截至5月14日，超半數城市（12個(gè)）已經(jīng)開(kāi)啟首批集中供地競拍，“兩集中”政策穩定落地；并且近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市，對于評價(jià)集中供地新政的影響更具代表性。為了對兩集中新政下的土地市場(chǎng)有系統研究，本文對首批集中拍地城市的土拍熱度、地價(jià)變動(dòng)以及盈利空間等進(jìn)行了系統梳理，以期為房企接下來(lái)的拿地提供參考性建議。

4月中下旬，長(cháng)春、廣州、重慶、無(wú)錫和沈陽(yáng)5個(gè)城市已經(jīng)完成第一輪集中拍地（具體分析可見(jiàn)行業(yè)透視|廣州重慶無(wú)錫高溢價(jià)與流拍互現，熱度分化進(jìn)一步凸顯）?！拔逡弧敝虚L(cháng)假之后，土地市場(chǎng)異常熱鬧，先是杭州、北京，后又有福州、青島、廈門(mén)和深圳相繼迎來(lái)集中拍地，11城市[1]土拍建面達4309萬(wàn)㎡，總成交金額達5056億元，接近4月份全國300城土地成交總金額。

從市場(chǎng)熱度上來(lái)看，依然是不限價(jià)的重慶溢價(jià)率水平最高，溢價(jià)率高達43%。其次是深圳和廈門(mén)，雖然參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右，市場(chǎng)熱度高漲。典型如廈門(mén)，5宗地塊均成功出讓?zhuān)渲泻?、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價(jià)格，進(jìn)入競配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國貿&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價(jià)都超過(guò)了6萬(wàn)元/㎡之間，實(shí)際溢價(jià)率也均超過(guò)55%，房企競爭異常激烈。

熱度排在第四位的是杭州，57宗集中出讓的宅地中，有40余宗溢價(jià)封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達40%，近20個(gè)板塊創(chuàng )下地價(jià)新高，市場(chǎng)熱度持續高漲。

相比之下，長(cháng)春、青島等北方城市市場(chǎng)熱度相對較低，尤其是青島，溢價(jià)率僅有2%，不過(guò)，與以往市場(chǎng)相比，青島此次表現有明顯改善，市北區開(kāi)平路45號的地塊，因17家競買(mǎi)人輪番加價(jià)競拍，地價(jià)從起始的10310元/㎡一路競價(jià)到17010元/㎡，觸發(fā)了17000元/㎡熔斷價(jià)，成為市北“新地王”，溢價(jià)率達65%，通過(guò)線(xiàn)下競自持，最終被綠城中國以樓板價(jià)17000元/㎡＋自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了該地塊。

值得注意的是，雖然福州、無(wú)錫和廣州由于“限地價(jià)”的原因，平均溢價(jià)率相對較低。不過(guò)就實(shí)際情況來(lái)看，無(wú)錫整體市場(chǎng)熱度并不低，16宗地中僅1宗未觸及最高限價(jià)，其余地塊均進(jìn)入競自持或搖號階段，包括一些較為冷門(mén)的地塊如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊也是以最高限價(jià)和競租賃5000㎡的條件成交。

[1]天津大部分地塊要5月15日現場(chǎng)競價(jià)，因此下文研究未包含天津。

從11個(gè)已經(jīng)完成首批集中土拍城市的地價(jià)水平來(lái)看，和2020年全年涉宅地價(jià)格相比，11城中福州、廣州、長(cháng)春、杭州和深圳成交地價(jià)不及去年水平，其余城市地價(jià)上漲均十分突出，尤其是重慶，增幅最大，高達50%，廈門(mén)在島內兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的助力之下，地價(jià)也明顯上升，5宗地平均樓板價(jià)達35823元/平方米，超越了一線(xiàn)的北京和深圳。

考慮到整體比較地價(jià)水平變動(dòng)很容易受地塊區位分布的影響，因此我們采用可比地價(jià)進(jìn)一步分析地價(jià)變動(dòng)，從11個(gè)已經(jīng)完成首批集中土拍的城市中，將典型地塊樓板價(jià)與其周邊地塊（3公里以?xún)龋﹥r(jià)格對比來(lái)看，城市表現各異。大體可以將城市分為三類(lèi)：

第一類(lèi)是上漲居多的城市，譬如無(wú)錫、廈門(mén)、北京、重慶、杭州、深圳、沈陽(yáng)等城市，這類(lèi)城市或是不限價(jià)，譬如重慶本次集中土拍有22宗地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，占成交地塊的48%；或是樓市表現較佳的城市，譬如杭州，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的帶動(dòng)下，城市綜合實(shí)力明顯提升，常住人口快速提升，購房需求的支撐性較強，因此房企參拍熱情高漲，“上限＋自持”幾乎成為杭州本輪土拍的“標配”，成交的57宗土地中，地價(jià)上漲的有48余宗，下降的僅9宗。此外，廈門(mén)表現也比較突出，雖然首次集中供地僅5宗，但5宗均高溢價(jià)成交，尤其是建發(fā)競得的湖里地塊，由于有1.32萬(wàn)㎡的競配建，隱形樓面價(jià)高達6.8萬(wàn)元/㎡，不斷刷新廈門(mén)樓板價(jià)天花板。

第二類(lèi)是漲跌相當的城市，譬如長(cháng)春、廣州、青島等城市，兩城本次集中供地質(zhì)量均不佳，市場(chǎng)表現相對平穩。值得注意的是，雖然整體表現不佳，但是三城核心區均有觸及最高限價(jià)的地塊，譬如廣州42宗地中共有9宗地觸及最高限價(jià)，多集中在黃埔、番禺、南沙等區域，市場(chǎng)熱度明顯分化。

第三類(lèi)是下跌比較多的城市，譬如福州，本次土拍表現也是兩極分化，既有多宗觸發(fā)限價(jià)的地塊，又有多宗底價(jià)成交甚至流拍的地塊。從價(jià)格上漲來(lái)看，雖然樓板價(jià)下降的地塊較多，但如果考慮配建的話(huà)，實(shí)際樓面價(jià)上漲的地塊會(huì )更多。

為了更有針對性，我們從近期集中供地的城市中挑選出樓板價(jià)最高的地塊，將其價(jià)格與其地王樓板價(jià)相比，結果發(fā)現：僅有重慶一城誕生新的單價(jià)地王，青島、杭州、無(wú)錫與歷史最高樓板價(jià)基本持平，北京略有下降，沈陽(yáng)、長(cháng)春、廣州、福州等城市較最高樓板價(jià)大幅下滑，究其原因，一方面四城首批集中供地質(zhì)量欠佳，缺乏中心城區的優(yōu)質(zhì)土塊，另一方面也是由于長(cháng)春和沈陽(yáng)兩個(gè)東北城市樓市表現不及杭州、無(wú)錫等長(cháng)三角城市，以致本輪高價(jià)地熱度較低。

為了進(jìn)一步探究“兩集中”新政之下房企的盈利情況，我們以11個(gè)集中供地城市典型成交地塊為例，結合周邊3公里范圍內在售住宅項目的平均售價(jià)來(lái)測算，結果與市場(chǎng)熱度表現基本一致，市場(chǎng)熱度比較高的無(wú)錫、廈門(mén)、重慶、杭州等城市地房比多達七成，盈利空間相對較小。

典型如無(wú)錫，雖然在限價(jià)的影響下，無(wú)錫整體溢價(jià)率水平不高，僅有12%，但從盈利空間來(lái)看，整體表現不佳。以中儲地塊（XDG-2021-2號地塊）為例，該地塊所屬板塊為梁溪主城區，周邊配套相當醇熟，尤其是該地塊緊鄰地鐵廣瑞站，距離無(wú)錫火車(chē)站僅有1站之隔，交通出行非常便捷，該地塊起拍樓面價(jià)為1.7萬(wàn)/㎡，開(kāi)拍后直接由萬(wàn)科喊價(jià)至最高限價(jià)1.8萬(wàn)/㎡，進(jìn)入競租賃環(huán)節，經(jīng)過(guò)多輪競拍，被融創(chuàng )以總價(jià)41.71億+66100㎡競租賃面積競得，該地塊被周邊項目售價(jià)在2萬(wàn)元/㎡，按照這一價(jià)格，地房比高達90%，盈利不復存在。

這并非個(gè)案，廈門(mén)土拍也秉承逢拍必出地王的傳統，雖然湖里2021P03地塊僅僅七輪建發(fā)直接拿下，成交價(jià)26.3億，成交樓面價(jià)50577元/㎡，配建面積13200㎡，溢價(jià)率24.64%㎡，剔除配建，樓面價(jià)高達67783元/㎡，而該地塊商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得超過(guò)7.18萬(wàn)元/㎡，房地差僅有4000余元/㎡，實(shí)現盈利也十分困難。

值得注意的是，雖然深圳首次集中拍地整體地房比僅有55%，但其中包含人才房和深汕合作地塊，導致整體地房比偏低。典型如寶安尖崗山地塊，該地塊由佳兆業(yè)競得，可售樓面價(jià)至少70237元/平，而該地塊可售樓面價(jià)為83625元/㎡，這樣測算的話(huà)，地房比高達84%，盈利空間也比較小。

相比之下，地塊質(zhì)量相對欠佳的青島、福州、長(cháng)春等城市地房比水平處于相對低位，多在40%以下，依然保持較高的盈利率。

進(jìn)一步對11個(gè)首批集中拍地城市測算毛利率，結果發(fā)現，本次土拍市場(chǎng)表現比較平穩的青島、福州、廣州等城市的毛利率均在30%以上，處于相對較高水平；而土拍情緒高漲、地價(jià)明顯上漲的無(wú)錫、重慶、廈門(mén)等城市的毛利率處于較低水平，多處于10%，封頂+高配建之下，無(wú)錫多宗地塊大概率面臨虧損。

綜上，雖然重點(diǎn)城市首批集中土拍已經(jīng)過(guò)半，但就土拍的整體效果來(lái)看，并未完全遏制高熱的土拍格局，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍依然十分激烈。樓市熱度較高的杭州、深圳、廈門(mén)等城市，溢價(jià)率依然在不斷攀升，結合周邊在售項目的平均售價(jià)來(lái)看，地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是再考慮競配建等因素之后，部分項目盈利都存在問(wèn)題。即使是地價(jià)整體比較平穩的青島、沈陽(yáng)，部分優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂+競配建成交，地價(jià)上漲的動(dòng)能依然十分強勁，盈利空間也有收窄的風(fēng)險。

對于地方城建而言，采取“限地價(jià)、競配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價(jià)率指標，并控制名義樓板價(jià)的過(guò)快上漲，另一方面也可以促進(jìn)人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地成本依舊是實(shí)打實(shí)的提升了。以無(wú)錫為例，本輪土地成交名義樓板價(jià)的地價(jià)房?jì)r(jià)比僅為64%，但按可售樓板價(jià)計算的地價(jià)房?jì)r(jià)比高達84%。

在本輪土拍中，即使杭州、廈門(mén)、深圳等多數城市均以實(shí)行限價(jià)競拍，但由于競配建等規則的存在，大部分地塊實(shí)際拿地成本依然在上漲，并成為進(jìn)一步倒逼房?jì)r(jià)上行的潛在動(dòng)力。因此就地方調控的施政實(shí)效角度出發(fā)，在合理增加土地供應規模的基礎上，還是建議真正控制好地價(jià)的實(shí)際漲幅，不僅要給名義地價(jià)戴上帽子，也應當對實(shí)際地價(jià)的管控更嚴格一些，不要讓“競配建”這一調控手段成為了保障性住房建設的主力。比如無(wú)錫即可將競配建的上限設置得更合理一些。

具體而言，接來(lái)下實(shí)施“限價(jià)+一次性報價(jià)”的上海和蘇州等城市將迎來(lái)集中拍地。典型如上海，一方面設置了10%的溢價(jià)上限，企業(yè)拍地“近均價(jià)者”得，地價(jià)將被鎖定在相對理性范圍；另一方面，“防圍標”限制也極為嚴格，本輪上海土拍規定，直至項目竣工并首次確權前，參與此次土拍的企業(yè)均不可與競得人合作開(kāi)發(fā)，讓中小企業(yè)看到了更多拿地就會(huì )?？紤]到房地產(chǎn)“房住不炒”、“三穩”主線(xiàn)仍在持續推進(jìn)，接下來(lái)或有更多高熱城市效仿上海、蘇州跟進(jìn)類(lèi)似新政，接下來(lái)建議房企可重點(diǎn)關(guān)注這類(lèi)城市的拿地機會(huì )。