大隊長(cháng)金融 作者：貓眼三姐妹
來(lái)源：大隊長(cháng)金融（ID:captain_financial)
近期, 嘉興市中級人民法院于官網(wǎng)公布的一篇題為《樓盤(pán)爛尾購房者要繼續還按揭嗎？法院: 剩余貸款由開(kāi)發(fā)商還》的案例報道, 引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。根據該報道, 在樓盤(pán)“爛尾”后, 對于銀行要求購買(mǎi)者繼續歸還剩余銀行貸款的訴訟請求, 嘉興中院不予支持, 并認為應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續承擔剩余貸款的還款責任。
嘉興中院的判決與我們的第一反應發(fā)生沖突的原因在于對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋”)第二十一條規定的理解不同以及所處總體經(jīng)濟環(huán)境不同。
[需要特別說(shuō)明的是, 商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第二十一條的規定與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2003年)第二十五條的規定一致, 故該條款并非新出臺的條款]
結合該報告以及商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋的相關(guān)規定, 我們推測嘉興中院裁判邏輯如下, 在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》解除后, 《個(gè)人購房貸款及擔保合同》因購房者貸款購買(mǎi)房屋的合同的目的無(wú)法實(shí)現, 進(jìn)而一并解除。根據商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第二十一條第二款的規定, 應當由出賣(mài)人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其收到的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人即貸款銀行和買(mǎi)受人, 換言之, 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔還款責任。
事實(shí)上, 此前司法實(shí)踐中也不乏其他法院作出類(lèi)似判決, 例如遼寧省沈陽(yáng)市中級人民法院在中國工商銀行股份有限公司沈陽(yáng)皇姑支行、陳洪躍等商品房銷(xiāo)售合同糾紛民事二審民事判決書(shū)[案號:(2021)遼01民終19779號]中判決, 房地產(chǎn)公司償還貸款銀行《個(gè)人購房借款/擔保合同》項下的剩余借款本息(具體金額以銀行系統數據為準)。
上述裁判方式在“三條紅線(xiàn)”之前的房地產(chǎn)時(shí)代并不會(huì )產(chǎn)生實(shí)際問(wèn)題, 因為那時(shí)候的房地產(chǎn)企業(yè)“財大氣粗”, 有能力把貸款合同項下貸款人尚未償還的借款本息, 把購房人自己支付的購房款一并給還了, 貸款銀行不用去向個(gè)人追債, 自然也樂(lè )得輕松。
回到《個(gè)人購房貸款合同》本身, 購房者向貸款銀行借錢(qián)用于購買(mǎi)房屋, 購房者和貸款銀行之間成立借貸合同關(guān)系, 通常情況下, 貸款銀行會(huì )依據合同約定直接將貸款打入房地產(chǎn)企業(yè)的賬戶(hù), 該一劃款行為構成“向第三人履行”。需要強調的是, 作為接受銀行履行“放款義務(wù)”的第三人, 房地產(chǎn)企業(yè)并非合同當事人, 無(wú)需承擔《貸款合同》項下權利義務(wù)。在《貸款合同》正常履約的情況下, 由購房者“背”貸款, 在《貸款合同》解除的情況下, 自然也由購房者承擔“恢復原狀”, 返還銀行發(fā)放的尚未償還的貸款, 這是合同相對性所決定的。
其實(shí)早在2017年, 最高人民法院在《中國建設銀行股份有限公司青海省分行、王忠誠商品房預售合同糾紛二審民事判決書(shū)》中即對該條款的理解進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)解釋, “就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條第二款(即2020年商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第21條)的本義來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有免除購房者(同時(shí)又是借款合同的借款人)的還款義務(wù)。這是因為，商品房出賣(mài)人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應當是借款合同的借款人，因為根據合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣(mài)人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負有還款義務(wù)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣(mài)人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同都解除后，就沒(méi)有必要由商品房出賣(mài)人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣(mài)人歸還給銀行?！?/p>
嘉興中院案例一出, 我們也的確看到一些文章認為這是一個(gè)符合法理和情理的判決, 但我們觀(guān)點(diǎn)確實(shí)恰恰相反, 該判法亦不符合法理也不符合情理。的確相較于個(gè)人而言, 銀行等金融機構就是龐然大物, 理應承擔更多的社會(huì )責任, 但這并不意味著(zhù)“劫富濟貧”。
購房者向銀行申請貸款時(shí), 銀行決定是否放款, 審查的是個(gè)人資信和還款能力而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有雄厚的“背景”、良好的現金流; 銀行給到購房者的房貸利率也只是在LPR的基準上上調一定BP甚至沒(méi)有上調, 而非給到房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒年化七八甚至更高的利率; 銀行給到購房者的還款期限是二十年甚至三十年, 而非開(kāi)發(fā)貸短短三年, 所有的貸款條件都遠遠優(yōu)于銀行直接向房地產(chǎn)企業(yè)放貸。如果裁判機構將《貸款合同》解除后的還款責任直接推給房地產(chǎn)企業(yè), 無(wú)異于直接將原來(lái)應由購房者承擔的房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)風(fēng)險直接轉嫁給了銀行, 致使銀行承擔了遠高于其預期的風(fēng)險, 導致了風(fēng)險和收益的不匹配, 違背了基本的商業(yè)邏輯。
如果該判決之后成為“通行判法”, 這可能導致銀行為控制風(fēng)險, 在審批個(gè)人購房貸款時(shí), 不但審查個(gè)人資信, 還會(huì )進(jìn)一步審查房地產(chǎn)企業(yè)的資信, 甚至可能對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分級, 并據此向購房者區別提供貸款條件, 甚至因為房地產(chǎn)企業(yè)資信問(wèn)題而拒絕放款。而吞下這一“苦果”的最終還是購房者自己。
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