觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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億達中國董事局主席姜修文提到：“我們萬(wàn)萬(wàn)不能走的彎路就是不能總吃老本，要與時(shí)俱進(jìn)，當初先進(jìn)的并不適用于現在?！?/strong>
2021年，億達中國進(jìn)入了調適階段，這一階段，億達中國的首要任務(wù)是加速回流現金……
不過(guò)，億達的努力似乎還未體現在數據上。11月16日，億達中國公布前10月運營(yíng)數據，10月單月，該公司錄得合約銷(xiāo)售2.7億元，環(huán)比下降3.8%，同比下降31.1%，合約銷(xiāo)售面積3.01萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，自2019年流動(dòng)性危機爆發(fā)以來(lái)，億達中國嘗試過(guò)多種自救舉措，雖然暫時(shí)還未體現在銷(xiāo)售數據上，但作為局中人，億達中國副總裁周芝蘭認為，“億達中國財務(wù)方面的壓力得到一定緩解”。
億達中國的主營(yíng)業(yè)務(wù)為產(chǎn)業(yè)園區，早在1997年，該公司就開(kāi)始涉足產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)和建設，打造了大連軟件園、大連天地等多個(gè)項目，隨后，其步伐自大連走向天津、武漢、蘇州、長(cháng)沙等地區。
但產(chǎn)業(yè)園項目大多前期資金消耗大、回款周期長(cháng)，因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售成為其業(yè)績(jì)的主要來(lái)源，長(cháng)期以來(lái)，物業(yè)銷(xiāo)售收入占據了億達中國營(yíng)業(yè)收入的絕大部分，而億達中國也逐漸形成了“房地產(chǎn)銷(xiāo)售反哺產(chǎn)業(yè)園區”的發(fā)展模式。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2016年前后，該公司的營(yíng)業(yè)收入有八成來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，雖然2019年以來(lái)，該公司物業(yè)銷(xiāo)售收入占比有所減少，但依舊在60%的比例之上。
數據顯示，2016年至2020年，億達中國分別錄得合約銷(xiāo)售金額83.05億、73.63億元、85.37億元和72.37億元及56.01億元，同比增長(cháng)12.9%、-11.34%、15.9%、-15.23%、-22.61%。
進(jìn)入2021年，在新冠疫情余波、行業(yè)調控不斷的情況下，億達中國的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)呈現下調的態(tài)勢。
最新數據顯示，前10月，該公司錄得合約銷(xiāo)售金額約為人民幣37.92億元，權益合約銷(xiāo)售金額約為人民幣34.91億元。同期，億達中國實(shí)現銷(xiāo)售面積為30.88萬(wàn)平方米，權益銷(xiāo)售面積為26.58萬(wàn)平方米。
其中，6月單月，該公司錄得7.85億元的最高銷(xiāo)售，但依舊較去年同期減少近三成。
有分析人士表示，億達中國通常在6月及12月集中發(fā)力，部分時(shí)間出現銷(xiāo)售下探主要源于推貨節奏的問(wèn)題，當然，今年以來(lái)，房企銷(xiāo)售普遍存在下行的現象。
事實(shí)上，近幾年，億達中國在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的身影逐漸減少，從財報數據來(lái)看，其主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)園拿地，2016年，該公司的總土儲為920.07萬(wàn)平方米，其中，商務(wù)園區的土地儲備占比79%，而住宅土地儲備僅有192.85萬(wàn)平方米。
至2021年中期，該公司的總土地儲備有所減少，為834.24萬(wàn)平方米，而商務(wù)園區土地儲備達到667.72萬(wàn)平方米，住宅土地儲備166.53萬(wàn)平方米。
此外，按照2020年全年52.81萬(wàn)平方米的的銷(xiāo)售面積、173.24萬(wàn)平方米的可售土儲推算，億達中國的土儲去化周期3.28年，。有數據統計，2020年，排行前100房企整體的去化周期為3.39年。
據了解，截至2021年6月末，億達中國擁有大連軟件園、大連科技城、億達信息軟件園、大連天地、武漢軟件新城等五個(gè)產(chǎn)業(yè)園項目，合計173.9萬(wàn)平方米。其中，武漢軟件新城的出租率為37%，億達信息軟件園為67%，最高為大連軟件園89%。
實(shí)際上，過(guò)去幾年，億達中國的產(chǎn)業(yè)園整體出租率在75%以上，近兩年受到疫情沖擊、創(chuàng )業(yè)環(huán)境影響，出租率有所回落。與此同時(shí)，不算太高的出租率，導致億達中國園區租金收入、管理收入偏低。
2019年，億達中國的租金收入達到5.55億元，為近六年新高，同期商務(wù)園運營(yíng)管理服務(wù)收入0.63億元。2021年中期，億達中國的租金收入為2.4億元，園區管服務(wù)收入為0.25億元。
數據來(lái)源：企業(yè)財報、觀(guān)點(diǎn)指數整理
另一方面，由于產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金回流速度慢等特點(diǎn)，億達中國在流動(dòng)性方面也存在一些難題。2014年，億達中國的凈負債比率達到150%，2015年小幅降至137.3%；2016年為119.3%。
2019年開(kāi)始，在資金緊張的背景下，億達中國開(kāi)啟了自救之路。譬如今年3月4日公告顯示，億達中國將旗下物業(yè)企業(yè)億達服務(wù)所有權益轉讓給龍湖，對價(jià)12.73億元。
而后5月26日，億達中國與凱德集團簽訂股權轉讓協(xié)議，根據協(xié)議，億達中國以5.01億元價(jià)格轉讓大連軟件園騰飛發(fā)展有限公司50%股份。
經(jīng)過(guò)一系列的自救措施，如今的億達中國獲得了復蘇的機會(huì )，但物業(yè)銷(xiāo)售反哺產(chǎn)業(yè)園區的模式能否持續，自持土地與可售土地之間的配比如何把握，都是億達中國后續需要考慮的問(wèn)題。
吸取經(jīng)驗教訓，尋找出路，是如今房地產(chǎn)企業(yè)的大命題，在2021年中經(jīng)營(yíng)工作大會(huì )上，億達中國董事局主席姜修文提到：“我們萬(wàn)萬(wàn)不能走的彎路就是不能總吃老本，要與時(shí)俱進(jìn)，當初先進(jìn)的并不適用于現在?！?/p>
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