西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
從2021年至今，深圳的土地整備利益統籌項目數量快速追趕城市更新，并逐漸成為了房企在深圳拿地的主流路徑。2021年11月25日，深圳市龍崗區城市更新和土地整備局正式發(fā)布《<龍崗區土地整備利益統籌項目搬遷補償安置協(xié)議備案工作指引>及配套文件的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），就土地整備利益統籌項目搬遷補償安置協(xié)議的備案工作以及搬遷補償安置協(xié)議書(shū)、權屬核查表等配套文件進(jìn)行了相應規范，由此徹底地解決了開(kāi)發(fā)商參與土地整備利益統籌項目中提前與被搬遷人簽訂《搬遷安置補償協(xié)議》的合法合規性問(wèn)題，前期拆賠支出納入土地成本的問(wèn)題也得以順利解決。
在土地整備利益統籌項目的村股份公司留用地的村企合作過(guò)程中，除了上面提及的開(kāi)發(fā)商前期支付的拆賠費用納入土地成本的問(wèn)題外，開(kāi)發(fā)商完成項目建設后分房給村股份公司并最大程度上減輕稅費成為了另外一個(gè)痛點(diǎn)。為解決這個(gè)問(wèn)題，村企合作的“雙抬頭”模式也就應運而生。事實(shí)上，在深圳存量用地開(kāi)發(fā)模式中，開(kāi)發(fā)商與村股份公司共同作為開(kāi)發(fā)主體的情形（也即“雙抬頭”模式）非常常見(jiàn)。以非農建設用地或征地返還用地的凈地合作開(kāi)發(fā)以及土地整備利益統籌項目的留用地合作開(kāi)發(fā)為例，雙抬頭模式是規劃和自然資源部門(mén)、村股份公司及開(kāi)發(fā)商先通過(guò)簽訂《土地出讓合同補充協(xié)議》將非農、征返或留用地登記在村股份公司和開(kāi)發(fā)商雙方名下，然后以村股份公司和開(kāi)發(fā)商雙方名義共同完成報批報建及開(kāi)發(fā)建設，項目建設完成后雙方再按協(xié)議約定分配房屋。因雙抬頭模式屬實(shí)務(wù)中衍生的概念，為便于說(shuō)明，筆者特以土地整備利益統籌項目留用地的村企“雙抬頭”合作模式所涉財稅處理為例，對常見(jiàn)成本涉稅抵扣問(wèn)題進(jìn)行梳理和分析，以供同業(yè)人士參考。
一、如何變更土地使用權為“雙抬頭”
土地整備利益統籌項目的村股份公司留用地合作開(kāi)發(fā)在雙抬頭的模式下，亦涉及將原屬于村股份公司的留用地變更至村股份公司和開(kāi)發(fā)商雙方名下的操作，也即由雙方共同持有土地使用權。目前實(shí)務(wù)操作一般是規劃和自然資源部門(mén)先跟村股份公司簽訂《土地出讓合同》（村股份公司為受讓人），然后由規劃和自然資源部門(mén)、村股份公司及開(kāi)發(fā)商三方再簽訂《土地出讓合同補充協(xié)議》，將土地使用權的受讓人變更為村股份公司和開(kāi)發(fā)商兩方，由雙方共同持有留用地土地使用權，也即土地證辦理完成后權屬人是雙主體。具體項目報批報建時(shí)，由開(kāi)發(fā)商和村股份公司一起作為雙主體進(jìn)行申報，所有對政府的手續和文件都需要雙方蓋章，包括預售合同也都是雙方蓋章，當然，為避免操作上的繁瑣問(wèn)題，常見(jiàn)的做法是在預售前村股份公司出具經(jīng)公證的委托書(shū)，全權委托開(kāi)發(fā)商辦理所有后續手續和預售、物業(yè)管理聘請等事宜。物業(yè)分配時(shí)，村股份公司和開(kāi)發(fā)商再按照土地出讓合同和補充協(xié)議約定的分配比例分配物業(yè)，下圖為利益統籌項目留用地《土地出讓合同補充協(xié)議》的示例。
二、“雙抬頭”模式下村股份公司分房環(huán)節稅收減免說(shuō)明
在雙抬頭模式下，對于村股份公司通過(guò)分成方式取得物業(yè)，在分房過(guò)程中由于未發(fā)生產(chǎn)權轉移，村股份公司與項目公司均無(wú)需繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅。對于需對外銷(xiāo)售部分的物業(yè)，由項目公司直接分房后對外銷(xiāo)售，該部分稅金不重復繳納。相關(guān)政策依據如下所示：
（一）村股份公司分房環(huán)節無(wú)需繳納增值稅
根據國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）第十七條的規定，合作建房分房自用時(shí)出地方、出資方均需繳納增值稅（營(yíng)改增前為繳納營(yíng)業(yè)稅）。
需注意：深圳地區有例外規定，參照《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復》（深地稅發(fā)〔2005〕183號）規定，分房自用時(shí)出地方、出資方目前均無(wú)需繳納增值稅（營(yíng)改增前為無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅）。
根據《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復》（深地稅發(fā)〔2005〕183號）相關(guān)內容：
你局《關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請示》（深地稅三發(fā)〔2004〕137號）收悉。對擁有土地使用權的一方，為實(shí)現合作開(kāi)發(fā)而引進(jìn)其他合作方，經(jīng)國土管理部門(mén)批準由各方共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的營(yíng)業(yè)稅征稅問(wèn)題，經(jīng)研究，現明確如下：
合作建房過(guò)程中是否發(fā)生國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）第十七條所指的“一方以部分土地使用權為代價(jià)換取部分房屋所有權，另一方以部分房屋所有權為代價(jià)換取部分土地使用權”的應稅行為，是依據土地使用權或房屋所有權是否發(fā)生轉移來(lái)確定的，當土地使用權或房屋所有權發(fā)生轉移時(shí)，應征收相應的營(yíng)業(yè)稅，否則不予征稅。
2004年7月31日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局《關(guān)于合作建房涉及的兩個(gè)問(wèn)題的復函》（深國房函〔2004〕94號）對我局提出的合作建房過(guò)程中土地使用權歸屬問(wèn)題作了明確，即合作建房過(guò)程中，先取得土地使用權的一方，聯(lián)同其他合作方共同與規劃和自然資源部門(mén)簽訂的土地使用權出讓合同書(shū)補充協(xié)議與原合同享有同等的法律效力，受讓各方在簽訂合同及其補充協(xié)議并付清土地使用權出讓金和土地開(kāi)發(fā)與市政配套設施金后，即共同擁有土地使用權。不存在一合作方向另一合作方轉移土地使用權的行為。
因此，凡在2004年7月31日以后采用這種方式合作建房的，不征收“以地換房”、“以房換地”環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅，2004年7月31日之前（含31日）已發(fā)生的同類(lèi)合作建房行為，未征稅的不再補征，已征的營(yíng)業(yè)稅不再退還。
留用地“雙抬頭”模式下的物業(yè)分配實(shí)則為村股份公司與開(kāi)發(fā)商在共有土地使用權上自建房后的分配問(wèn)題。因此，分成物業(yè)將依據土地出讓合同和不動(dòng)產(chǎn)權證所約定的份額由規自局進(jìn)行直接初始確權。從業(yè)務(wù)形式和稅收法律事實(shí)的角度來(lái)看，該模式下分成物業(yè)不存在產(chǎn)權轉移問(wèn)題，故稅收征管中不作為銷(xiāo)售處理。所以無(wú)論對于村股份公司還是開(kāi)發(fā)商，初始確權環(huán)節均不涉及稅收的問(wèn)題。只有各自對外銷(xiāo)售環(huán)節（尤其是社區股份公司以分紅形式分配給股民）才會(huì )對應涉及增值稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅和買(mǎi)方契稅等稅收征納問(wèn)題。
（二）分房環(huán)節無(wú)需繳納土地增值稅
合作建房情形下按比例分房環(huán)節可暫免征收土地增值稅，只需在納稅申報時(shí)填寫(xiě)“合作建房自用的土地增值稅減免”，同時(shí)附送房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明，合作建房合同（協(xié)議），房產(chǎn)分配方案相關(guān)材料，提交其他減免稅相關(guān)資料。
根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定通知》（財稅〔1995〕48號）規定：第二條 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，共同投資、共擔風(fēng)險、共享利潤，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅分房過(guò)程中的所得稅。
（三）分房環(huán)節未發(fā)生產(chǎn)權轉移，不繳納企業(yè)所得稅
村股份公司和項目公司各自作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目獨立的納稅主體，應分別單獨計征企業(yè)所得稅，不應將項目的收入、成本、費用歸集在其中一方賬務(wù)下，合并計入該方的應稅所得。而應采取類(lèi)似合伙企業(yè)“先分后稅”的原則，分房之后各自計算本方取得的收入，各自計算本方支出的成本。合作建房后分房自用按自建房處理，因此分房過(guò)程不產(chǎn)生所得稅的納稅義務(wù)。
（四）合作方將土地變更為雙方共有及分房過(guò)程中契稅
合作建房第一步開(kāi)發(fā)商通過(guò)與村股份公司、規自局簽署補充協(xié)議的方式“加名”，將土地使用權登記到雙方名下，出地方并未發(fā)生土地、房屋權屬變更，出地方取得該土地使用權無(wú)需繳納契稅，出錢(qián)方則屬于土地、房屋權屬變更的承受單位，應征收契稅，其計稅依據為出錢(qián)方取得土地使用權的對應承擔價(jià)格。合作建房并各自分得房屋辦理初始登記時(shí)，不發(fā)生權屬轉移，對出地方、出錢(qián)方均不征收契稅。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）規定：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
三、土地成本及補償費用的涉稅抵扣
（一）補繳的土地出讓金涉稅抵扣
在雙抬頭開(kāi)發(fā)模式下，開(kāi)發(fā)商作為開(kāi)發(fā)主體的一方，其補繳的土地出讓金可以在計算土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)扣除。在土地增值稅層面可計入“為取得土地使用權所支付的金額”納入扣除項進(jìn)行抵扣，在增值稅層面一般計稅方法下可在計算銷(xiāo)項稅層面計入“土地價(jià)款”進(jìn)行差額扣除，在企業(yè)所得稅層面可在計算企業(yè)所得稅應納稅所得額時(shí)進(jìn)行扣除。需注意土地出讓金涉稅扣除應提供支付的土地出讓金憑證、國有土地使用權出讓合同和相關(guān)補充協(xié)議等資料。
（二）留用地所涉契稅計稅基礎
根據《關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）的第二條第五點(diǎn)的規定，土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實(shí)物配建房屋等應交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟利益對應的價(jià)款。
因此，留用地的契稅計稅基礎應包含補繳的土地出讓金和拆遷安置費，其中拆遷安置金包含貨幣補償和實(shí)物補償，需按照3%的稅率繳納契稅。但目前深圳稅務(wù)征管實(shí)踐在計算留用地出讓環(huán)節的契稅計稅基礎時(shí)，一般僅包含土地出讓合同中所涉地價(jià)部分，對于拆遷補償部分因不屬于土地出讓合同中約定內容實(shí)操中尚未納入契稅計稅基礎。
（三）開(kāi)發(fā)商支付給村股份公司的貨幣補償涉稅抵扣
因雙抬頭模式下村股份公司與開(kāi)發(fā)商共同作為項目開(kāi)發(fā)主體，村股份公司與開(kāi)發(fā)商為合作建房關(guān)系，開(kāi)發(fā)商對同為開(kāi)發(fā)一方的村股份公司并無(wú)拆遷補償義務(wù)，村股份公司作為開(kāi)發(fā)一方也無(wú)獲得拆遷補償的權利，因此對于實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)商向村股份公司支付的“貨幣補償”原則上不得作為項目開(kāi)發(fā)成本在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前扣除。
（四）過(guò)渡期安置補償涉稅抵扣
對于開(kāi)發(fā)商支付給除村股份公司外具有拆賠義務(wù)的物業(yè)權利人過(guò)渡期安置補償費涉稅抵扣問(wèn)題，在符合條件下可計入“拆遷安置補償費”進(jìn)行稅前扣除，但需在合理合法且公允的價(jià)格范圍內進(jìn)行補償，由于深圳市政府并未出臺相應的補助標準，開(kāi)發(fā)商可參考同期同類(lèi)項目的過(guò)渡期補償標準。但過(guò)渡期補償需確認金額是否實(shí)際發(fā)生，尤其支付給個(gè)人的過(guò)渡期補償費，需與拆遷補償合同和簽收花名冊或簽收憑證相對應。
四、前期招商服務(wù)費用
因土地整備利益統籌項目主要實(shí)施對象為原農村股份公司經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實(shí)際掌控用地，涉及集體資產(chǎn)上平臺公開(kāi)交易，對前期招商服務(wù)費用（一般是村股份公司委托專(zhuān)業(yè)機構開(kāi)展項目測繪、可行性研究、土地資產(chǎn)評估、公證費用、招標代理費用及平臺交易費用等）相關(guān)服務(wù)合同主體原則上為村股份公司與對應的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構，開(kāi)發(fā)商一般不得作為開(kāi)發(fā)成本抵減土地增值稅和企業(yè)所得稅。
若開(kāi)發(fā)商與村股份公司在上平臺交易的合作方案中明確約定前期招商服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)商承擔，具體數額以原村股份公司與第三方服務(wù)機構簽訂的協(xié)議約定為準。上述費用亦可考慮通過(guò)相關(guān)處理，在保證前期服務(wù)合同、資金流水和發(fā)票信息三流一致情況下實(shí)現作為開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)商涉稅層面予以扣除。
五、建安成本的扣除
開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的建安成本在符合規定的情形下一般可據實(shí)扣除，但針對建安成本扣除閾值，目前深圳市稅務(wù)局和深圳市住房和城鄉建設局尚未對外發(fā)布土地增值稅扣除項目金額標準的公告，現階段深圳的房地產(chǎn)項目工程造價(jià)憑借真實(shí)、合理的有效憑證稅前扣除。未來(lái)若稅務(wù)機關(guān)認定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，建議開(kāi)發(fā)商可從以下方面提供事實(shí)證據并要求稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步復核：
1. 提供完整詳細的工程竣工、工程結算、工程監理等方面的資料，輔助證明貴公司是按照國家有關(guān)規定、程序、手續進(jìn)行工程結算；
2. 解釋說(shuō)明建安造價(jià)較高的正當原因及理由；
3. 提供擋土墻、樁基礎、戶(hù)內裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程完整詳細的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）等輔助性材料；
4. 提供建安工程的增值稅發(fā)票、工程施工合同及補充協(xié)議、工程結算報告記載等輔助性材料；
5. 若相關(guān)證據材料存在缺失，可以補充提供深圳市造價(jià)主管機構完成誠信登記的有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)出具符合要求的工程造價(jià)成果文件作為相關(guān)證據材料。
六、增值稅及土地增值稅的預繳
（一）增值稅預繳要求
由于營(yíng)改增前營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內稅，營(yíng)改增后增值稅屬于價(jià)外稅，故2016年后不再適用含增值稅的銷(xiāo)售額作為預繳增值稅的計稅基礎。根據《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規定，一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅，即應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。
（二）土地增值稅預繳要求
增值稅明確預繳的計稅依據是按照適用稅率換算的不含稅銷(xiāo)售額，企業(yè)所得稅完工前確認預計毛利的計稅依據也是按照適用稅率換算的不含稅銷(xiāo)售額?；诖藝叶悇?wù)總局出于考量納稅人便利性的角度在國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文里規定：納稅人在進(jìn)行土地增值稅預繳時(shí)可以選擇按照減除預繳增值稅后的金額計算。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。預征率為普通住宅2%，非普通住宅3%，別墅4%。
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