觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
相比于奧園、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、寶能等近期同樣尋求自救的企業(yè)，花樣年刻意保持了低調，應對策略也顯得程序化。
在兩個(gè)月時(shí)間內，花樣年已經(jīng)歷了第三次短暫停牌，對于它而言，“絕不躺平”實(shí)踐起來(lái)顯然難得多。
最新一次停牌，發(fā)生在披露債權人對花樣年控股主要附屬公司香港花樣年投資申請清盤(pán)呈請后的第二個(gè)交易日。
11月29日早間，花樣年控股、彩生活雙雙宣布短暫停止買(mǎi)賣(mài)，以待刊發(fā)載有公司內幕消息的公告。
花樣年方面回應觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體咨詢(xún)時(shí)僅表示，公司在梳理內幕消息，待公布，并未透露具體涉及哪方面經(jīng)營(yíng)動(dòng)作。
不同的香港市場(chǎng)人士均向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，花樣年停牌或主要還是因為被境外債權人采取措施。其中一位投資機構人士透露，花樣年有潛在的資產(chǎn)出售。
發(fā)生于10月初的事件正式釋放了花樣年的信用風(fēng)險，同時(shí)亦放大了市場(chǎng)對房企境內外債券的焦慮情緒。
但相比于奧園、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、寶能等近期同樣尋求自救的企業(yè)，花樣年刻意保持了低調，應對策略也顯得程序化——聘請財務(wù)顧問(wèn)，制定債務(wù)展期方案，召開(kāi)債券持有人會(huì )議，洽談資產(chǎn)抵押或出售。
信用風(fēng)險的惡化意味著(zhù)花樣年需要更積極處理債務(wù)重組事宜，僅11月花樣年及其深圳公司便先后3次成為被執行人，執行標的逾7.53億元。盡管這期間為籌措資金，集團已出售成都、南京、深圳、北京、寧波等城市的持有資產(chǎn)。
目前來(lái)看，重組進(jìn)度截然不同：境外美元債已違約2筆合共逾3.5億美元，仍未有新的償付安排；境內短期涉及3筆公司債需兌付利息，經(jīng)過(guò)數次會(huì )議，已成功延期其中2筆。
今年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，花樣年管理層表態(tài)，對今年到期的境內外債務(wù)，公司已經(jīng)有了明確的還款計劃。
甚至針對明后年到期的美元債券，也計劃通過(guò)要約回購及交換要約等方式進(jìn)行管理。
不過(guò)，進(jìn)入10月份花樣年突然宣布未能如期支付2021年票據的剩余本金約2.05億美元，意味著(zhù)信用債正式違約。
對此該公司的解釋是，9月底公司遭遇“黑天鵝”事件，標普突然大幅下調公司評級，致使公司境內外融資交叉嚴重受限，流動(dòng)性出現階段性緊張。
惠譽(yù)亦于報告中表示，花樣年未償付美元債券從而引發(fā)了其他美元票據的違約，若債券受托人或占境外本金總額至少25%的債券持有人宣布到期應付，則該等債券將立即到期并應予兌付。
截至目前，花樣年暫未披露有大規模的交叉違約情況。從上市公司公告層面，僅11月25日所提及的，主要附屬公司香港花樣年投資被申請清盤(pán)呈請，主要涉及后者所擔保的一筆未償還本金1.49億美元貸款融資，花樣年并未提及是否屬于交叉違約情形。
對此，上述香港市場(chǎng)人士認為，香港花樣年投資是花樣年紅籌架構的海外控股公司，該主體目前被申請清盤(pán)，導致花樣年11月29日采取了停牌措施，這種強制舉措更多為境外債權人索賠的一種方式。
不僅僅是境外債權人，大約從10月下旬起，花樣年境內存續的5只公司債（余額約64.47億元）受托管理人，陸續發(fā)通知召開(kāi)相應的債券持有人會(huì )議。至今，單只債券會(huì )議召開(kāi)次數最多已達到4次。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，上述境內公司債券持有人第一次會(huì )議幾乎都要求花樣年為對應債券追加擔保，以及采取償債保障措施等；此后的會(huì )議還涉及調整違約責任，有條件增加增信機制，甚至授權提起相關(guān)司法程序等議案。
但總體而言，由于債權人意見(jiàn)不一，議案多數沒(méi)有達到三分之二或二分之一表決權的條件，因此大抵未形成有效決議。
最終花樣年經(jīng)歷數次談判，還是有驚無(wú)險地在兌付日到來(lái)前實(shí)現了若干境內債的展期，而且是在沒(méi)有額外提高利率及擔保措施的情況下。
其中，“20花樣02”債券余額15.43億元，利率7.50%，原定11月25日兌付利息?；幽暧?1月23日披露，該筆債券獲得持有人同意，即將到期應付利息的80%展期一年支付。
另一筆是“19花樣02”債券，余額7.3億元，利率7.8%，11月29日兌付利息。11月24日，該筆債券第四次債券持有人會(huì )議同樣通過(guò)債券延期兌付方案。
細節則顯示，“19花樣02”實(shí)際上已于11月3日全部回售予花樣年，按照計劃花樣年將于11月29日進(jìn)行轉售。對于流動(dòng)性緊張的企業(yè)而言，轉售面臨著(zhù)較大的折價(jià)風(fēng)險。如今成功展期，消除了不確定性。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在信用債以外，花樣年同樣面臨非標違約風(fēng)險帶來(lái)的擠兌壓力。僅11月13日及11月17日，境內主體花樣年集團及子公司深圳花樣年分別成為被執行人，執行標的約7.53億元，申請執行人涉及建筑公司，以及大業(yè)信托。
其它尚未采取強制措施的債權人，在境內已邁出訴訟的第一步。以深圳花樣年為例，被卷入11月11日立案的一起借款合同糾紛之中，原告人為成都普樂(lè )藏企業(yè)管理有限公司。
流動(dòng)性補充壓力
花樣年在2021年最后一個(gè)月仍繼續面臨債務(wù)到期壓力，包括已經(jīng)召開(kāi)三次債券持有人會(huì )議的“18花樣年”，余額9.49億元，將于12月17日到期；以及兩筆美元債，余額分別為2.914億美元、2.49億美元。
上述到期債務(wù)結構也是花樣年總體債務(wù)的縮影：過(guò)往融資工具有限，境外舉債占據了較大比重。2017-2020年，花樣年境外債券占比分別為43.8%、41.8%、47.9%、61.7%；今年上半年境外債券占比降至53.5%，銀行貸款升至20.7%，主要由于境內外銀行融資取得較大突破。
到期債務(wù)的原定償付方式大多已難以為繼：可動(dòng)用自有資金受限，境內再融資渠道則處于收緊狀態(tài)。和其他面臨債務(wù)到期的房企一樣，擺在花樣年面前的基本只有重組展期，以及出售資產(chǎn)兩條路。
出售資產(chǎn)曾被花樣年管理層稱(chēng)為“應對極端情況的后備方案”，該公司今年6月對投資者回應，手頭上有一批可以隨時(shí)于1-3個(gè)月內變現的項目作為補充。其中推進(jìn)較快的包括北京豐臺舊廠(chǎng)更新項目，正與央企商談合作，以及青島、合肥、成都項目處于洽談出售階段。
相比于上述潛在出售項目，花樣年9月底先剝離的是彩生活旗下萬(wàn)象美及開(kāi)元國際物業(yè)相關(guān)股權，交易代價(jià)33億元；觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報道，10月13日，花樣年退出了與奧園合資的城市更新公司，這距離兩家公司簽訂城市更新戰略合作協(xié)議僅一年多。
同時(shí)，據觀(guān)點(diǎn)新媒體不完全統計，花樣年集團旗下主要對外投資公司過(guò)去三個(gè)月內先后以抵押或出售方式，退出了深圳、成都、杭州、北京等地的項目子公司或投資合伙企業(yè)。
以嘉興方宴投資合伙企業(yè)（有限合伙）為例，10月10日該公司實(shí)控人從香港花樣年投資變更為姜熙超；11月13日，包括深圳花樣年、南京花樣年、成都花樣年商管、成都花樣年等14家公司集體退出，轉由上海東源添粵投資中心（有限合伙）持股99.99%。
11月29日，媒體亦報道，花樣年已于近期退出北京密云區的國祥府、國祥云著(zhù)兩個(gè)項目，后兩者分別于2020年、2021年由該公司聯(lián)合其他房企競價(jià)而得。
上述將公司或關(guān)聯(lián)公司持有資產(chǎn)出售的方式，能一定程度上增厚所有者權益，降低資產(chǎn)負債率。一位香港投行人士還向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，花樣年近期或有資產(chǎn)出售動(dòng)作，但該人士并未提及具體資產(chǎn)情況。
除此以外，花樣年還計劃通過(guò)加大銷(xiāo)售優(yōu)惠力度、加快銷(xiāo)售回款速度等實(shí)現資金回流。但從結果看，10月單月該公司錄得銷(xiāo)售額21.08億元，同比下降61.83%%；前十個(gè)月累計銷(xiāo)售額429.77億元，同比增12.46%。
對于花樣年而言，所感知到的最重要責任或許并不是減輕償付壓力。按照該公司實(shí)控人曾寶寶10月初的說(shuō)法，公司管理層正積極與政府部門(mén)、境內外金融機構、合作伙伴誠懇磋商，力爭控制和消弭風(fēng)險，早日走出流動(dòng)性困境。
她當時(shí)還表示，實(shí)現保項目高品質(zhì)交付、保公司正常運營(yíng)，此為花樣年的底線(xiàn)。
在10月底西南區域公司被傳“全員勸退”時(shí)，花樣年迅速否認之余，強調的也是“保交付、保民生、保員工”三大鐵律不變。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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