克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
成交規模不及上年同期，優(yōu)質(zhì)土地占比提升刺激市場(chǎng)熱度上漲。
2021年上半年，土地市場(chǎng)成交量縮價(jià)漲，溢價(jià)率也在優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓的帶動(dòng)下環(huán)比上漲了3個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)熱度較2020年下半年明顯上升。分城市能級來(lái)看，在集中供地新政的作用下，一線(xiàn)城市土地成交量和成交金額同環(huán)比均呈上升趨勢；但二、三線(xiàn)城市成交量不敵去年同期，同比分別下滑1%和19%，環(huán)比降幅更是均超30%。市場(chǎng)熱度方面，各能級城市表現不一：除一線(xiàn)城市受限價(jià)影響、同環(huán)比均下滑外，二三線(xiàn)城市溢價(jià)率同環(huán)比均上行，尤其是長(cháng)三角區域，無(wú)論是杭州、寧波、合肥等二線(xiàn)城市，還是徐州、鹽城、溫州等三四線(xiàn)城市，溢價(jià)率均超過(guò)20%，市場(chǎng)熱度明顯高于其他區域。
上半年總結
01 土地成交規模下滑，各能級城市地價(jià)全線(xiàn)上漲（節選）
總成交體量低于去年同期，一線(xiàn)同比大增。受重點(diǎn)城市“兩集中”新政的影響，非重點(diǎn)城市成交總量明顯減少。上半年全國300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%。價(jià)格方面，受能級城市成交占比提升及優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響下，平均樓板價(jià)同環(huán)比均呈上漲趨勢，上半年平均地價(jià)達3457元/平方米，環(huán)比上漲了38%，同比也有29%的漲幅。
分城市能級來(lái)看，“兩集中”新政之下，一線(xiàn)城市上半年土地成交量和成交金額同比均大幅上漲；二線(xiàn)城市成交量雖不及去年同期，但是杭州、南京等城市優(yōu)質(zhì)地塊的助力下，成交金額同比大漲26%；三線(xiàn)城市成交量和成交金額均不敵去年同期，同比分別下滑19%和2%。不過(guò)，各能級城市的成交地價(jià)均保持一致，其中二線(xiàn)城市地價(jià)漲勢最為突出，上半年地價(jià)增至5587元/平方米，環(huán)比漲幅高達38%，同比也高達27%。
02 中西部二線(xiàn)城市成交規模繼續領(lǐng)跑，長(cháng)三角地市熱度持續高位
從重點(diǎn)監測城市來(lái)看，中西部城市上半年持續領(lǐng)跑，重慶、長(cháng)沙、鄭州、成都等供地大戶(hù)成交量均在1200萬(wàn)平方米以上，其中重慶上半年共成交了2292萬(wàn)平方米，繼續領(lǐng)跑；并且這四個(gè)城市上半年成交量均超過(guò)去年同期，尤其是長(cháng)沙增幅最為突出，同比漲幅高達63%。此外，東部熱點(diǎn)城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大，成交體量均超過(guò)了去年同期水平。值得注意的是，由于長(cháng)春已經(jīng)進(jìn)行了兩輪集中供地，成交規模同比大增，上半年成交規模增至1849萬(wàn)平方米，僅次于重慶，排在第二位。各能級城市來(lái)看，一線(xiàn)城市中，僅上海和廣州入榜，分別位列第8和9位，三四線(xiàn)城市中，鹽城、溫州、徐州和洛陽(yáng)均入榜，并且鹽城和溫州分別位列第7和11位，排名相對靠前。
聯(lián)系市場(chǎng)熱度來(lái)看，長(cháng)三角區域的土拍熱度明顯較高。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價(jià)率在優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動(dòng)下都超過(guò)了20%，其中徐州上半年平均成交溢價(jià)率更是高達60%，在成交量前20城市中溢價(jià)率排第一，其中銅山區土地單價(jià)紀錄更是在今年刷新，土拍熱度由此可見(jiàn)一斑。此外，西安、重慶等中西部城市在熱點(diǎn)區域優(yōu)質(zhì)土地大量入市的帶動(dòng)下，溢價(jià)率均超30%，不過(guò)這些城市多是一些地價(jià)水平較低的城市，總的來(lái)看，市場(chǎng)熱度不及限價(jià)嚴苛的長(cháng)三角區域。
03 集中供地下流拍率表現平穩，長(cháng)春等低熱城市成流拍主力（略）（略）
展望
下半年土地市場(chǎng)仍將“穩”字當頭，全年成交量預計和2020年持平
2021年上半年，土地市場(chǎng)供應端發(fā)生巨大變革，“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺，22個(gè)市場(chǎng)火熱的重點(diǎn)城市住宅用地需集中掛牌、集中出讓且一年僅能公告3次。受此影響，各城市的土地出讓節奏被打亂，上半年土地市場(chǎng)成交規模也較去年上半年有所收縮。不過(guò)，結合土地供應計劃來(lái)看，全國土地計劃供應量和去年相比變化不大，加之住建部、自然資源部等部委要求人口流入較多的城市加大宅地供應，以此來(lái)看下半年的土地供應規模預計會(huì )明顯增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。
市場(chǎng)熱度方面。雖然前4月份土地市場(chǎng)熱度持續上升，溢價(jià)率一度升至24%的高位，但隨著(zhù)調控收緊進(jìn)一步下沉，熱點(diǎn)城市嚴格控溢價(jià)并加強對地價(jià)、房?jì)r(jià)的管控，5、6月份的溢價(jià)率明顯下降，市場(chǎng)熱度明顯得到控制。接下來(lái)，結合政策層面來(lái)看，中央上半年多次提及“房住不炒”，對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監管也在加強，地方政府調控動(dòng)作頻頻，土地側除加強價(jià)格管控外對參拍房企要求也明顯增加；由此來(lái)看，下半年土地市場(chǎng)仍是“穩”字當頭，城市熱度趨平將成為主流現象。
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