觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
“沒(méi)有什么日子不會(huì )過(guò)去，也沒(méi)有什么日子不會(huì )到來(lái)?！?/p>
就在昨天（6月5日），張鵬更新了個(gè)人公眾號，這篇名為《一串菩提》文章，記錄著(zhù)他對近期工作、生活的所思所想。
恰巧也是昨天，當代置業(yè)通過(guò)官微發(fā)布最新消息：公司獲得法院批準召開(kāi)債權人會(huì )議，以審議并酌情批準債務(wù)重組計劃。
這也意味著(zhù)，當代置業(yè)海外債務(wù)重組工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
假設在法院流程順利、議案成功通過(guò)的情況下，該公司將在未來(lái)的幾個(gè)月內最終完成海外債務(wù)的重組，全面解除境外高息債的違約狀況。這對于當代置業(yè)而言，無(wú)疑具有積極意義。
事實(shí)上，自當代置業(yè)出現“股債雙殺”、2.5億美元票據實(shí)質(zhì)性違約至今，已經(jīng)走過(guò)了七個(gè)月的光景，張鵬也曾感慨“2021年這一年，無(wú)比煎熬”。
不過(guò)，這段時(shí)間，這家企業(yè)似乎從未停止自救，試圖出售物業(yè)平臺、股東借款、債務(wù)重組……6月6日最新公告顯示，當代置業(yè)計劃以對價(jià)4947萬(wàn)元向世紀金源出售旗下曾被寄予厚望的代建平臺，并換取到相應近4200萬(wàn)元債務(wù)豁免。
“折價(jià)”出售
流動(dòng)性危機爆發(fā)之后，當代置業(yè)曾計劃出售旗下物業(yè)平臺給融創(chuàng )，不過(guò)，因交易雙方價(jià)格并未談攏，第一服務(wù)免遭“易主”。
這一次，當代置業(yè)計劃對代建平臺動(dòng)刀。
6月6日早間，當代置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，該公司計劃以4947.38萬(wàn)元的代價(jià)出售北京當代綠建工程項目管理集團有限公司全部股權。
資料顯示，當代管理成立于2016年4月18日，經(jīng)營(yíng)范圍包括建設工程項目管理、工程咨詢(xún)、工程技術(shù)咨詢(xún)等等。
成立之初，這家企業(yè)名為當代節能置業(yè)集團北京有限公司，2020年5月更名為北京當代綠建科技集團有限公司，去年1月再度更名為北京當代綠建工程項目管理集團有限公司。
該公司是當代置業(yè)旗下專(zhuān)門(mén)從事代建業(yè)務(wù)的平臺企業(yè)。
分析人士表示，“出售代建平臺最顯而易見(jiàn)的作用是回血，畢竟，當下企業(yè)仍舊存在一定的流動(dòng)性風(fēng)險?！?/p>
此次的接盤(pán)方為騰云筑科置業(yè)有限責任公司，通過(guò)股權穿透發(fā)現，該公司由北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司及北京農圃投資控股有限公司分別占有80%及20%股權，而前者由世紀金源投資集團持有100%股權。
過(guò)往，世紀金源鮮少涉足代建。不過(guò)，在去杠桿趨勢愈發(fā)明顯的當下，越來(lái)越多房企開(kāi)始布局代建業(yè)務(wù)以降低自身的債務(wù)壓力，或許世紀金源此次收購意圖也是如此。
分析人士贊同上述觀(guān)點(diǎn)，在他看來(lái)，“在行業(yè)融資收緊的情況下，代建作為一種輕資產(chǎn)模式已經(jīng)進(jìn)入到一片紅海?！?/p>
與此同時(shí)，對世紀金源的初步試水來(lái)看，此次收購代價(jià)并不算太高，如果試煉成功，則是以小博大，一旦試煉失敗，其損失亦不會(huì )太大。
根據公告，當代管理于2022年3月31日未經(jīng)審核合并資產(chǎn)凈值約為人民幣8972.5萬(wàn)元，僅對比4947.38萬(wàn)元的交易對價(jià)，當代置業(yè)的出售在賬面上相當打了五五折。
其中在付款方式上，挑戰最大的是第三期款項2473.69萬(wàn)元（占對價(jià)50%）的獲取，因世紀金源要求今年3月31日起21個(gè)月內，目標公司應達現金流量?jì)纛~不少于7067.68萬(wàn)元，達標后才可付款。這意味著(zhù)當代要等近兩年，剔除這部分，剩余2473.69萬(wàn)元價(jià)款較容易獲取。
需要注意的是，當代置業(yè)提及，交易代價(jià)是由買(mǎi)賣(mài)雙方根據目標集團在管的現有項目于相關(guān)管理協(xié)議余下期間，所產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~進(jìn)行折現，并扣除30%風(fēng)險計提后厘定。
而按現金流量?jì)纛~7成定價(jià)的代價(jià)是，目標公司需要放棄對當代置業(yè)的其他應收賬款6226.80萬(wàn)元，同時(shí)當代置業(yè)將放棄對目標公司的其他應付賬款2031.74萬(wàn)元。抵扣之后，當代置業(yè)相當于被豁免了大約4195.06萬(wàn)元債務(wù)。
正因計入了債務(wù)豁免部分，當代置業(yè)預期，公司實(shí)際確認未經(jīng)審核會(huì )計未經(jīng)審核會(huì )計收益約6700萬(wàn)-9170萬(wàn)元，所得款項凈額約4947.38萬(wàn)元將用作營(yíng)運資金。
事實(shí)上，當代置業(yè)曾對代建業(yè)務(wù)寄予厚望。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，當代置業(yè)從2017年初開(kāi)始拓展綠色代建業(yè)務(wù)，主要通過(guò)代建+品牌、代建+品牌+運營(yíng)、代建+品牌+融資、股權合作等多種模式為合作方提供服務(wù)。
在2019年3月的業(yè)績(jì)會(huì )上，該公司管理層就曾提到，新拓展的代建項目可以為公司持續發(fā)展提供新的動(dòng)力。
“我們把綠色代建作為增厚利潤的重要補充，但一定會(huì )按照科學(xué)規律進(jìn)行排布。每年合同簽約額增長(cháng)50%就已經(jīng)很高了，2019年代建合同簽約額計劃在1.5個(gè)億。其凈利潤率是非常高的，在70%左右?！?/p>
但僅僅過(guò)去幾年時(shí)間，當代置業(yè)卻選擇剝離代建業(yè)務(wù)，原因幾何？
一方面，目前涉足代建業(yè)務(wù)的房企超過(guò)30多家，行業(yè)競爭不斷加大，但行業(yè)份額愈發(fā)向龍頭代建企業(yè)如綠城管理、中原建業(yè)等聚集，而類(lèi)似當代、天房等業(yè)務(wù)盤(pán)子較小的企業(yè)，規模難以累積。
財報數據顯示，2018年全年，當代置業(yè)新增5宗代建地塊，新增合約額超過(guò)1.1億元，新增建筑面積37.5萬(wàn)平方米，新增可售貨值31.7億元。
隨后的2019年，當代置業(yè)的代建業(yè)務(wù)翻了幾番，年內新增11個(gè)代建項目，合同簽約額同比增長(cháng)255%至3.9億元，建筑面積大漲541%至240.5萬(wàn)平方米。
不過(guò)，這種大幅增長(cháng)的態(tài)勢并未持續太久。2020年，該公司新增8個(gè)代建項目，與2019年齊平；但新增建筑面積、合約金額分別下降39%、36%至146.7萬(wàn)平方米、2.5億元，呈現萎縮的態(tài)勢。
2021年上半年，當代置業(yè)新增8個(gè)代建項目，并首次進(jìn)入邢臺、宜賓、德陽(yáng)等城市，但具體的新增面積等數據，并未在財報披露。
數據來(lái)源：企業(yè)財報、觀(guān)點(diǎn)指數整理
另一方面，盡管代建業(yè)務(wù)的毛利率比較高，但當代置業(yè)的發(fā)展重心放在二線(xiàn)城市，甚至是三四線(xiàn)城市，相比其他代建企業(yè)，自然也存在一定的差距。
多方因素結合之下，當代置業(yè)選擇出售旗下代建平臺。
與此同時(shí)，出售代建業(yè)務(wù)以后，當代置業(yè)能夠集中內部資源發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)，有利于企業(yè)快速恢復經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。
分析人士也提到，“通過(guò)資源整合、架構調整等方式，能夠推動(dòng)企業(yè)各主體板塊正常運營(yíng)，盡快恢復企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)能和盈利能力，促進(jìn)企業(yè)回歸健康?！?/p> 債務(wù)化解長(cháng)路
過(guò)去那些年，當代置業(yè)的海外債規模迅速擴大，最為人熟知的是在2019年，這家企業(yè)發(fā)行了一筆票面利率高達15.5%的美元綠色優(yōu)先票據，創(chuàng )下了房企高息發(fā)債紀錄。
海外債似乎成為當代置業(yè)融資的一大“源頭活水”，不過(guò)這種高息債務(wù)也給這家企業(yè)埋下隱患。
過(guò)去一年，在行業(yè)調控持續收緊的情況下，當代置業(yè)似乎難以平衡盈利與負債，流動(dòng)性危機漸顯。
2021年10月，當代置業(yè)出現“股債雙殺”現象，所發(fā)行5筆美元債均出現下跌跡象，其中3筆跌幅超過(guò)30%。其后，因2021年10月25日到期的2.5億美元優(yōu)先票據展期失敗，當代置業(yè)的海外債出現實(shí)質(zhì)性違約。
危機爆發(fā)至今已有七個(gè)月余，這家企業(yè)接連尋求資產(chǎn)出售、股東借款、債務(wù)展期等多種方式化解債務(wù)，但償債之路總是不易。
今年2月，當代置業(yè)再度發(fā)布公告，宣布境外債重組的消息。根據彼時(shí)的方案，當代計劃以“現金贖回+發(fā)行新票據”的方式進(jìn)行重組。
一方面，當代置業(yè)計劃拿出2291.6萬(wàn)美元現金贖回一部分票據，具體資金將在債權人之間按照比例分配。另一方面，當代置業(yè)計劃發(fā)行五筆新票據，通過(guò)以新還舊的方式，償還上述債券。
2月25日公告發(fā)布當日，票據未償還本金總額約37.4%的持有人已正式簽署重組支持協(xié)議，并受其條款約束。
今年3月，當代置業(yè)已與超過(guò)75%的債券持有人完成重組支持協(xié)議簽訂。
根據開(kāi)曼群島法例，境外債券重組需相關(guān)類(lèi)別債權人投票通過(guò)，并獲所需大多數票批準。而75%的債券持有人簽訂協(xié)議，意味著(zhù)提前鎖定四分之三的同意票，為后續的重組事項實(shí)施提供更大的可能性。
另外，最新消息提到，6月5日，當代置業(yè)在官微發(fā)布消息稱(chēng)，開(kāi)曼群島大法院于2022年5月31日發(fā)布命令，指示可召開(kāi)計劃債權人大會(huì )，以審議并酌情批準計劃（不論法院有否批準或施加修改、增補或條件）。計劃大會(huì )將于2022年6月29日上午7時(shí)（開(kāi)曼群島時(shí)間）晚上8時(shí)（香港時(shí)間）舉行。
債權人會(huì )議定檔、75%的同意票……對當代置業(yè)而言，債務(wù)化解的漫漫長(cháng)路步入另一個(gè)階段。
假設在法院流程順利、議案成功通過(guò)的情況下，該公司將在未來(lái)的幾個(gè)月內最終完成海外債務(wù)的重組，全面解除境外高息債的違約狀況。
官微動(dòng)態(tài)發(fā)布后，張鵬在朋友圈轉發(fā)了上述消息，并配文“陽(yáng)和啟蟄、踔厲篤行！”
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
