投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
集中供地以后，被監控的22個(gè)核心城市，土拍市場(chǎng)熱度不降反增，動(dòng)輒30%以上的高溢價(jià)率，還有大比例的自持和無(wú)償移交，讓不少房企都成了看客，只看熱鬧沒(méi)法動(dòng)手。
在一二線(xiàn)熱門(mén)城市拿地碰壁以后，在土儲的危機面前，有不少房企選擇了拿地戰略下沉，加大三四線(xiàn)城市的拿地比例，甚至是直接下沉到縣城里面去拿地。這是很多房企在大的競爭格局面前，不得不做出的改變，甚至帶有些許無(wú)奈的選擇。
當然，本文話(huà)題展開(kāi)的前提，是排除長(cháng)三角和大灣區的一些三四線(xiàn)城市的，因為這些區域的三四線(xiàn)城市，已經(jīng)不能單純用三四線(xiàn)城市的眼光來(lái)看他們，房?jì)r(jià)價(jià)格動(dòng)輒幾萬(wàn)的，一年去化量都趕得上中西部的二線(xiàn)城市了。因此，喜歡較真的朋友，請先看清這個(gè)大前提。
在房企決策的傳統思維里面，一二線(xiàn)城市項目的定位大多是用來(lái)做品牌和品質(zhì)的，利潤指標可以低很多，資金周轉率可以相對降低，而三四線(xiàn)項目是用來(lái)做規模和利潤的，資金周轉率必須高，對于項目的利潤率要求會(huì )拔高不少。因為一二線(xiàn)城市，普遍地價(jià)較高，利潤空間有限，而傳統印象里三四線(xiàn)城市地價(jià)低，地貨比比較高，能夠做到1:3的地貨比，甚至1:5的地貨比，做利潤和做規模會(huì )有較大的操作空間。
因此不少房企在三四線(xiàn)城市的拿地標準，普遍都比在一二線(xiàn)城市的利潤率要求高3-5個(gè)百分點(diǎn)，有的甚至更高。據我們根據多家房企的拿地標準總結，房企們對三四線(xiàn)項目的投資標準，大多是要求凈利潤率在8%-12%之間，現金流要求10-15個(gè)月回正的居多。但是現在很多三四線(xiàn)項目，已經(jīng)完全達不到這個(gè)標準了，因為地價(jià)都漲了。
上圖，是中指研究院公布的上個(gè)月的土地成交情況統計，根據中指的數據可以看出，最近三四線(xiàn)城市的地價(jià)漲得還是比較厲害的，甚至一度超過(guò)了不少一二線(xiàn)城市的平均水平。
這其中的背后推動(dòng)力，跟集中供地以來(lái)，房企的恐慌性集體土儲焦慮，從而促使扎堆去三四線(xiàn)拿地不無(wú)關(guān)系。尤其以集中供地出臺以后的兩個(gè)月，今年的三月和四月這兩個(gè)月表現尤為明顯。不少房企預判集中拿地難度將會(huì )提升不殺，因此轉而下沉到三四線(xiàn)搶先拿地，導致了很多房企拿地戰略的撞衫，無(wú)形助推了三四線(xiàn)土拍地價(jià)的上升。
其實(shí)三四線(xiàn)城市的地價(jià)上漲，在2019年就已經(jīng)開(kāi)始了，但是不同城市之間存在溫差，有的城市漲得比較慢，有的城市已經(jīng)漲了不少。但都在上兩個(gè)月，有了進(jìn)一步的上漲，進(jìn)一步壓縮了利潤的空間。很多房企在三四線(xiàn)拿的地，理論上是算得過(guò)賬的，畢竟不限購不限價(jià)，直接把售價(jià)調高就行了。但是三四線(xiàn)城市的購房群體，對單價(jià)和總價(jià)是很敏感的，而且都是本地和周邊客群為主，一個(gè)版塊能賣(mài)多少價(jià)，當地人心理跟明鏡兒似的。你想賣(mài)高價(jià)，想要收割別人，沒(méi)有點(diǎn)真功夫，并不是那么容易的。
另外有個(gè)問(wèn)題，就是三四線(xiàn)項目的融資，越來(lái)越成為一個(gè)大難題，甚至是決定房企能不能拿地的關(guān)鍵。
去年年底的時(shí)候，出了一個(gè)涉房貸款新規，把銀行的貸款能力進(jìn)行梯度性的限制，其中四大國有銀行的可以用于房地產(chǎn)貸款的資金比例最高，可以達到接近40%，城市商業(yè)銀行就比較慘了，基本上都在20%以下。這個(gè)跟房企拿地還是有很大關(guān)聯(lián)性的，因為房企主要的融資形式，就是靠銀行的開(kāi)發(fā)貸，這個(gè)占了大頭，其次才是信托和私募基金，以及其他民間資金。
三四線(xiàn)項目，大多都不能進(jìn)入四大國有銀行的放款標準里面，因此房企在三四線(xiàn)項目開(kāi)發(fā)貸融資，大多只能選擇當地的城市商業(yè)銀行?，F在可好了，政策規定進(jìn)行了額度上限的限制，本來(lái)本地城市商業(yè)銀行的貸款總額度都不多，分母也不大，限制了比例以后能夠拿來(lái)給房企貸款的資金更少了。當然，房企也可以選擇一些信托和私募基金，但是這些機構的融資成本大多都在12%以上，成本比開(kāi)發(fā)貸高出一大截，而且也要挑項目。
融資難搞以后，三四線(xiàn)項目不能全靠自有資金吧？這個(gè)難題如今在困擾無(wú)數房企的融資部門(mén)，近乎無(wú)解。
廣大三四線(xiàn)城市而言，存在較好的產(chǎn)業(yè)基礎的城市可謂鳳毛麟角，大部分城市只有一定的產(chǎn)業(yè)，或者完全沒(méi)有產(chǎn)業(yè)。當地的經(jīng)濟來(lái)源相對單一，基本上就是房地產(chǎn)+小規模的商業(yè)服務(wù)業(yè)+基礎的加工制造業(yè)。一般來(lái)講，三四線(xiàn)城市主力的購房客群是當地的工商企業(yè)主，當地政府事業(yè)單位人員，以及外出務(wù)工返鄉置業(yè)群體。不過(guò)這些人，在前兩年的房?jì)r(jià)上漲的周期中，大多已經(jīng)置業(yè)了，不管是購買(mǎi)能力和購買(mǎi)意愿都不足。購買(mǎi)意愿的下降，會(huì )直接反饋到新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，這對房企的銷(xiāo)售回款會(huì )形成巨大的挑戰。
最要命的是，在前兩年很多城市不講武德無(wú)序海量供地，導致庫存嚴重畸高，已經(jīng)遠遠超過(guò)了市場(chǎng)本身的去化能力。不少房企在2019年拿了高價(jià)地的，現在都還沒(méi)解套的。
一二線(xiàn)拿地無(wú)望的情況下，現在繼續搞戰略下沉，有可能會(huì )成為昏招。
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