楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）
據新聞報道，上海市為廣泛吸引社會(huì )力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進(jìn)城市可持續更新和發(fā)展，于6月3日成立上海城市更新基金?；鹂傄幠?00億元，將定向用于投資舊區改造和城市更新項目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護。
并且，基金由上海市國資委下屬的上海地產(chǎn)集團牽頭，與招商蛇口、中交集團、萬(wàn)科集團、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資簽署戰略合作協(xié)議。
這意味著(zhù)城市更新除了政策性銀行的介入（點(diǎn)此查看《42億！國開(kāi)行城市更新貸款來(lái)了》）外又進(jìn)入新一篇章，投融資模式也將更為豐富。
隨著(zhù)最早一批建設、投入使用的城市核心區出現了普遍性的基礎設施陳舊、城市功能落后以及生態(tài)環(huán)境不達標，城市更新的概念就逐漸開(kāi)始走入現實(shí)，并在多個(gè)超大城市、省會(huì )城市進(jìn)行試點(diǎn)。
不過(guò)，由于政策框架、區域規劃、征拆手續、運作模式等方面未能理順，過(guò)去幾年的城市更新一直停留在“概念”而非成為具體項目與應用模式；直到2020年開(kāi)始的一系列制度改革，才終于讓城市更新模式逐漸成熟，開(kāi)始在全國進(jìn)行推廣。
因此，我們可以明顯看到，近期各地的城市更新項目明顯增多；如福州市與濟南市出臺了城市更新管理辦法、重慶市的城市更新項目獲得國開(kāi)行貸款授信，以及今天上海市成立城市更新基金。隨著(zhù)落地項目的增多，實(shí)施模式與項目經(jīng)驗也將逐漸推廣到全國各地，推動(dòng)新一輪的城市改造與更新。
城市更新需多渠道資金來(lái)源
城市更新項目通常是將一整個(gè)片區進(jìn)行整體更新改造，因此項目的體量是非常大的，常常是傳統的棚戶(hù)區改造項目的幾倍之巨，且相當大一部分的資金都將用于現有居民或商戶(hù)的拆遷補償與安置，資金需要提前籌措到位。因此，城市更新項目需要多渠道的資金來(lái)源，綜合使用資金，才能滿(mǎn)足項目改造過(guò)程中的實(shí)施需求。
并且，從目前項目的實(shí)施運作案例來(lái)看，雖然缺口資金可以通過(guò)政策性銀行貸款、商業(yè)銀行貸款等模式解決；但實(shí)施過(guò)程中仍然需要募集規模較大的項目資本金。
從當前的實(shí)際情況看，城市更新項目的資本金需求在總投資的20%~25%左右，這就意味著(zhù)50億的城市更新項目需要準備10億元以上的資本金。這對當前債務(wù)壓力大的地方政府與城投公司來(lái)說(shuō)，顯然是個(gè)比較難辦的問(wèn)題；上海成立城市更新基金的辦法，也為后續有意進(jìn)行城市更新的地區提供了籌措資本金的新思路。
實(shí)際上，自國務(wù)院在2019年末降低基建項目的資本金比例、并對項目的資本金來(lái)源放寬限制后，不僅可以通過(guò)設立基金的形式解決資本金問(wèn)題，還可以通過(guò)投資類(lèi)信托、股權投資等方式進(jìn)行多渠道募集資金；在后續的配套融資中，除了現行的銀行貸款，各類(lèi)債券產(chǎn)品也將逐漸登上舞臺。未來(lái)的城市更新項目的融資格局，將百花齊放、精彩紛呈。
涉及存量資產(chǎn)需多模式運作
由于城市更新項目是對城市中的建成區進(jìn)行整體更新迭代，因此除了“拆舊建新”外，對存量設施的改造、低效用地的再開(kāi)發(fā)利用也是非常重要的工作內容。
但是，涉及存量資產(chǎn)的部分必然涉及較為復雜的產(chǎn)權問(wèn)題，這也對城市更新內部的運作模式、架構設計提出了更高的要求；如何與現有產(chǎn)權單位進(jìn)行合作，將直接影響到項目的實(shí)施進(jìn)度。
因此，設立城市更新基金的必要性是比較大的；在實(shí)施的過(guò)程中不僅需要解決資本金的問(wèn)題，還需要通過(guò)其他資金渠道對現有的資產(chǎn)進(jìn)行收購與整合，實(shí)現一部分產(chǎn)權所有人的退出。通過(guò)集中產(chǎn)權的方式，避免產(chǎn)權分散導致的意見(jiàn)不一致、無(wú)法進(jìn)行整體改造的痼疾。
如今城市更新模式已成為新的風(fēng)口，多地政府都開(kāi)始儲備項目；就此帶來(lái)的各種需求與機會(huì )，也將促使新的市場(chǎng)大門(mén)就此打開(kāi)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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