8月6日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)，陽(yáng)光城及其控股子公司陽(yáng)光智博全體股東，擬以其持有的陽(yáng)光智博100%股份戰略投資萬(wàn)物云，獲取萬(wàn)物云4.8%的股份，本次交易為資產(chǎn)換股，不涉及現金交易。上述交易完成后，陽(yáng)光城可以繼續以公允價(jià)格投資增持萬(wàn)物云，將持股比例提升至5%以上。正值上市期間的陽(yáng)光智博此時(shí)提出換股萬(wàn)物云，陽(yáng)光城的考量是什么呢？

01

行業(yè)競爭加劇
合作可增加抗風(fēng)險性和共享紅利

2021年6月11日陽(yáng)光智博向港交所提交了招股書(shū)，截至2020年末陽(yáng)光智博擁有183個(gè)在管項目，合計在管建筑面積約3160萬(wàn)平方米，其中19個(gè)是商管項目；合約項目達326個(gè)，合計建筑面積達到6920萬(wàn)平方米，合約在管面積比為2.19，未來(lái)面積轉化具有較大的潛力。而從收入情況來(lái)看，截止2020年末，陽(yáng)光智博實(shí)現營(yíng)業(yè)收入13.72億元，同比增長(cháng)40%，凈利潤1.73億元，其毛利率和凈利率分別為32.3%和12.6%。

在上市之際，陽(yáng)光智博選擇戰略換股萬(wàn)物云，或許是基于當前物管上市公司市值表現及業(yè)務(wù)發(fā)展的考量。

一方面，行業(yè)競爭加劇，規模向頭部企業(yè)集中將成為一種趨勢。近幾年物管上市潮涌現，但上市后物管企業(yè)卻呈現兩極化的發(fā)展，2020年碧桂園服務(wù)以156億元營(yíng)收穩居上市物企首位，而營(yíng)收最低的為興業(yè)物聯(lián)，全年營(yíng)收僅有2.1億元，行業(yè)差距逐漸被拉大。隨著(zhù)物管賽道競爭加劇，行業(yè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”將成為一種常態(tài)，此前便有龍湖收購億達，碧桂園收購藍光嘉寶，規模向頭部企業(yè)集中將成為一種趨勢，陽(yáng)光智博戰略換股萬(wàn)物云也為物業(yè)行業(yè)整合提供了一個(gè)新思路。

另一方面，在資本市場(chǎng)上，上市物企估值較為動(dòng)蕩。由歷史數據來(lái)看，上市物管企業(yè)普漲風(fēng)口已過(guò)，世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)等企業(yè)均遭遇上市首日“破發(fā)”。同時(shí)，近幾個(gè)月隨著(zhù)股市低迷，自6月份物業(yè)股集中上市以來(lái)，近兩個(gè)月物業(yè)股都呈現下跌趨勢，7月23日住房和城鄉建設部等八部門(mén)通知稱(chēng)整治房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題，其中對物業(yè)服務(wù)的規范或將使得物業(yè)服務(wù)未來(lái)成本上升，引發(fā)資本市場(chǎng)對物管行業(yè)利潤增長(cháng)潛力的擔憂(yōu)，2021年7月26日，港股物業(yè)股開(kāi)盤(pán)集體重挫，多只物業(yè)股跌幅超10%，跌勢延續至收盤(pán)。萬(wàn)物云將來(lái)也會(huì )登陸資本市場(chǎng)，在其自身規模和多元化布局優(yōu)勢的加持下，萬(wàn)物云上市更加能夠獲得資本市場(chǎng)的肯定，在這個(gè)背景下，陽(yáng)光智博加入萬(wàn)物云，將使得自身抗風(fēng)險能力持續增強，也可以實(shí)現分享紅利。

02

根據萬(wàn)科舉行2020年業(yè)績(jì)報告會(huì )的數據，2020年底萬(wàn)物云在管面積5.66億㎡，營(yíng)收182.04億，相比于行業(yè)其他已上市的物管公司來(lái)看，萬(wàn)物云當屬于“無(wú)冕之王”。而根據當前在管面積及營(yíng)業(yè)收入較為靠前的企業(yè)市值表現來(lái)看，碧桂園服務(wù)已達1910億港元，從在管理面積和收入比較情況來(lái)看，萬(wàn)物云領(lǐng)先碧桂園服務(wù)，同時(shí)萬(wàn)物云科技成分加持，若萬(wàn)物云上市成功，其市值或將可達3000億元，那么陽(yáng)光智博5%的股份將對應約150億元的市值。

而2020年末陽(yáng)光智博的凈利潤1.73億元，略高于目前港股上市物企中的中駿商管，低于越秀服務(wù)。綜合考慮其業(yè)態(tài)特性及凈利潤表現，假使陽(yáng)光智博獨立上市，按照25倍PE，預計市值不超過(guò)45億元。綜合來(lái)看，換股萬(wàn)物云5%股權的市值潛力較陽(yáng)光智博單獨上市提升約233%。

此次實(shí)行換股，在財務(wù)操作上會(huì )體現稱(chēng)資產(chǎn)置出、置入的過(guò)程。陽(yáng)光智博原本在上市公司陽(yáng)光城賬面上處于長(cháng)期股權投資狀態(tài)，換股后陽(yáng)光城將萬(wàn)物云股權按照其他權益工具投資入賬，根據其公允價(jià)值與陽(yáng)光智博長(cháng)期股權投資賬面值的差額確認收益，后續根據萬(wàn)物云估值/市值變動(dòng)影響凈資產(chǎn)。

根據萬(wàn)物云估值的公允性陽(yáng)光城原本的資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì )得到一個(gè)明顯的增值，這部分價(jià)值將進(jìn)入凈資產(chǎn)。凈資產(chǎn)整體的增厚，將會(huì )使得陽(yáng)光城整個(gè)資產(chǎn)負債表會(huì )得到全面的優(yōu)化，將助力陽(yáng)光城資產(chǎn)負債率的降低，這對陽(yáng)光城當前“三條紅線(xiàn)”監管下實(shí)現降杠桿，向“綠檔”進(jìn)軍有重大意義。

03

未來(lái)將利于提升陽(yáng)光城產(chǎn)品力

此次換股后，在業(yè)務(wù)方面，陽(yáng)光城將攜手萬(wàn)科物業(yè)，在未來(lái)項目打造上或將產(chǎn)生更大的品牌溢價(jià)。本次交易后將保留陽(yáng)光智博的品牌，保證企業(yè)自身在物管方面一定的品牌標識度；同時(shí)陽(yáng)光城與萬(wàn)物云共同設立新品牌“萬(wàn)物陽(yáng)光”，對于新增項目，陽(yáng)光城可以根據項目定位選擇使用的品牌，而萬(wàn)物云擁有Space、Tech和Grow三大模塊，正在從傳統物企向科技平臺轉型，其擁有行業(yè)前沿的技術(shù)、數據、標準、產(chǎn)品等核心能力，將賦能陽(yáng)光智博，提高陽(yáng)光智博的服務(wù)效率，未來(lái)陽(yáng)光城交付的小區，或將得益于萬(wàn)科物業(yè)帶來(lái)的資本溢價(jià)、服務(wù)效能等實(shí)現整體產(chǎn)品的品牌溢價(jià)，有助于陽(yáng)光城當前的產(chǎn)品質(zhì)工程的打造，從而提高企業(yè)產(chǎn)品力。

同時(shí)，雙方也將在其他多元賽道上達成更多的合作。根據公告顯示，陽(yáng)光城將與萬(wàn)物云共同設立4家合資公司，除了住宅物業(yè)合資公司，還有商寫(xiě)物業(yè)合資公司、學(xué)校醫院合資公司、社區商業(yè)合資公司。上述合資公司成立初期萬(wàn)物云及/或其指定主體持股75%，陽(yáng)光城持股25%。雙方將在商業(yè)管理、智慧建造、環(huán)保業(yè)務(wù)、智慧城市、投資生態(tài)等進(jìn)行多領(lǐng)域、多方面進(jìn)行戰略探討和合作落地（其中智慧建造由陽(yáng)光城并表），共同實(shí)現在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的探索與發(fā)展，構建公司長(cháng)期競爭優(yōu)勢。