觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
榮盛發(fā)展在最早一批AMC紓困名單中，但它曾做出過(guò)積極努力的自救。
房企業(yè)績(jì)收到年報問(wèn)詢(xún)逐漸變得平常起來(lái)，6月8日，榮盛也同樣被交易所關(guān)注負債、融資、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險等方面問(wèn)題。但如果回顧2021年，榮盛是為數不多超額完成目標的房企。
在商票、短債的壓力下，榮盛的融資和銷(xiāo)售回款在2021年幾乎觸到極限。
融資極限
對于接獲問(wèn)詢(xún)函的企業(yè)而言，不管哪家企業(yè)、不論內容長(cháng)短，問(wèn)詢(xún)大多圍繞隱藏的融資和債務(wù)，或許有水分的業(yè)績(jì)以及企業(yè)可能的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險等方面。榮盛也不例外。
深交所向榮盛提到的8個(gè)問(wèn)題，大致涉及對業(yè)績(jì)數據變動(dòng)、計提減值與壞賬準備、未并表的信托資金業(yè)務(wù)以及股份與資金凍結。
業(yè)績(jì)數據的變動(dòng)是問(wèn)詢(xún)函中首先指出的，深交所問(wèn)及“收入”會(huì )計方式，有沒(méi)有附有回購房產(chǎn)、大額期后退款等“類(lèi)融資”、有沒(méi)有“模糊”地確認收入等等。
體現在修正后的業(yè)績(jì)數據，即榮盛發(fā)展2021年毛利率 17.86%，同比下降 10.70 個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤為-49.55億元，扣非凈利潤-49.35億元，同比變動(dòng)分別為-166.06%、-165.85%。而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~169.15億元，同比增加1137.70%。母公司2021年度收入金額及占合并報表層面營(yíng)業(yè)收入比重同比下降 92.15%。
榮盛發(fā)展解釋?zhuān)适且詢(xún)r(jià)換量促銷(xiāo)疊加行業(yè)下行所致；收入確認是按照履約進(jìn)度進(jìn)行、回購視作租賃或金融交易、并和同行業(yè)10家企業(yè)做了對比，經(jīng)審合理。
值得注意的是，虧損翻倍的情況下，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)現金流從約13億元增加到約169億元，翻了10多倍。其中流出部分減少，2021財報顯示，公司購買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現金從約628億元降到約483億元?？梢韵胍?jiàn)，去年融資不暢的環(huán)境下，榮盛在2021年大幅減少拿地支出，并大量促銷(xiāo)回款。
問(wèn)詢(xún)函同時(shí)指，股東榮盛控股截至報告期末持有股份15.5億股，其中約1.5億股被凍結，占總股本的3.47%。相比起來(lái)，質(zhì)押資產(chǎn)更為常見(jiàn)的融資或擔保方式，質(zhì)押大份額股份似乎已觸到融資底線(xiàn)。
時(shí)間拉到去年，可見(jiàn)的是榮盛發(fā)展來(lái)回地為項目子公司甚至供應商進(jìn)行連帶責任擔保，另外則是股東榮盛控股反復質(zhì)押榮盛發(fā)展股份。質(zhì)押數目一度達5.06億股，占榮盛控股所持股份比例76.43%，占榮盛發(fā)展總股本48.44%。
榮盛回應，凍結集中發(fā)生于2021年下半年，且該凍結不存在被強制執行的風(fēng)險，目前在逐步解凍，且不存在公司主要銀行賬號被凍結的情況。
回款極限
2021年的縮減支出趨勢是可見(jiàn)的。報告期內，榮盛發(fā)展先后在京津冀、長(cháng)三角、中西部、珠三角區域的16個(gè)城市獲得土地29宗，規劃建筑面積303.19萬(wàn)平方米。相比之下，2020年拿地宗數是65宗，計容建筑面積714.57 萬(wàn)平方米。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體統計，在榮盛發(fā)展2021年財報中，“主要項目開(kāi)發(fā)情況”一欄顯示，目前總開(kāi)工的242個(gè)項目中在2021年新開(kāi)工的項目?jì)H有1個(gè)，在2020年開(kāi)工的項目有58個(gè)。
在“主要項目銷(xiāo)售情況”一欄，2021年回款最多的兩個(gè)項目分別是南京榮盛雋峰、杭州杭州檀越府，分別回款21.1億元、20.7億元，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)都在2.1萬(wàn)元，杭州項目在2021年7月還在進(jìn)行融資擔保。
南京榮盛雋峰在2020年3月開(kāi)盤(pán)時(shí)便因是地王、又降價(jià)而引起注意，彼時(shí)南京普遍微漲，而媒體報道榮盛雋峰有9.5-9.8折優(yōu)惠，首付超過(guò)50%還能有3.5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)當天交10萬(wàn)定金，3天內簽約才能享受優(yōu)惠。第三方平臺顯示，榮盛雋峰洋房單價(jià)2.25萬(wàn)元、普宅2.05萬(wàn)元，比僅有一墻之隔的山雨春風(fēng)普通住宅便宜1300元。
降價(jià)趨勢逐漸猛烈，2021年末回款需求也靠近極限。2021年榮盛發(fā)展在多個(gè)城市的項目，推出工抵房打折促銷(xiāo)，有多起引發(fā)前期購買(mǎi)客戶(hù)投訴事件。在業(yè)內人士看來(lái)，工抵房是產(chǎn)權不完整或者樣板房滯銷(xiāo)等等情況的房產(chǎn)。
但工抵房作為概念讓促銷(xiāo)更加合理。成都時(shí)代天府8.2折促銷(xiāo)2021年底較同年7月份單價(jià)降低約5000元；河北滄州榮盛和府在今年1月從1萬(wàn)降到8000元，并有相關(guān)信息顯示工抵房7200元起步；漢中市榮盛濱江悅府，平均降價(jià)1000元以上。
在龍湖多個(gè)房企未能在2021年完成年度目標的行業(yè)現狀之下，榮盛商品房銷(xiāo)售合同面積1204.22萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.53%；合同金額1345.58億元，同比增長(cháng)5.87%，完成年度簽約計劃的103.51%。
第三方數據顯示, 2021年榮盛發(fā)展以1318.3億元的權益銷(xiāo)售額，位列行業(yè)第20位。但今年以來(lái)似乎有所下降，據海通證券統計，榮盛發(fā)展1-5月累計操盤(pán)銷(xiāo)售金額173 億元，同比降60.8%；權益銷(xiāo)售金額170 億元，同比降61.0%，排名第37。
不過(guò)從整個(gè)行業(yè)今年1-5月累計操盤(pán)金額來(lái)看，前50強房企中僅1家實(shí)現正增長(cháng)：萬(wàn)達商業(yè)為最高的76.2%，正榮地產(chǎn)等跌幅超過(guò)70%。
短期債務(wù)
面對商票、短債等等壓力，回款自救仍然有效。截至2021年12月31日，榮盛發(fā)展有息負債金額為554.91億元，貨幣資金余額為196.99億元，較期初減少118.98億元，減少的部分主要用于償還到期債務(wù)。
截至2022年第一季度末，榮盛發(fā)展有息負債513.22億元，比2021年末減少了41.69億元。但1年以?xún)鹊狡诙虃急燃s58%。
榮盛發(fā)展認為，2021年末受限資金余額為14.75億元，占貨幣資金期末余的7.49%，占比較低，可用資金中預售監管資金156.51億元，占貨幣資金期末余額的79.45%，該資金可用于支付工程款及償還部分到期債務(wù)。
期內流動(dòng)資產(chǎn)中，貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)易變現資產(chǎn)為200.25億元，占流動(dòng)資產(chǎn)的7.56%；存貨為1925.56億元，占流動(dòng)資產(chǎn)的65.77%，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，未來(lái)存貨的變現速度將加快，資產(chǎn)具有較強的變現能力。
榮盛發(fā)展強調，截至目前，上述壓力不影響公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及持續經(jīng)營(yíng)能力。
為緩解壓力，公司積極采取措施主要從以下三方面入手改善現有情況：
首先，加強與政府溝通，公司保持與地方省市各級政府匯報各項業(yè)務(wù)及債務(wù)進(jìn)展情況，通過(guò)政府協(xié)調解決部分溝通不暢問(wèn)題，由政府部門(mén)幫助協(xié)調有關(guān)部門(mén)給予監管資金合理提取支持；
其次，積極促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售，采取各種促銷(xiāo)手段，對外繼續保持促銷(xiāo)力度，提高購房去化速度，加速銷(xiāo)售回款；
再者，直面困境，主動(dòng)與相關(guān)金融機構及監管機構溝通通過(guò)展期、置換等方式延長(cháng)賬期爭取妥善解決短期債務(wù)償付壓力。通過(guò)上述各項措施全力爭取保障債務(wù)安全，保持現金流穩定，保證公司正常運營(yíng)
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