現在各行各業(yè)都面臨產(chǎn)能過(guò)剩，普遍缺乏市場(chǎng)化競爭經(jīng)驗的城投轉向這些領(lǐng)域的可能性和必要性都不足。
二、城投轉型方向取決于地方政府的職能調整。地方政府已經(jīng)陸續從“經(jīng)營(yíng)城市”走向“經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)”?！俺鞘谢?.0”和產(chǎn)業(yè)基金是兩個(gè)大的方向?？h級、地級市城投大部分會(huì )圍繞著(zhù)民生保障類(lèi)展開(kāi)業(yè)務(wù)；省級、省會(huì )級及直轄市，很可能會(huì )圍繞著(zhù)區域產(chǎn)業(yè)升級和戰略類(lèi)方向轉型。
三、企業(yè)信用資質(zhì)分化取決于轉型后與地方政府的關(guān)系。轉型就是傳統的血緣關(guān)系到現代的合作關(guān)系。不同的政府相關(guān)機構，跟政府的關(guān)系不同，獲得的政府支持也不同。未來(lái)信用輸送或將弱化，合同意義上的業(yè)務(wù)往來(lái)、項目支持或將成為主流日常支持，而緊急救助則取決于企業(yè)業(yè)務(wù)對當地經(jīng)濟、社會(huì )的影響程度及緊急救助的難度。
最后，再強調一點(diǎn)，信用的本質(zhì)是“相信”，現代貨幣體系下，信用與政府密不可分。政府相關(guān)機構的本質(zhì)是政府職能的延伸，由此才獲得了政府一定程度的信用輸送。
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