克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
鄭州新政除了“救市”意義之外，之于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有投石問(wèn)路的作用。
3月1日，鄭州出臺“救市”新政。作為新年以來(lái)首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線(xiàn)城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，對提振購房需求大有裨益。
不難發(fā)現，供需兩端新政都以去庫存為主要導向，對應的正是鄭州庫存高企、去化乏力、爛尾成風(fēng)的市場(chǎng)現狀。另外，鄭州目前新房市場(chǎng)仍以剛需為主導，未來(lái)改善需求釋放空間較為可觀(guān)，因此新政對于提振改善性需求也著(zhù)墨頗多。
我們認為，鄭州新政出臺并未遭遇太大阻力，起到了投石問(wèn)路的作用，預示著(zhù)未來(lái)會(huì )有許多弱二線(xiàn)城市跟進(jìn)，諸如昆明、南寧等，同時(shí)也意味著(zhù)當前市場(chǎng)環(huán)境下，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在打開(kāi)，壓力二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市可以適度加大政策松綁幅度，核心一二線(xiàn)城市政策也有糾偏空間，以期緩解房企資金壓力、穩定市場(chǎng)預期。
01 鄭州19條重磅新政出臺
大幅松綁限購、限貸，鼓勵棚改貨幣化安置
3月1日，鄭州出臺19條房地產(chǎn)新政，主要內容涉及供需兩端共計五大方面：
需求端，一，擴大需求，放寬限購，大力支持大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、隨遷老人、改善等四類(lèi)購房需求；二，鼓勵棚改貨幣化安置，通過(guò)政府回購等方式轉化安置房；三，強化信貸支持，放寬二套房限貸、引導下調房貸利率。
供應端，一是助企紓困，準許緩繳土地出讓金、加強并購貸開(kāi)發(fā)貸等信貸支持、允許保函抵頂預售資金、縮短行政審批時(shí)限，二是合理控制新房供應規模，依據片區去化周期動(dòng)態(tài)調整宅地供應量。
作為新年以來(lái)首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線(xiàn)城市，鄭州的19條新政可謂條條重磅，尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，預計將對購房需求釋放有顯著(zhù)促進(jìn)作用，而供給端新政也將有效緩解房企資金壓力，降低部分片區庫存風(fēng)險。
02 引人、棚改、降首付多措并舉 全面激發(fā)剛需、改善購房需求
我們來(lái)一一解析需求端的三大政策：
① 激發(fā)四類(lèi)購房需求
一是大學(xué)生。鄭州每年高校畢業(yè)生人數超過(guò)30萬(wàn)，河南省高校畢業(yè)生人數多達65萬(wàn)人，發(fā)布人才購租房補貼、提供保障性住房等舉措，有助于增強鄭州的人才吸附力，據官方估算，每年20萬(wàn)的留鄭大學(xué)生3年內就可以形成1000萬(wàn)方的購房需求。
二是外來(lái)務(wù)工人員?！傲铡钡健捌咂铡?0年間，鄭州常住人口累計增長(cháng)約400萬(wàn)，鄭州市2019年凈流入人口46萬(wàn)，此前每年凈流入規模也在30萬(wàn)人左右，官方預計2年內外來(lái)務(wù)工人員將為鄭州帶來(lái)2000萬(wàn)方的增量購房需求。
三是隨遷老人，允許投靠家庭新購一套房，相當于放寬了限購套數限制。據了解，鄭州目前的限購政策是戶(hù)籍家庭最多購買(mǎi)2套，符合一定條件的外地戶(hù)籍限購1套。新政策實(shí)行后，有老人投靠的戶(hù)籍和非戶(hù)籍家庭限購套數分別增加到了3套、2套。值得一提的是，老人不限于父母，還可以是旁系近親屬，政策執行彈性比較大。
四是改善性購房需求。置換客戶(hù)可以享受按揭貸款、網(wǎng)簽備案等方面便利。
② 鼓勵棚改貨幣化安置
在全國棚改已經(jīng)漸入尾聲、貨幣化安置偃旗息鼓的當下，鄭州是首個(gè)明文支持棚改貨幣化安置的城市。2015-2017年間，鄭州棚改計劃開(kāi)工量都在10萬(wàn)套以上，并多次發(fā)文倡導貨幣化安置，力爭貨幣安置比例達到50%。
近幾年，鄭州棚改規模明顯趨于收縮，2018年計劃開(kāi)工量驟降至2.1萬(wàn)套，同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位1.5萬(wàn)套。不過(guò)橫向對比來(lái)看，鄭州的棚改規模仍居于二線(xiàn)城市前列，以2020年為例，在數據可得的11個(gè)二線(xiàn)城市中，鄭州棚改規模排名第一。
③ 強化居民信貸支持
最為重磅的政策當屬松綁二套房限貸，對已擁有一套房且貸款已結清的，執行首套房貸款政策，即首付比例由6成降為3成，大大降低置換性客戶(hù)的首付資金壓力。目前，在鄭州限購區購買(mǎi)二套房，無(wú)論貸款是否還清，都執行60%的首付比例，新政后將下調為30%，而在非限購區，貸款已清的二套房一直執行的是30%首付比例，不受新政影響。
此外，鄭州還將引導金融機構加大個(gè)人住房貸款投放、下調房貸利率。事實(shí)上，相較去年，鄭州目前的房貸已經(jīng)有明顯松動(dòng)跡象，房貸利率隨LPR下行，多數銀行執行首套5.88%、二套房6.125%的利率，放款周期縮短至半個(gè)月以?xún)?，比此前新房放?個(gè)月以上、二手房部分停貸明顯改善。
03 土拍、信貸、預售、審批四方面助企紓困 緩解房企資金壓力
新政從幾方面助企紓困，緩解房企流動(dòng)性壓力：
第一，降低土拍保證金比例、允許1年內分期繳納土地出讓金。土拍保證金比例降至20%，而據統計2021年鄭州第三輪土拍保證比例大多在50%左右。
第二，給予企業(yè)項目貸款支持。鼓勵金融機構對受困企業(yè)貸款展期、續貸；加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持；對支持開(kāi)發(fā)貸的金融機構,在政府新增財政存款、基金賬戶(hù)等存放方面予以?xún)?yōu)先支持。
第三，允許保函抵頂預售監管資金，提升資金使用效率，節約財務(wù)成本。憑銀行保函、第三方保函擔保等額替換預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)內的資金。
第四，提高行政效率，縮短審批時(shí)間，助力加快項目開(kāi)工、銷(xiāo)售節奏。建設項目審批程序，工程建設項目全流程審批時(shí)間控制在54天以?xún)鹊取?/p>
04 庫存高企、去化乏力、停工爛尾風(fēng)險突出 新政將助力改善需求釋放
不難發(fā)現，鄭州的19條新政，無(wú)論是供應端還是需求側，都是以去庫存為主要導向的。與之相呼應的，是鄭州住宅庫存高企、去化乏力的市場(chǎng)現狀。
CRIC數據顯示，鄭州新房狹義庫存規模就已接近1500萬(wàn)平方米，消化周期超過(guò)20個(gè)月，2021年2月，由于成交持續低位徘徊，新房庫存消化周期更是躍升至31個(gè)月。
另外，鄭州住宅項目爛尾問(wèn)題也比較嚴重。據CRIC統計，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問(wèn)題項目有274個(gè)，涉及25249套住房，數量位居重點(diǎn)二線(xiàn)城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門(mén)翠園等長(cháng)期爛尾項目多次引發(fā)維權事件。
通讀新政全文還可以發(fā)現，支持改善性需求有效釋放貫穿文件始終，新政為何要重點(diǎn)著(zhù)墨改善性需求？原因在于鄭州新房的成交結構中，剛需占主導地位，這也意味著(zhù)改善性購房需求未來(lái)仍有較大釋放空間。2021年，鄭州100平方米以下新房成交套數占比接近50%，120平方米以下新房成交占比達到70%，而140-180平方米、180平方米以上改善、終改成交占比僅為11%和3%。
05 給其他弱二線(xiàn)跟進(jìn)“救市”投石問(wèn)路 三四線(xiàn)城市松綁力度將更大
事實(shí)上，在2月20日，履新不到2個(gè)月的代市長(cháng)何雄就對鄭州樓市下過(guò)判斷，“遇到一些小困難，將來(lái)不會(huì )有大問(wèn)題，市場(chǎng)需求平穩可期，供給側也在優(yōu)化調整”，并透露“鄭州計劃降低二手房交易個(gè)人所得稅、大力推進(jìn)安置房貨幣化安置、出臺政策吸引大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員購房”。
從2月20日“官方劇透”，到24日正式成文，再到28日全文印發(fā)，3月1日進(jìn)入大眾視野，目前鄭州的重磅新政發(fā)布還沒(méi)有遭遇太大的阻力。除了鄭州，2022年以來(lái)，還有菏澤、重慶、佛山等31個(gè)省市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調房貸利率、放寬落戶(hù)等，目前幾乎所有政策都平穩落地。
反觀(guān)2020年-2021年間，不少城市的寬松性政策由于部分條款松綁力度過(guò)大，引發(fā)負面輿論或遭到上級部門(mén)約談后相繼撤回，最為典型的當屬去年3月的南昌新政，發(fā)布當日就被緊急收回，而后南昌也被省政府約談，并接受住建部現場(chǎng)督導。
從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，鄭州新政除了“救市”意義之外，之于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有投石問(wèn)路的作用，如果此番新政能夠正常施行，（1）未來(lái)必然會(huì )有一些弱二線(xiàn)城市跟進(jìn)，諸如昆明、南寧等，市場(chǎng)下行壓力、項目交付壓力、庫存風(fēng)險較鄭州有過(guò)之而無(wú)不及，出臺較大力度的寬松性政策也屬情理之中。（2）意味著(zhù)在當前市場(chǎng)環(huán)境下，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴大，三四線(xiàn)城市大可以放開(kāi)手腳，松綁限購、限貸等四限政策，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫存利器，壓力二線(xiàn)城市政策松綁幅度也可以適度加大，核心一二線(xiàn)城市政策也有適度糾偏空間，譬如保障合理信貸投放、壓縮各項審批流程時(shí)限、下調房貸利率等，以期緩解房企資金壓力、穩定市場(chǎng)預期。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
