觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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作為一家從出生就帶著(zhù)基金血液的物流地產(chǎn)商，ESR管理層選擇與基金伙伴們不斷抱團，將ESR這塊蛋糕做得越來(lái)越大。
8月13日，ESR發(fā)布公告稱(chēng)，將與APG、RECO兩位投資者簽訂一份合作協(xié)議，設立一個(gè)共同投資平臺。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于公告獲悉，于2021年8月13日，ESR投資者、APG投資者及RECO投資者訂立一份共同投資平臺協(xié)議，以設立一個(gè)共同投資平臺（新中國發(fā)展平臺）。
新中國發(fā)展平臺是一個(gè)新的發(fā)展基金，初始資本承擔上限為合共10億美元，將投資于由ESR采購、開(kāi)發(fā)和管理位于中國選定市場(chǎng)的倉儲或倉儲與工業(yè)混合用途物業(yè)。
ESR認為，新中國發(fā)展平臺進(jìn)一步鞏固了集團與兩家領(lǐng)先機構投資者的關(guān)系，并使集團能夠進(jìn)一步擴大在中國的投資，預計中國的物流市場(chǎng)將持續增長(cháng)。
對于近兩年來(lái)增長(cháng)迅速的ESR，這不過(guò)是成長(cháng)路上又一筆助力，而幫手則是來(lái)自?xún)晌焕匣锇?，歐洲養老基金APG，以及新加坡GIC旗下的RECO。兩者同樣是ESR的股東之一，APG持有公司6.9%的股份，而GIC持有公司5.96%的股份。
兩者與ESR在2020年便多次聯(lián)手。2020年3月份，APG、CPP和ESR成立10億美元開(kāi)發(fā)合營(yíng)企業(yè)ESR-KS II，在首爾和釜山都會(huì )區投資及開(kāi)工業(yè)和倉儲物流資產(chǎn)組合。這是ESR與APG的第四次開(kāi)發(fā)合作，
同時(shí)，僅在2020年，ESR與GIC便達成了4項合作協(xié)議，分別位于中國的5億美元、位于澳大利亞的7.59億美元以及位于印度的3億美元，還與GIC在澳大利亞成立了4.56億美元的核心增益基金合伙企業(yè)。
GIC作為曾經(jīng)普洛斯的大股東，亞太區物流地產(chǎn)界最大的資金方，其也選擇在后起之秀ESR與普洛斯之間兩頭下注。而普洛斯身為物流地產(chǎn)界的絕對領(lǐng)頭羊，隨著(zhù)ESR的窮追不舍，后者在亞太區的影響力已經(jīng)絲毫不亞于曾經(jīng)的老大哥。
其中，ESR極其善于利用資本的助力。作為一家從出生就帶著(zhù)基金血液的物流地產(chǎn)商，ESR管理層選擇與基金伙伴們不斷抱團，將ESR這塊蛋糕做得越來(lái)越大，其在收并購上也比普洛斯要大膽得多，而華平的角色則顯得尤為重要。
2011年，華平投資集團與沈晉初、孫冬平共同成立 “易商”，主要在中國、韓國等地提供現代化倉儲設施服務(wù)，隨后與紅木合并成立“易商紅木（ESR）”，華平成為ESR的聯(lián)合創(chuàng )始人。
在成立之時(shí)，依靠華平撒下的第一桶金，ESR成功在國內打下了根基。在10年后的2021年，華平的又一次幫忙讓ESR成為了亞太地區最大的房地產(chǎn)及房地資產(chǎn)管理公司，并成為全球第三大上市房地資產(chǎn)管理公司。
這筆交易就是前文提到的價(jià)值336億人民幣（52億美元）的ARA收購案，剛發(fā)生于一周前的8月5日。
2016年，華平牽頭的ARA私有化協(xié)議中，華平就是后者的最大股東，并在2020年增持至48.7%的股權，此次將ARA售予ESR的協(xié)議便是由華平一手促成的。
截至2021年6月30日，ARA集團及其聯(lián)系人所管理的總資產(chǎn)達950億美元，該等基金投資于各種傳統房地產(chǎn)資產(chǎn)私募房地產(chǎn)信貸及基礎設施，并且通過(guò)其附屬公司 LOGOS 投資新興房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括物流及數據中心。
ESR作為善用資本手段的代表，其在此次交易付出的現金僅僅為5.19億美元，分別以每股27港元的價(jià)格發(fā)行12.34億股代價(jià)股份，對應價(jià)值42.86億美元；還發(fā)行1.11億份代價(jià)VLN（將按代價(jià)股份轉換），合計3.87億美元。
在完成交易后，ESR的資產(chǎn)管理規模達到1290億美元，相當于亞太區第二大地產(chǎn)基金管理平臺的逾2倍規模。
此次ARA與ESR的強強聯(lián)合可以看作是一次資產(chǎn)注入，前者的利益相關(guān)方們大多獲得的是ESR的股票，而非現金回報，這也意味著(zhù)越來(lái)越多人都寄望ESR的蛋糕越做越大。
ESR主席Jeffrey Perlman認為，近年來(lái)，電商的快速崛起、數字化轉型的加速以及亞太地區不動(dòng)產(chǎn)的金融化等趨勢都大幅提升對物流地產(chǎn)和數據中心等新經(jīng)濟地產(chǎn)的需求。
ESR的常規開(kāi)發(fā)模式是利用第三方資本提供開(kāi)發(fā)項目動(dòng)工資金，并采取嚴謹的輕資產(chǎn)策略，以期達成開(kāi)發(fā)項目竣工的目標。
ESR在2020年報中認為，疫情對電子商務(wù)的發(fā)展是有一定的推動(dòng)，后者規模需求激增，加上冷鏈行業(yè)及新基礎設施發(fā)展，這些趨勢均進(jìn)一步刺激物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
在政府新發(fā)布的 “十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出，要建設現代物流體系，加快發(fā)展冷鏈物流，統籌物流樞紐設施、骨干線(xiàn)路、區域分撥中心和末端配送節點(diǎn)建設，完善國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設施條件等系列舉措。
物流地產(chǎn)界是“馬太效應”作為明顯的行業(yè)之一，資金會(huì )往頭部企業(yè)流動(dòng)。在完成ARA交易后，ESR的新經(jīng)濟資產(chǎn)管理規模將提升49%達到500億美元以上。
根據仲量聯(lián)行《2021年中國物流地產(chǎn)白皮書(shū)》披露，中國人均倉儲物流設施庫存不足1平方米，距離美國和日本近4平方米存在不小的差距，仍有較大的發(fā)展空間。
而隨著(zhù)疫情的沖擊，國內進(jìn)一步促進(jìn)消費、擴大內需，構建國內大循環(huán)，物流地產(chǎn)作為零售供應量的重要一環(huán)，其2020年第三方規模達到3310億美元，2013至2020年間的復合增長(cháng)率達到16.6%。
同時(shí)，巨大的消費需求也拉動(dòng)了以數據中心為首的“新基建”，疫情加速了商業(yè)線(xiàn)上化的過(guò)程，數據中心是下一代通信技術(shù)（如5G、云計算、人工智能和物聯(lián)網(wǎng)）必不可少的基礎設施。
Jeffrey Perlman表示， ARA的附屬公司LOGOS在投資物流地產(chǎn)和數據中心方面具有獨特優(yōu)勢和市場(chǎng)領(lǐng)先地位。ESR與LOGOS這兩個(gè)新經(jīng)濟地產(chǎn)平臺的強強聯(lián)手，也將進(jìn)一步鞏固和加強合并后公司在新經(jīng)濟地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)導地位。
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