01 評級機構預測銷(xiāo)售及投資下滑利潤收縮影響再融資風(fēng)險

從銷(xiāo)售端來(lái)看，三大評級機構均表示2022年的銷(xiāo)售將呈現同比下滑趨勢，但在預測具體的下滑幅度上存有一定區別。其中穆迪預測2022年全國合約銷(xiāo)售額將下降5%-10%；標普預測2022年商品房銷(xiāo)售額將下滑7%左右。而惠譽(yù)較為悲觀(guān)，預計2022年合同銷(xiāo)售額將較2021年縮減10%-15%。

鑒于銷(xiāo)售前景疲弱、政策等限制，三大機構均預測2022年投資端將明顯下滑。其中標普預計2022年全行業(yè)土地投資金額將會(huì )下滑10%左右?；葑u(yù)預期2022年全年民營(yíng)房企的拿地面積將減少15%左右。

除此之外，由于土地成本相對較高、銷(xiāo)售限價(jià)等措施，標普還預測2022年的行業(yè)EBITDA利潤率可能會(huì )下滑至16%左右，毛利率下滑至20%左右。而行業(yè)銷(xiāo)售額和利潤率的下滑或會(huì )影響房企的現金流表現，進(jìn)一步影響企業(yè)的再融資風(fēng)險。

02 償債高峰疊加銷(xiāo)售疲軟 房企違約或持續發(fā)生、打擊市場(chǎng)信心

從三大評級機構的態(tài)度來(lái)看，未來(lái)2022年房企的境內外融資環(huán)境依然嚴峻。據不完全統計，自2021年12月至2022年1月14日，三大評級機構信用評級依舊以下調為主，下調事件共出現11起，撤銷(xiāo)評級事件6起，多針對已暴雷或發(fā)生違約的房企；僅有少部分房企獲得評級的維持，評級上調未有出現。

在境外融資環(huán)境緊張的同時(shí)，房企依然面臨著(zhù)較大的海外還債壓力。據不完全統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億，為近兩年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。

此外疊加銷(xiāo)售的疲軟，預計2022 年仍會(huì )有房企發(fā)生違約事件，屆時(shí)或會(huì )進(jìn)一步打擊債權人信心，使得房企再融資環(huán)境更趨于緊張。在此背景下，預計2022年出現負面評級或評級下調的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會(huì )受到更多影響，主要體現在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等等方面。

03 逆境中再融資能力是關(guān)鍵 贏(yíng)得市場(chǎng)信心才能逆勢破局

雖然評級機構未來(lái)預期偏悲觀(guān)，但仍有部分房企獲得了偏正面的評價(jià)。這類(lèi)房企的共同點(diǎn)主要體現在再融資空間較大、存貨質(zhì)量良好等，未來(lái)有望在逆勢中維穩發(fā)展，甚至是逆勢破局。其中如旭輝就于2021年12月17日獲得了標普維持“BB”級長(cháng)期發(fā)行人評級及“穩定”前景。一方面是由于旭輝聚焦重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市，有利于未來(lái)的合同銷(xiāo)售增長(cháng)。此外現金充裕、融資渠道多元化以及債務(wù)償付年期組合可控，都有助于保障企業(yè)未來(lái)流動(dòng)性。

從近期房企發(fā)行海外優(yōu)先票據的情況來(lái)看，綠城、寶龍、中駿及旭輝等均有優(yōu)先票據的發(fā)行。其中旭輝控股于2022年1月11日增發(fā)的1.5億美元，不僅利率最低（僅4.45%）且到期時(shí)間較長(cháng)（2026年到期）。在當前環(huán)境下，房企若能贏(yíng)得債權人信心，獲取利率更低、期限更長(cháng)的融資機會(huì )，才有機會(huì )在逆勢中尋得良機。而那些出現流動(dòng)性緊張的房企，則更容易出現信用質(zhì)量持續惡化的現象，從而在2022年中掉隊。

整體而言，三大評級機構對2022年行業(yè)展望較為悲觀(guān)，但整體行業(yè)危中有機。房企需要警惕避免陷入負面信用循環(huán)，即融資渠道收緊導致購地及建筑支出減少——購房者擔憂(yōu)項目能否完工導致銷(xiāo)售疲軟——投資者和貸款機構避險情緒升溫，導致融資渠道持續疲弱，從而進(jìn)一步導致融資渠道的收緊。對于房企而言，一味使用內部現金支付到期債務(wù)是不可持續的，如何提升債權人及購房者的信心才是扭轉負面循環(huán)的關(guān)鍵。