在樣本城市的選擇方面，我們選取了常住人口規模相對較高的城市，包括所有的一二線(xiàn)城市及常住人口規模高于500萬(wàn)的三四線(xiàn)城市，共計100個(gè)城市。這些城市的大學(xué)生數量占比在4%~42%之間不等，能充分體現在不同占比下，城市的大學(xué)生人口規模增長(cháng)差異對住宅市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。

按照大學(xué)生與總人口增速比1（本章簡(jiǎn)稱(chēng)為大學(xué)生增速比），可將這些樣本城市分為三類(lèi)：

1） 近十年大學(xué)生增速比低于60%的“緩增型”城市，共有35個(gè)，主要以一二線(xiàn)城市為主，包括北上廣杭等城市；

2） 近十年大學(xué)生增速比介于60%~80%的“中增”型城市，共有30個(gè)，主要以三線(xiàn)城市為主，不過(guò)深圳、成都、合肥、寧波等近十年常住人口快速增長(cháng)的城市也均在列；

3） 近十年大學(xué)生增速比高于80%的“快增型”城市，共涉及35個(gè)城市，其中一二線(xiàn)城市中僅重慶在列。

接下來(lái)，本章將從成交規模變動(dòng)、市場(chǎng)波動(dòng)、房?jì)r(jià)漲幅及去化周期等四個(gè)方面來(lái)深入分析大學(xué)生數量“緩增型”城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他類(lèi)型城市之間的區別。

（1即城市大學(xué)學(xué)歷人口發(fā)展速度/城市總人口發(fā)展速度）

1、“緩增型”城市規模增速顯著(zhù)慢于“快增型”城市（節選）

對比不同增速的城市近十年商品住宅成交面積變化來(lái)看，“緩增型”城市的市場(chǎng)規模增長(cháng)明顯要慢于“快增型”城市，近十年復合增長(cháng)率僅有5.7%，較“快增型”城市低了4個(gè)百分點(diǎn)。

究其原因，大學(xué)生數量緩增的城市多為一二線(xiàn)城市，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)比較成熟，市場(chǎng)購房需求也逐漸由一、二手房共同滿(mǎn)足，尤其是北上廣杭等高房?jì)r(jià)城市，二手房成交規模近年來(lái)已經(jīng)逼近甚至超過(guò)新房成交面積。而其他兩種類(lèi)型的城市，主要以三四線(xiàn)城市為主，新房仍是當前住宅市場(chǎng)絕對成交主力，因此市場(chǎng)成交規模增長(cháng)相對較快。

2、行業(yè)調整周期中，人才“緩增型”城市所受影響更大（略）

3、人才發(fā)展影響支付能力，天津、哈爾濱房?jì)r(jià)增長(cháng)均慢于全國平均（略）

4、“緩增型”城市消化周期波動(dòng)更為顯著(zhù)，逆周期布局機會(huì )值得關(guān)注

除了規模增速相對較慢外，“緩增型”城市在去化方面表現也不佳。具體而言，就2020年底各城市的消化周期來(lái)看，“緩增型””城市的消化周期最長(cháng)，平均超過(guò)10個(gè)月。在人才流入增速放緩的背景下，這些城市需求側增長(cháng)也放緩，導致商品住宅庫存量不斷上升，去化周期拉長(cháng)，典型如大連、沈陽(yáng)等城市的消化周期均在24個(gè)月以上，庫存壓力較大。

值得關(guān)注的是，雖然“緩增型”城市當前去化周期相對較長(cháng)，但其周期波動(dòng)也更為顯著(zhù)，如?？?、廈門(mén)、濟南和武漢等城市近十年消化周期波動(dòng)系數均明顯高于平均水平。這種波動(dòng)也使得人才“緩增型”城市更具有逆周期投資的特征。

以武漢為例具體來(lái)看。2011年底，武漢商品住宅消化周期高達17.7個(gè)月，較上一年大幅增長(cháng)，但同年武漢的地房比較上一年出現下降趨勢，拿地成本較上一年降低，而接下來(lái)武漢的庫存壓力逐步減輕，至2015年底消化周期已不足6個(gè)月，市場(chǎng)迎來(lái)新一輪的大漲機會(huì )。2020年時(shí)亦是如此，年初受疫情影響武漢市場(chǎng)熱度降至冰點(diǎn)，上半年庫存量也明顯增加，土地市場(chǎng)熱度亦降至低位，拿地成本降低，但隨著(zhù)下半年市場(chǎng)逐漸恢復，成交熱度上揚，房?jì)r(jià)也逐步走高，住宅周轉速度也明顯加快。因此，對于這類(lèi)城市，逆周期布局可迎來(lái)更大收益，可重點(diǎn)關(guān)注這類(lèi)機會(huì )。

5、小結：人才發(fā)展是城市樓市發(fā)展重要支撐，“緩增型”城市亦存在布局機會(huì )（略）

上一章節中提到人才“緩增型”城市增長(cháng)速度相對較慢，但從絕對量上來(lái)看，這些城市面臨的“人才增長(cháng)困境”也各有不同，其市場(chǎng)表現也存在一定的差異。在本章節中，我們將結合目前各城市大學(xué)生占常住人口比例對35個(gè)“緩增型”城市進(jìn)行分類(lèi)，并進(jìn)一步來(lái)看這些城市的市場(chǎng)特征。

1、人才緩增模式各有不同，京滬寧大學(xué)學(xué)歷占比率先見(jiàn)頂（節選）

當前，35個(gè)人才“緩增型”城市中，大學(xué)生占常住人口比例范圍從6%~42%不等，差異較大。其中，大學(xué)生占比最高的城市是北京，2020年每十萬(wàn)常住人口中大學(xué)生數量達41980人，位居首位。此外，南京、上海、武漢、西安等高等教育資源較為集中的城市大學(xué)生占常住人口的比例也比較高。大學(xué)生占比較低的城市多為三四線(xiàn)城市，如永州、南陽(yáng)、衡陽(yáng)等，一方面這些城市高等教育資源不足，大學(xué)生數量也比較少，另一方面這些城市對高學(xué)歷人才的吸引力也明顯偏弱，因此占比多在10%以下。

進(jìn)一步地，依據大學(xué)及以上學(xué)歷的人口占常住人口數量比例（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“大學(xué)生占比”）來(lái)對35個(gè)城市進(jìn)行劃分，可將這些城市分為三類(lèi)：

1）“高位見(jiàn)頂”型：大學(xué)生占比超過(guò)30%的城市，包括北京、南京、上海、武漢、西安、太原及呼和浩特等7個(gè)城市。

2）“低位緩增”型：大學(xué)生占比低于20%的城市，主要以三線(xiàn)城市為主，但哈爾濱、石家莊、福州等二線(xiàn)城市也均在列。

3）“增長(cháng)乏力”型：大學(xué)生占比介于20%~30%之間的城市。這類(lèi)城市數量也最多，共有18個(gè)，其中不乏廣州、杭州、長(cháng)沙等近年來(lái)人口增長(cháng)表現亮眼的城市。

2、武漢、西安、南京人才占比處于高位，“抗跌”能力同樣更強（略）

3、沈陽(yáng)、長(cháng)春、大連人才增長(cháng)乏力，樓市深陷去化周期泥沼（略）

4、人才緩增下哈爾濱、岳陽(yáng)市場(chǎng)規模面臨收縮，福州成交面積增速將放緩（節選）

“低位緩增”型城市方面，多數是前期住宅市場(chǎng)發(fā)展不成熟的三四線(xiàn)城市，如岳陽(yáng)、衡陽(yáng)等人口大市2010年商品住宅成交面積僅在200萬(wàn)平方米左右，通過(guò)三年棚改去庫存，這些城市的住宅市場(chǎng)容量大幅上升，房?jì)r(jià)也大幅上漲。這類(lèi)城市近十年成交量?jì)r(jià)復合增長(cháng)率平均水平均高于其他兩類(lèi)城市。

長(cháng)期來(lái)看，哈爾濱、石家莊、岳陽(yáng)等城市的市場(chǎng)容量將基本出現增長(cháng)見(jiàn)頂甚至收縮的趨勢。結合人才規模及比例增長(cháng)來(lái)看，這些城市的大學(xué)生人口比例長(cháng)期在低位，近十年漲幅十分有限，這也決定了這些城市多為內生需求為主的城市，在棚改透支當地需求后外來(lái)新增需求量少，整體購房需求將出現萎縮。如常住人口較十年前縮減的哈爾濱在2017年后住宅成交面積就持續下滑，至2020年商品住宅成交面積已經(jīng)降至679.3萬(wàn)平方米，甚至較2010年下降了16%；房?jì)r(jià)上漲趨勢也在2020年中止，成交均價(jià)較2019年微降了3%。

5、小結：人才占比對城市影響將進(jìn)一步加深，沈陽(yáng)、大連短期內難逃脫去化困境（略）

基于以上研究，我們從三類(lèi)人才緩增城市中分別選擇西安、大連和福州三個(gè)典型城市，結合近十年其商品住宅量?jì)r(jià)走勢，對各城市近十年市場(chǎng)周期分段，結合關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的地價(jià)、成交結構等指標，進(jìn)而分析各階段市場(chǎng)的風(fēng)險點(diǎn)和機會(huì )點(diǎn)。

1、西安：規模階梯式上漲，搶人大戰后房?jì)r(jià)爆發(fā)式增長(cháng)（略）

2、大連:規模震蕩下行，市場(chǎng)去化風(fēng)險凸顯

“七普”人口數據顯示，2020年大連每十萬(wàn)人大學(xué)（大專(zhuān)及以上）數量達23593人，較2010年大學(xué)生比重增加了36%，遠低于全國平均增幅73%，不僅如此，大連常住人口規模增長(cháng)滯緩，近十年常住人口增量?jì)H有76萬(wàn)人，增幅僅有11%，在一二線(xiàn)城市中僅次于哈爾濱、長(cháng)春、天津、上海和石家莊，是典型的人才中位慢速增長(cháng)城市。

分年度來(lái)看，2010-2013年間大連常住人口規模還是有一定程度的漲幅，因此量?jì)r(jià)趨穩，2010年2013年成交規模均超千萬(wàn)平方米；但進(jìn)入2014年之后，由于重工業(yè)轉型升級緩慢，大連經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)力明顯走弱，經(jīng)濟增速連年下滑，甚至還出現負增長(cháng)，大連常住人口增速日漸乏力，因此2014、2015年大連商品住宅成交規模大幅下滑，2014年商品住宅成交規模僅有671萬(wàn)平方米，較2013年下降了四成之多。

再來(lái)看2016-2020年，大連常住人口規模就在698-700萬(wàn)區間停滯不前，即使考慮到大連常住人口規模被低估的空間（七普公布2020年常住人口達745萬(wàn)人），與西安、杭州這些在“搶人大戰”中收割大量人才的城市相比，大連的常住人口增量更是微不足道的。因此，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016、2017年的短暫的量?jì)r(jià)回升之后，在2018-2020年成交規模再度回落。

整體來(lái)看，大連近十年的量?jì)r(jià)走勢與人口增勢關(guān)系十分密切。2010-2013年間，大連常住人口增速相對較快，成交規模也在高位，經(jīng)濟失速的2014、2015年成交規模大幅下滑，受益于人才大戰，2016、2017市場(chǎng)短暫升溫，2018-2020年在強二線(xiàn)城市的夾擊、老齡化、人口外流影響下，大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入下行區間。

CRIC監測數據顯示，2020年大連商品住宅成交規模不及2019年，并且這種趨勢在人口外流的風(fēng)險之下還將加劇，截至2021年8月，去化周期已經(jīng)高達25個(gè)月。此外，近些年?yáng)|三省產(chǎn)業(yè)衰退嚴重、經(jīng)濟活力不佳，老齡化問(wèn)題日益嚴重，購房需求基本面頹勢難以逆轉，去化周期還有進(jìn)一步拉長(cháng)的風(fēng)險，未來(lái)陷入高庫存泥淖是大概率事件。

3、福州:民營(yíng)經(jīng)濟支撐下近期表現較佳，中期市場(chǎng)仍將面臨挑戰（略）

綜上，人才“緩增型”城市由于人才增速慢，一定程度上拖累了城市購房需求的增長(cháng)，其市場(chǎng)表現也相對較差的表現不及人才增長(cháng)較快的城市，但人才“緩增型”城市并非無(wú)投資機會(huì )，典型如南京、武漢和西安等高人才比重的城市，由于近些年常住人口規模增速較快，尤其是西安這種人才已經(jīng)突破1000萬(wàn)人的城市來(lái)說(shuō)，人才規模的增量也是十分顯著(zhù)的，其市場(chǎng)表現也趨于穩定。

而對于長(cháng)春、大連、沈陽(yáng)、哈爾濱、岳陽(yáng)這樣人才占比處于中低位的城市來(lái)說(shuō)，其自身需求增長(cháng)動(dòng)力較弱，市場(chǎng)容量已現萎縮跡象，加之部分城市又面臨人口的外流，譬如哈爾濱、泰安、荊州、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、南陽(yáng)等城市近十年常住人口均“負增長(cháng)”，未來(lái)市場(chǎng)規模發(fā)展將進(jìn)一步面臨挑戰。

1、人口不斷流入提升人才絕對數量，西安、武漢等市場(chǎng)規模趨穩

對武漢、西安這類(lèi)高人才比重城市而言，雖然人才比重增速趨于緩慢，但是由于近些年常住人口規模增速較快，尤其是西安這種人才已經(jīng)突破1000萬(wàn)人的城市來(lái)說(shuō)，人才規模的絕對增量依舊十分顯著(zhù)。

“七普”數據顯示，與“六普”數據相比，35個(gè)人才緩增型城市中有11個(gè)城市大專(zhuān)及以上學(xué)歷人口數量增量超過(guò)100萬(wàn)人。其中，西安、武漢和南京由于高校資源豐富，人才儲備量充足，在2010年其大學(xué)生占比就位居全國前列。并且近年來(lái)在人才政策的影響下，大學(xué)生人才規模更是進(jìn)一步提升，如西安2020年大學(xué)生人才規模增至401.5萬(wàn)人、較十年前實(shí)現了翻番。目前，三個(gè)城市均為每十萬(wàn)人大專(zhuān)及以上學(xué)歷人數超過(guò)3萬(wàn)人的高人才比重城市。高學(xué)歷人才規模的增長(cháng)為當地帶來(lái)了充足的購房需求，因此市場(chǎng)規模趨穩，樓市“抗跌”能力也比較強。

2、人口流出加劇人才發(fā)展降速，東北核心城市去化困境難以化解（略）

3、岳陽(yáng)等三四線(xiàn)城市內生需求不足，人才外流加劇市場(chǎng)規模收縮（略）