作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）

近日，財政部、全國人大常委會(huì )預算工委、住房城鄉建設部、稅務(wù)總局等4部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì )，聽(tīng)取部分城市及專(zhuān)家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。我們認為盡管房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需較長(cháng)時(shí)間周期，但有望擴大試點(diǎn)城市范圍，并體現一定的政策力度，逐步扭轉長(cháng)期以來(lái)房?jì)r(jià)易漲難跌的一致預期。

房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革
稅收法定原則下真正落地仍需時(shí)間

2019年兩會(huì )《政府工作報告》首提：健全地方稅體系，穩步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。一時(shí)之間，房地產(chǎn)稅成為市場(chǎng)熱議的話(huà)題，市場(chǎng)普遍預期房地產(chǎn)稅立法工作將提上議程。但由于種種因素制約，2019年并沒(méi)有完成房地產(chǎn)稅立法。2020、2021年兩會(huì )《政府工作報告》對房地產(chǎn)稅更是只字未提，預示著(zhù)房地產(chǎn)稅改革將再度延期。

近期，財政部部長(cháng)劉昆在經(jīng)濟日報撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現代財稅體制》,提及“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”，疊加財政部等4部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì )，預示著(zhù)作為財稅體制改革重要環(huán)節的房地產(chǎn)稅，相關(guān)立法及改革工作并非擱置，2021年有望取得實(shí)際性的進(jìn)展。

房地產(chǎn)稅，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動(dòng)有直接關(guān)系的稅，涉及土地征收、公開(kāi)招拍掛、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個(gè)環(huán)節，包括城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

我們認為房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革，改革的宗旨在于簡(jiǎn)化稅制，避免重復征稅，并提高征收效率?？梢云谠S的是，未來(lái)房地產(chǎn)稅將成地方主體稅種，并將逐步取代土地出讓金收入，成為地方財政收入的重要組成部分。

基于稅收法定原則，只有完成房地產(chǎn)稅立法，才能征收房地產(chǎn)稅。而在全國人大常委會(huì )公布的2021年立法工作計劃中，并未提及房地產(chǎn)稅立法，立法草案的起草、修改、表決、通過(guò)等程序皆非易事，預計房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需經(jīng)歷較長(cháng)的時(shí)間周期。

基于樓、地市“失控”
房地產(chǎn)稅將是穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期的政策工具

2021年以來(lái)，熱點(diǎn)城市調控政策持續發(fā)力。具體而言，上海、深圳等規范房地產(chǎn)交易秩序并收緊經(jīng)營(yíng)貸，上海、杭州、廣州、合肥等升級“四限”等，全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。不過(guò)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度不減，上海、深圳、杭州、南京等2021年前4月累計成交較2019年同期翻倍增長(cháng)，核心區位的限價(jià)盤(pán)、豪宅頻現搶購潮。

而在土地供應“兩集中”之后，土拍整體熱度并未如期下降，4月土拍市場(chǎng)甚至異?；馃?，全國300城平均溢價(jià)率升至25%的歷史高位，平均流拍率持續下行至9%。廣州、杭州、無(wú)錫等首批集中出讓的城市土拍依舊火爆，核心區位的熱門(mén)宅地更是頻頻到達限價(jià)上限。

鑒于政策輪番打壓下，樓、地市依舊“失控”，市場(chǎng)似乎陷入越限越漲的怪圈。此階段或是推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革較佳的時(shí)間窗口期，房地產(chǎn)稅有望成為全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的重要政策工具。

房地產(chǎn)稅將擴大試點(diǎn)城市范圍
逐步扭轉房?jì)r(jià)長(cháng)期易漲難跌的一致預期

早在2011年，上海、重慶兩城率先試點(diǎn)對個(gè)人征收房產(chǎn)稅，征稅側重點(diǎn)則有所區別。其中，上海是以多套房為主要征收對象，重慶則以高端豪宅為重點(diǎn)征收對象。

我們認為房地產(chǎn)稅或將分步推進(jìn)，逐步擴大試點(diǎn)城市范圍。譬如，在當下市場(chǎng)持續火熱的核心一、二線(xiàn)城市率先試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅，隨后再推廣到弱二線(xiàn)以及三、四線(xiàn)城市。而在總結上海、重慶的經(jīng)驗基礎上，下一階段試點(diǎn)城市或將適度擴大房地產(chǎn)稅征收范圍，并體現一定的政策力度。

對于購房者而言，征收房地產(chǎn)稅意味著(zhù)調控措施從交易環(huán)節延伸至持有環(huán)節，隨著(zhù)持有成本的大幅增加，勢必將打壓市場(chǎng)投資炒作氛圍，引導潛在置業(yè)群體理性購房消費，逐步扭轉長(cháng)期以來(lái)房?jì)r(jià)易漲難跌的一致預期。

長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要內容，既能讓住房回歸居住本性，又能調整房地產(chǎn)業(yè)定位，改變城市經(jīng)濟發(fā)展過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，更好地實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。受此影響，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應將明顯下降，屆時(shí)銀行業(yè)金融機構將把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)轉移到實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域。

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原標題： 快評|面對“失控”的樓、地市，房地產(chǎn)稅改或比預期來(lái)的快