克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
行業(yè)從去杠桿到穩杠桿、全面落實(shí)兩“支持”。
今日，國務(wù)院召開(kāi)全國穩住經(jīng)濟大盤(pán)電視電話(huà)會(huì )議強調，扎實(shí)推動(dòng)穩經(jīng)濟各項政策落地見(jiàn)效，保市場(chǎng)主體保就業(yè)保民生，確保經(jīng)濟運行在合理區間。央行行長(cháng)在發(fā)言中再次重點(diǎn)提及房地產(chǎn)，督促金融機構堅持兩個(gè)毫不動(dòng)搖，加大對民營(yíng)企業(yè)的支持力度，盡快矯正對民營(yíng)房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行；適當提高宏觀(guān)杠桿率，加強逆周期調節，支持財務(wù)可持續的企業(yè)適當加杠桿，居民家庭部門(mén)穩杠桿。
就房地產(chǎn)行業(yè)而言，釋放哪些政策信號？未來(lái)房地產(chǎn)金融政策、地方調控政策又將如何演變？
聚焦全國穩住經(jīng)濟大盤(pán)電視電話(huà)會(huì )議，釋放強烈的撐地產(chǎn)信號：
其一，房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩杠桿。適當提高宏觀(guān)杠桿率，加強逆周期調節，支持財務(wù)可持續的企業(yè)適當加杠桿，盡快矯正對民營(yíng)房企信貸收縮的行為。居民家庭部門(mén)穩杠桿，支持金融機構對受疫情嚴重影響的個(gè)人住房與消費貸款。
其二，全面落實(shí)政治局會(huì )議的兩個(gè)“支持”。支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
我們認為房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩定劑。2021年，房地產(chǎn)業(yè)增加值77561億元，比上年增長(cháng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟增長(cháng)0.4個(gè)百分點(diǎn)，對GDP增長(cháng)貢獻率達到4.6%。受疫情影響，短期經(jīng)濟下行壓力加劇，而在經(jīng)濟穩增長(cháng)的政策大環(huán)境下，撐地產(chǎn)更顯重要。
02 122省市政策放松但力度較弱 市場(chǎng)加速下行4月百城同比跌幅擴至60%
2022年以來(lái)，122省市政策放松，但政策力度較弱。其一，23城放松限購。例如南京，非戶(hù)籍居民家庭只需繳納6個(gè)月社保即可購房，六合、溧水無(wú)需社?？少?套房，但全面取消二手房限購的當天便被叫停。其二，32城放松限貸。例如鄭州，認貸不認房，貸款已結清購買(mǎi)二套房享受首套貸款政策。其三，13城放松限售。例如蘇州，二手房限售年限由5年降為3年。其四，43城財稅托市。例如南寧，留邕人才、教職工購房契稅全額補貼，普通市民購買(mǎi)首套房契稅補貼50%。
受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行，百城成交同比跌幅擴至60%。2022年4月，100個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交2053萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%，同比跌幅擴至60%。其中，一線(xiàn)城市成交同比下降48%，上海市場(chǎng)陷入停擺。二線(xiàn)城市成交同比下降60%，武漢、寧波、重慶等同比跌幅皆超70%。三四線(xiàn)城市暫以62%同比跌幅居首，徐州、東營(yíng)、湖州等不僅成交持續低位運行，而且打折降價(jià)愈加頻繁。
03 房地產(chǎn)金融政策逆周期調節 支持房企融資、放松居民按揭拉動(dòng)購房消費
我們認為房地產(chǎn)金融政策有望實(shí)行逆周期調節，房地產(chǎn)行業(yè)將從去杠桿轉向穩杠桿。
一方面，支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩有序，幫扶企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企，也要給出實(shí)質(zhì)性的解決方案，以便提振市場(chǎng)信心：
其一，改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度。支持房企合理的融資需求，尤其要加大民企融資支持力度，積極運用債券、中期票據等多種融資工具，全面提升民企融資額度，并降低企業(yè)融資成本，有序引導企業(yè)銷(xiāo)售、購地、融資等經(jīng)營(yíng)行為盡早回歸正軌。
其二，對經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經(jīng)營(yíng)暫遇困難的房企，金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩定。對還貸困難的企業(yè)，鼓勵展期或續貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企，鼓勵金融機構按照市場(chǎng)化方式予以展期或續貸，為企業(yè)接續資金。
其三，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持。金融機構要做好企業(yè)或項目并購金融服務(wù)，穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問(wèn)服務(wù)，有序引導出險房企有序出清。
其四，區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資及收并購，改善出險企業(yè)資金面。房企融資評判不單純依據企業(yè)的償債風(fēng)險等級，而是在項目層面有所區分。即便是出險房企,也有一些銷(xiāo)售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項目，仍需給予必要的融資支持，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)項目銷(xiāo)售回款，間接改善出險企業(yè)資金面。
另一方面，全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購房消費，引導房地產(chǎn)交易盡快恢復正?；?。
其一，全面下調首付比例。除了一線(xiàn)城市之外，二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市首付比例或將參照央行規定的最低下限執行：不限購城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。
其二，放松限貸政策標準。例如認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。
其二，繼續下調房貸利率。在全國首套房貸利率下限減20個(gè)基點(diǎn)之后，央行或將下調全國二套房貸利率下限，并向相應期限LPR靠攏。各線(xiàn)城市也將抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，繼續下調首套以及二套房貸利率，并參照全國房貸利率下限執行。
04 地方放松政策頻率及力度加碼 弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)將全面取消限購、限售
我們認為地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市將全面取消限購、限售。
具體而言，一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力最為堅挺，長(cháng)期來(lái)看房?jì)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力，短期內調控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶(hù)，支持其購房消費，各類(lèi)人才可以通過(guò)落戶(hù)變相獲得購房資格。
弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力明顯透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，仍需在政策層面予以呵護，積極出臺有利政策，有望全面取消限購、限售等限制性措施，以便于提振市場(chǎng)信心，刺激剛需以及改善性購房消費，扭轉市場(chǎng)下行預期。
壓力城市更要通過(guò)財稅刺激托市，積極支持多孩家庭、各類(lèi)人才等購房消費：其一，下調房地產(chǎn)交易稅費。例如購買(mǎi)首套房可以免征契稅，購買(mǎi)二套房同樣可以減半征收契稅。其二，實(shí)行購房補貼。例如獎勵二孩、三孩家庭購房，凡是購買(mǎi)商品住房的二孩、三孩家庭，由市、區財政部門(mén)予以獎勵。又如實(shí)施人才購房補貼，凡是大專(zhuān)以上學(xué)歷的各類(lèi)人才購房，給予一次性購房補貼，高素質(zhì)人才可以享受更高的補貼標準。
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