地產(chǎn)資管界 作者：地產(chǎn)資管界
來(lái)源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）
2月10日，順豐房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）正式向港交所遞交上市申請。順豐REITs也成為繼越秀房托和招商房托之后，第三家赴港上市的公募REITs。不同于另外兩支以商業(yè)地產(chǎn)作為投資組合，順豐是首支以物流地產(chǎn)為投資組合的公募REITs。
資料顯示，截至去年9月底止首三季，順豐房托收入錄得2.04億港元，按年升2.66%。對比2019年同期投資物業(yè)公允價(jià)值收益錄8,102萬(wàn)港元，期內投資物業(yè)公允值虧損6,464萬(wàn)港元，加上融資成本增加，令溢利按年大跌99.8%至32.1萬(wàn)港元。
投資組合為三處物流地產(chǎn)
順豐房托基金的投資組合初步包括位于香港、佛山及蕪湖的以下三處物業(yè)，所有該等物業(yè)均為現代物流地產(chǎn)（包含配備有自動(dòng)分揀及供應鏈支持設施的分撥中心） ，且戰略性地位于香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場(chǎng)、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐：
? 香港物業(yè)：為一個(gè)于2014年竣工的15層高的「坡道式」現代物流地產(chǎn)，具備可通向各倉庫樓層的車(chē)輛坡道。香港物業(yè)位于青衣，鄰近連接全球其他商業(yè)港口的葵涌九號貨柜碼頭，毗鄰香港國際機場(chǎng)，并可通過(guò)港珠澳大橋及廣深港高速鐵路等主要道路及交通基礎設施到達。
? 佛山物業(yè)：為一個(gè)于2021年竣工的現代物流地產(chǎn)，配備有智能技術(shù)及量身訂造的設施，如自動(dòng)分揀及供應鏈支持設施。該物業(yè)位于臨近佛山沙堤機場(chǎng)、佛山西站、廣州火車(chē)站及廣州白云機場(chǎng)的戰略位置。
? 蕪湖物業(yè)：為一個(gè)于2018年竣工的位于鳩江經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的現代物流地產(chǎn)，該區域乃蕪湖的政治、文化及金融中心，亦為長(cháng)江三角洲經(jīng)濟區的核心物流集聚區。該物業(yè)亦緊鄰蕪湖東高鐵站、蕪湖國際貨運港及連接長(cháng)江三角洲經(jīng)濟區北部及南部的寧蕪高速。
于2020年12月31日，物業(yè)的可出租總面積約為307,990.8平方米，評估價(jià)值為6,093.6百萬(wàn)港元。于最后實(shí)際可行日期，物業(yè)的平均出租率約為94.9%。
于2020年9月30日，物業(yè)合共有32名租戶(hù)，截至2020年9月30日止月度，租金收入總額排名前五位的租戶(hù)（其中三名為順豐房托基金的關(guān)連人士），約占總租金收入的83.3%，而順豐關(guān)連租戶(hù)約占同期總租金收入的81.8%。約81.9%的租戶(hù)（按可出租面積計算）來(lái)自物流行業(yè)，而其余租戶(hù)包括來(lái)自藥品、科技及其他行業(yè)的租戶(hù)。
順豐曾發(fā)行國內首支產(chǎn)業(yè)園儲架式類(lèi)REITs
早在2018年12月，順豐控股公告稱(chēng)，“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第1號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”已正式成立。該資產(chǎn)支持計劃實(shí)際收到的認購資金為18.46億元。同時(shí)，這也是國內首單物流地產(chǎn)儲架類(lèi)REITs成功發(fā)行。
公告披露指出，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的募集總規模為人民幣11.20億元，權益級資產(chǎn)支持證券的募集總規模為人民幣7.26億元，均已分別達到各級資產(chǎn)支持證券的目標募集規模。
隨后順豐控股公告稱(chēng)，該專(zhuān)項計劃擬申請的儲架規模為50億元，首期發(fā)行的總規模不超過(guò)20億元。由深圳順豐泰森控股以自有資金認購部分權益級證券，認購份額預計不超過(guò)總規模的20%。
此外，據媒體報道本次發(fā)行類(lèi)REITs的底層資產(chǎn)為順豐旗下上海青浦產(chǎn)業(yè)園和無(wú)錫電商產(chǎn)業(yè)園。
2020年11月華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第3號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃成功設立發(fā)行總規模達13.86億元，為儲架額度內的第三次發(fā)行至此50億儲架發(fā)行收官
香港REITs市場(chǎng)情況
2005年，香港證券及期貨事務(wù)監察委員會(huì )發(fā)布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則（Code on RealEstate Investment Trusts）》，為香港REITs的發(fā)展奠定了法律基礎。
根據《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的定義，香港房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入的回報。房地產(chǎn)投資信托基金透過(guò)出售基金單位獲得的資金，會(huì )根據組成文件加以運用，以在其投資組合內維持、管理及購入房地產(chǎn)。
圖：香港REIT投資范圍限制
香港房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起人有三類(lèi)：一是政府部門(mén)，如香港房屋委員會(huì )分拆自有的商場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)設施，發(fā)起了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。二是香港房地產(chǎn)企業(yè)，如泓富產(chǎn)業(yè)信托基金由上市公司長(cháng)江實(shí)業(yè)發(fā)起。三是香港上市的內地紅籌股公司，如越秀房地產(chǎn)投資信托基金由越秀投資有限公司發(fā)起設立。
香港REITs是以信托方式組成，主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。該基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)物業(yè)的租金收入回報。具體的交易結構主要包括三個(gè)環(huán)節：一是將物業(yè)注入SPV公司，二是成立信托基金，三是發(fā)行信托基金份額募集資金投資于SPV公司，從而獲得物業(yè)所有權以及物業(yè)所產(chǎn)生的租金收入。為了方便闡述，這里使用YUXIUREITs（越秀房產(chǎn)信托基金）的交易模式作為案例：
1）將物業(yè)注入項目公司。2004、2005年間越秀投資對國內的四項物業(yè)資產(chǎn)（白馬大廈、財富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)）進(jìn)行資產(chǎn)剝離和轉讓?zhuān)瑢D讓給四家項目公司（BVI公司）。
2）將項目公司股權轉讓給越秀房托（SPV）。2005年12月，越秀投資將四家項目公司的股權轉讓給在香港注冊的越秀房托（控股）有限公司（香港）。
3）設立地產(chǎn)信托REIT。匯豐機構信托服務(wù)（亞洲）有限公司作為信托人和管理人將越秀房托（控股）2005限公司（香港）間接持有的四項國內物業(yè)資產(chǎn)設立越秀房地產(chǎn)信托基金金。于2005年12月7日訂立信托契約，成立香港房地產(chǎn)信托基金——越秀房產(chǎn)信托基金。
圖：越秀REIT交易結構
2005年，香港的第一支REIT——領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金（Link REIT，現已更名為領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金）在香港交易所成功上市。根據香港證券交易所數據，目前共有10只REITs上市交易，其中按照物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)，綜合類(lèi)物業(yè)7只，酒店類(lèi)物業(yè)2只，零售類(lèi)物業(yè)1只。
香港房地產(chǎn)投資信托基金項下投資包含大陸物業(yè)的共六只，占到上市香港房地產(chǎn)投資信托基金二分之一，分別是春泉產(chǎn)業(yè)信托、匯賢產(chǎn)業(yè)信托、領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金、越秀房地產(chǎn)投資信托基金、開(kāi)元產(chǎn)業(yè)投資信托基金、招商房托。
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