作者：投拓江湖團隊

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

土地增值稅的稅前成本抵扣項分攤問(wèn)題，是測算表中常遇到的問(wèn)題之一，很多人對此問(wèn)題一直存在疑問(wèn)，本文從全面的角度講述土增稅的成本分攤問(wèn)題。

現行的土增稅的國家統一規范，是1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》。根據其中第九條之規定:“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目的確定，可按對允許扣除項目的金額的土地使用權面積占總面積的比例分攤，或按建筑面積分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤”。

也就是說(shuō)土增稅成本分攤方法有占地面積法、建筑面積法以，及稅務(wù)部門(mén)確認的其他方法，例如建筑面積層高比例法，銷(xiāo)售收入比例法、直接成本法。其中，各地稅務(wù)部門(mén)尤以土地面積法和建筑面積法最為常用。

占地面積法，也就是按照項目分期不同，每期占項目總用地面積的比例，分攤土地成本以及開(kāi)發(fā)成本。該方法適用于分期開(kāi)發(fā)或者滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項目。

這個(gè)方法無(wú)需明確項目建筑面積和各業(yè)態(tài)的數據，只需確定土地面積，分期開(kāi)發(fā)的各期的面積，然后按比例進(jìn)行分攤即可算出分攤的成本金額。這種方式具有前提條件單一，計算方便，容易被房企財務(wù)人員理解和接受的優(yōu)點(diǎn)。因此適用于產(chǎn)品形態(tài)較為單一，容積率相同的項目。

但是對于擁有多個(gè)不同容積率的地塊，以及產(chǎn)品形態(tài)復雜的項目，成本無(wú)法進(jìn)行較為合理的分攤，會(huì )導致土增稅的稅負畸高。另外，如果一個(gè)項目未能實(shí)現該批次整體銷(xiāo)售，那么在已售和未售之間還需要進(jìn)行一次成本分攤，需要進(jìn)行重復，而且極為復雜的計算。

建筑面積法

建筑面積法就是將已開(kāi)發(fā)的將進(jìn)行土增稅清算的部分建筑按照與總可售面積（含地下）的比例，進(jìn)行分攤土增稅抵扣成本。按照比例計算出已售部分可分攤的成本金額。本方法適合在一個(gè)項目?jì)?，不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的土增稅抵扣成本計算。

單身缺點(diǎn)也是很明顯的，那就是是按這個(gè)房計算所需的項目指標數據較多，投入的精力較多，工作量也較大。

另外，因為是根據建筑面積平均分攤成本，沒(méi)有考慮不同業(yè)態(tài)不同售價(jià)產(chǎn)品之間的價(jià)格差異。對于高售價(jià)的業(yè)態(tài)，例如社區商業(yè)，在同等平均比例分攤的情況下，部分高成本業(yè)態(tài)會(huì )存在抵扣成本偏低，土增稅增值率較高，土增稅稅額較大的情況。

直接成本法

該種方法，很少被地方稅務(wù)部門(mén)采納作為土增稅的土地成本分攤方法，一般適用于財務(wù)費用的利息支出分配的分攤問(wèn)題，以及特定產(chǎn)品的成本支出分配。

層高面積比例法，就是按照不同業(yè)態(tài)樓層高度之間進(jìn)行比例折算，按照最終折算出來(lái)的比例值，計算出不同業(yè)態(tài)應當分攤的抵扣成本。

例如選取普通住宅的標準層的層高為1，將商業(yè)、車(chē)位、非普通住宅的層高與之相比進(jìn)行折算，計算出各自的比例。按照折算比例進(jìn)行累加，最終計算出各個(gè)業(yè)態(tài)的比值。

此種方法適用于項目業(yè)態(tài)復雜，無(wú)法準確計算出各業(yè)態(tài)準確的占地面積（例如底商上的住宅），也無(wú)法按土地面積進(jìn)行成本分攤的情形。根據層高來(lái)確認成本分攤，比較接近不同業(yè)態(tài)的成本。

銷(xiāo)售收入比例法

銷(xiāo)售收入比例法，也就是按照已售部分的業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售總金額在項目總貨值中的比例，計算出可抵扣的成本金額。對需要進(jìn)行土增稅清算的部分，按照該金額比例進(jìn)行土增稅的成本。銷(xiāo)售收入法比較有利于比較均勻地分攤不同產(chǎn)品之間的稅負，防止高貨值產(chǎn)品成本抵扣分攤不足，導致稅負畸高的問(wèn)題。

土地增值稅的成本分攤方法很多，但是具體適用哪種方法不是房企能夠決定的，而是各地方的稅務(wù)部門(mén)有統一的規定，選擇其中一種或者多種作為方法使用。

下面是我們?yōu)榇蠹艺淼?，部分地方的土增稅成本抵扣方法，供大家學(xué)習參考：

雖然各地規定了土增稅成本分攤的方法，但是對于不同業(yè)態(tài)之間的收入的計算，采用不同的組合方法也是具有差異化的效果，這也是稅務(wù)籌劃可以施展的空間。

舉個(gè)栗子，某項目開(kāi)發(fā)有商住樓5棟，其中1-3層為商業(yè)，4-18層為住宅，那么會(huì )存在三種不同的土增稅清算方法，采用不同的方法，會(huì )產(chǎn)生不同的稅負效果。

方法一、住宅與商鋪合并計算土增稅增值額，作為一個(gè)單位核算計征土增稅，在商鋪和住宅差價(jià)比較大的情況下，這個(gè)稅負無(wú)疑是最低的；

方法三、住宅與商鋪分別計算土增稅增值額，但分別核算計征土地增值稅，在商鋪和住宅差價(jià)比較大的情況下，這個(gè)稅負無(wú)疑是最高的。

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原標題： 五種方法，土地增值稅成本分攤抵扣（含各省政策匯總）