克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
縱使各個(gè)城市做出一些政策調整，樓市的觸底反彈也仍需時(shí)日。
近期，深圳上線(xiàn)新版二手房交易系統、佛山等多個(gè)廣東三四線(xiàn)城市下調二手住宅轉讓個(gè)稅核定征收稅率，更有消息稱(chēng)廣州二手房放貸可不參考指導價(jià)。聯(lián)系到樓市現狀，廣州二手房成交量同比腰斬，深圳二手房成交量?jì)H為去年同期的兩三成，聯(lián)動(dòng)效應下廣東各地新房市場(chǎng)也不容樂(lè )觀(guān)。這一系列政策調整是否會(huì )鑄就市場(chǎng)底部拐點(diǎn)？
通過(guò)分析廣東和深圳的居民信貸數據，我們認為，廣東地區房貸“寬松”仍在傳導過(guò)程中，且相關(guān)部門(mén)并未放松對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)監管力度，基于信貸寬松是驅動(dòng)2020年廣東樓市輪動(dòng)行情主要因素的判斷，我們認為，即便政策調整如此，樓市仍處在筑底期，觸底反彈仍需時(shí)日。
01 廣州二手房高于指導價(jià)放貸
佛山等地下調轉讓個(gè)稅，深圳上線(xiàn)新交易系統
近期，廣州、深圳、佛山等廣東城市二手房交易規則紛紛迎來(lái)調整。具體而言，11月19日，深圳上線(xiàn)新版二手房交易系統，并首次推出中介單邊代理模式，新模式有助于推動(dòng)構建更為公平、透明、高效的交易環(huán)境，強化買(mǎi)方議價(jià)能力、提高中介機構運行和交易效率。11月9日，佛山下調二手住宅轉讓個(gè)稅核定征收稅率，至此，廣東所有地級市二手住宅轉讓個(gè)稅率均調整至1%，降低交易稅負有利于促進(jìn)二手房流轉。
11月18日，廣州出臺新版《廣州市房屋交易監督管理辦法》，二手房領(lǐng)域，規定中介需先在房屋交易信息化平臺簽訂委托服務(wù)合同，取得房源信息編碼后才可對外發(fā)布房源；在新房領(lǐng)域，還適度下調了各階段預售款的監管留存比例，譬如結構封頂前留存比例占累計核準使用預收款的由10%降至8%。
11月21日，消息稱(chēng)廣州二手房放貸可不參考指導價(jià)，即以實(shí)際成交價(jià)放款。眾所周知，二手房的實(shí)際交易價(jià)格往往高于指導價(jià)，如果商業(yè)銀行以指導價(jià)作為貸款評估依據，等于變相提高購房者首付比例，降低房貸杠桿率。倒逼資金并不充裕的二手房買(mǎi)家，或消費降級選擇更低總價(jià)房源，或轉投杠桿率更高的新房市場(chǎng)，最終導致二手房市場(chǎng)需求萎縮。如果指導價(jià)徹底失去指導力，意味著(zhù)其對二手房市場(chǎng)的抑制作用將明顯減弱。
不過(guò)現有事實(shí)表明，“繞過(guò)參考價(jià)”的操作只限于廣州的個(gè)別銀行和個(gè)別房源，且實(shí)際成交價(jià)也并未高出指導價(jià)太多。但這是否會(huì )成為指導價(jià)大面積失效的前兆？同為廣東省的深圳和東莞指導價(jià)制度是否又是否會(huì )受到影響？仍有待進(jìn)一步觀(guān)察。
聯(lián)動(dòng)效應下廣東各市新房成交跌多漲少
政策調整的背后，是持續轉冷的二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)。
受到增值稅征免年限調整、房貸額度管控等影響，5月以來(lái)，廣州二手房成交量拾級而下。4月，廣州市9區住宅銷(xiāo)售增值稅征免年限由2年提高至5年，增加了二手房交易成本，導致5月以來(lái)掛牌量顯著(zhù)下降，6月二手房成交罕見(jiàn)跌破1萬(wàn)套，同比驟降34%，8月末廣州發(fā)布二手房指導價(jià)，9月二手房成交量應聲下跌，僅為6191套，同、環(huán)比分別下滑56%和27%，10月，二手房成交環(huán)比繼續跌16%。
深圳二手房市場(chǎng)更為慘淡，成交規模斷崖式下跌，成交均價(jià)持續走低。8-10月，深圳二手房成交量不足2千套，僅為去年同期的兩成左右，成交均價(jià)已下滑至2019年全年平均線(xiàn)附近。
二手房和新房市場(chǎng)存在聯(lián)動(dòng)效應，當二手房交易開(kāi)始放緩，置換需求變現困難，轉而制約下一環(huán)節新房購置需求的釋放。
故而新房市場(chǎng)也難言樂(lè )觀(guān)，廣州新房成交面積呈逐月下降走勢，7月以來(lái)逐漸企穩在70萬(wàn)平方米左右，即便是8月供應激增至200萬(wàn)平方米，抑或是“金九銀十”促銷(xiāo)季到來(lái)，成交依舊低位運行。深圳5月以來(lái)新房成交同比基本保持負增，不過(guò)在供應放量驅動(dòng)下，成交規?？傮w維穩，尚未出現大幅回落現象。
廣東其他三四線(xiàn)城市前10月新房成交跌多漲少，東莞、惠州累計跌幅超過(guò)25%。5個(gè)廣東城市中，除中山前10月新房成交同比微增2%外，其余4個(gè)城市成交規模均不及去年同期，東莞、佛山、東莞累計跌幅居前，作為環(huán)廣深城市，其市場(chǎng)走勢也和核心城市有所趨同。
03 房貸“緩寬松”傳導中、監管仍將趨嚴
樓市觸底反彈仍需時(shí)日
從信貸層面來(lái)看，房貸的“寬松”仍在傳導過(guò)程中。深圳的信貸數據顯示，10月住戶(hù)中長(cháng)期貸款維持同比少增，單月增量?jì)H為去年同期的五成不到。根據人民銀行深圳中心支行公布的數據，2021年10月，深圳住戶(hù)貸款增加129億元，同比少增107億元，其中，中長(cháng)期貸款增加109億元，同比仍少增115億元，換言之，貸款增量?jì)H為去年同期的49%。實(shí)操上，即便房貸額度有所放松，商業(yè)銀行也會(huì )先批放此前積壓的貸款需求，再優(yōu)先保障剛需和首置客戶(hù)，其后才是有序發(fā)放其他新增貸款，這一過(guò)程需要時(shí)間傳導。
視角延伸到廣東全省，10月廣東居民中長(cháng)期貸款同比止跌回升，但反彈幅度較為有限。具體而言，2021年10月，廣東住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款增加651億元，環(huán)比少增117億元，同比多增67億元，一改6月以來(lái)連續4個(gè)月同比少增的走勢，但反彈幅度仍然比較有限。
從監管動(dòng)作來(lái)看，相關(guān)部門(mén)近期并未放松對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的檢查力度，還開(kāi)出多張違規罰單。11月9日，深圳銀保監等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，強調要持續加大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)檢查力度，房地產(chǎn)貸款集中度高的機構，要積極優(yōu)化信貸結構，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴(lài)。10日，深圳銀保監局發(fā)布兩張涉房信貸業(yè)務(wù)違規罰單。
事實(shí)上，2020年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的輪動(dòng)走強行情，主要基于疫情之后的信貸寬松，一定程度上，還仰賴(lài)于經(jīng)營(yíng)貸、消費貸購房的監管疏漏存在。因此，基于前文房貸寬松還在傳導中且監管不會(huì )放松的判斷，我們認為，縱使各個(gè)城市做出一些政策調整，樓市的觸底反彈也仍需時(shí)日。
畢竟深圳、廣州、佛山等城市近期的政策調整力度有限，利好程度不足以沖抵按揭貸和經(jīng)營(yíng)帶收緊的影響。
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