克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
青島此次土拍表現仍舊延續了去年三批次的平穩。
3月18日，青島2022年首場(chǎng)集中土拍拉開(kāi)帷幕。本次集中出讓?zhuān)鄭u僅供應了16幅地塊，出讓規模不足100萬(wàn)平方米，明顯不及去年任意批次。最終，16宗涉宅地塊順利成交15宗，成交建面達76.6萬(wàn)平方米，共收金29.5億元。
結合土拍熱度來(lái)看，青島此次土拍表現仍舊延續了去年三批次的平穩：在3幅地溢價(jià)成交的影響下，平均溢價(jià)率達2%，接近去年第一批次水平，流拍率也維持在相對較低水平。
01 底價(jià)成交仍是主旋律要求放寬下城陽(yáng)流拍再掛地塊競爭較為激烈
整體來(lái)看，青島此次出讓的16幅地塊可分為三類(lèi)：
底價(jià)成交地塊：共有12幅，其中黃島區8宗、城陽(yáng)區3宗和即墨區1宗。這些底價(jià)成交地塊多為周邊已有項目的后續發(fā)展用地，比如黃島區中心板塊的HD2022-3012號地塊、靈山灣的14、15號地塊、即墨環(huán)秀街道JY22-1地塊等，均由相鄰項目的開(kāi)發(fā)商收入囊中?；蚴怯刑囟óa(chǎn)業(yè)引入要求，比如城陽(yáng)區1-3號地塊，須分別引入新能源汽車(chē)整車(chē)產(chǎn)業(yè)、太陽(yáng)能發(fā)電技術(shù)服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及生物技術(shù)藥物相關(guān)產(chǎn)業(yè)，因此最終也底價(jià)成交。
溢價(jià)成交地塊：共有3幅，分別是城陽(yáng)區城陽(yáng)街道QDCYP-2022-3-4地塊、黃島區泊里二路南HD2022-3017號地塊和膠州灣西路北HD2022-3021號地塊。不過(guò)，3宗地中僅城陽(yáng)區城陽(yáng)街道QDCYP-2022-3-4地塊競拍相對激烈，在經(jīng)過(guò)35輪競拍后才成交，溢價(jià)率達13.4%，黃島區的2幅地溢價(jià)率均比較低，分別僅為1.4%和0.6%。城陽(yáng)區3-4號地塊競爭之所以較為激烈，主要是地塊地理位置較為優(yōu)越，與亞洲杯體育場(chǎng)僅一路之隔，同時(shí)該宗地此次重新掛牌時(shí)取消了地塊內酒店建設及開(kāi)業(yè)時(shí)限的要求，盈利空間明顯提升，與周邊新房項目名義房地價(jià)差高達1.2萬(wàn)元/平方米，利潤空間充裕。
撤牌/流拍地塊：僅有1幅，為李滄中心板塊的LC0204-04-04地塊。值得一提的是，宗地曾是去年第二批撤牌地塊，此次再次掛出，雖取消了捆綁的商服用地，但保證金比例提升至100%。同時(shí)，該宗地的出讓要求相對苛刻：不僅涉及一定比例的產(chǎn)權型人才公寓、回購經(jīng)濟發(fā)展用房建設及無(wú)償配建一所幼兒園等配建要求，還需要與當地簽署產(chǎn)業(yè)引入及投資協(xié)議，出讓條件較為復雜。因此，該宗地最終提前中止出讓。
02 供地質(zhì)量不佳疊加樓市遇冷致青島首輪土拍熱度仍在低位
1）中心城區供地量顯著(zhù)縮減，供地質(zhì)量不及去年任一批次
結合區域分布來(lái)看，和去年任意批次一樣，青島集中供地的主力仍集中在黃島區，16幅地中有10幅來(lái)自黃島區。但中心城區的地塊供應量明顯縮減，此次市南、市北及嶗山等主城區均無(wú)地塊供應，僅李滄區推出1幅地，無(wú)論是幅數和占比均低于2021年任意批次。
再從價(jià)格分布來(lái)看。由于供地主力以黃島和城陽(yáng)等地價(jià)水平較低的區域為主，一批次供應的16宗地中超過(guò)7成的地塊起拍樓板價(jià)不足5000元/平方米。而地價(jià)相對較高（即起拍樓板價(jià)超過(guò)了6000元/平方米）的地塊僅有3幅，占比僅有19%，仍低于去年任意批次供地中高價(jià)地塊的比例。這3宗地分別是李滄中心板塊的LC0204-04-04地塊、黃島中心板塊的3012號地塊和3020號地塊，其中起拍價(jià)最高的是李滄中心板塊LC0204-04-04地塊，起拍樓板價(jià)為8000元/平方米。值得注意的是，去年三批次均有地塊的起拍單價(jià)過(guò)萬(wàn)。由此也可看出，本批次青島供地質(zhì)量明顯不及去年任一批次。
2）近期樓市表現萎靡、多區域庫存量居于高位
除了由于供地質(zhì)量不佳外，我們認為青島此次土拍平平的另一大原因在于近期樓市表現較為萎靡。結合新建商品住宅成交規模走勢來(lái)看，2021年下半年以來(lái)青島的樓市成交明顯遇冷，樓市成交規模下滑趨勢較為明顯，其中2022年1-2月累計成交規模同比降幅達23%。
庫存方面，截止至2022年2月底，青島的商品住宅庫存消化周期接近22個(gè)月，整體去化壓力較大。各區域中，僅李滄區的去化周期低于12個(gè)月，而作為此次供地主力的黃島區，住宅去化周期已經(jīng)高達23.9個(gè)月，明顯處于供過(guò)于求的狀態(tài)。此外，3月4日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)即墨已經(jīng)放松了限售政策，新房由拿證滿(mǎn)5年改為網(wǎng)簽5年、二手房滿(mǎn)2年即可交易。上述跡象均表明了當前青島樓市需求端表現萎靡，短期內去化承壓。在此影響下，青島首輪供地熱度自然也難以明顯回升。
03 地方國企成為拿地主力規模房企多以聯(lián)合體形式出現
在企業(yè)拿地方面。青島此次集中土拍拿地主力幾乎清一色為本地房企，本地房企拿地占比明顯抬升（見(jiàn)上文地塊明細表）。尤其是地方平臺公司，成交15幅地中有8宗地有地方國企的身影，如海發(fā)、董家口置業(yè)、城陽(yáng)開(kāi)投等，占比過(guò)半。
外來(lái)房企基本均以聯(lián)合體形式拿地，且布局地塊基本為項目后續發(fā)展用地。如金茂、中交等均聯(lián)合本地房企分別競得了1幅和2幅地，分別作為金茂智慧國際城和中交海發(fā)山海大觀(guān)項目的后續用地。
04 總結：青島首輪供地試探意味明顯磨合期后二三輪土拍熱度有望回溫
作為首個(gè)官宣調整集中供地批次為四批次的城市，青島首輪集中供地對市場(chǎng)的試探意味較為明顯：不僅供應規模較去年任意批次大幅縮減，供地質(zhì)量也明顯下滑，中心城區僅有1幅地出讓且還遭遇提前中止。最終，青島首輪集中土拍雖然熱度仍舊不高，但表現較去年二三輪明顯更加平穩。
不僅是青島，我們注意到，經(jīng)歷過(guò)去年集中供地的各地政府在首輪供地時(shí)應對市場(chǎng)變化明顯靈活，如合肥、廈門(mén)等城市選擇加大中心城區優(yōu)質(zhì)地塊供應以提振房企拿地積極性，再如青島、重慶、武漢等城市首輪供地量明顯縮減以觀(guān)察市場(chǎng)反應、再推出后續用地。加之近期房地產(chǎn)行業(yè)政策面利好消息不斷，若房企的流動(dòng)性壓力有所紓解，拿地積極性也將會(huì )有所提振。在此背景下，土地市場(chǎng)供求的磨合期也會(huì )安然渡過(guò)，重點(diǎn)城市的第二三輪土拍熱度有望回溫。
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