截止2021年末，除寧波外，其余21個(gè)重點(diǎn)城市均完成了全部三輪集中土拍。2021年全年22個(gè)重點(diǎn)城市涉宅地總成交面積13833公頃（僅統計各城市集中供地區域），與2020年全年相比下降了5%。

分城市來(lái)看，重點(diǎn)城市2021年實(shí)際宅地成交同比2020年漲跌參半，成交規模降幅比較突出的為寧波、沈陽(yáng)、福州、青島、武漢、重慶等城市，涉宅地總成交面積同比2020年全年降幅均超20%?？紤]到寧波第三輪集中土拍未完成，以同比降幅第二高的沈陽(yáng)為例，由于樓市下行趨勢明顯，沈陽(yáng)二三輪土拍流拍率均超50%，2021年全年宅地成交規模僅有413公頃，較2020年全年宅地成交面積下降了38%。

當然，也有一部分城市2021年宅地成交量較2020年全年成交量大幅增長(cháng)，譬如合肥、蘇州、上海等城市，同比漲幅均超30%，新增住宅用地項目較2020年相對充裕。

02 二、三輪流拍率激增 全年宅地供地計劃實(shí)際完成率僅為74%

首先，2021年多個(gè)重點(diǎn)城市加大了宅地計劃供應量，土地計劃供應量較2020年整體“偏寬?！??；谥攸c(diǎn)城市宅地實(shí)際成交面積數據，我們進(jìn)一步對比這些城市2021年住宅用地計劃供應量來(lái)看，21城（上海未公布供地計劃）全年宅地實(shí)際成交量占全年計劃供應量的比例平均僅為74%，宅地供應的實(shí)際完成度并不高。對于這些住宅市場(chǎng)多處于供不應求的城市而言，未完成的宅地供應計劃，勢必意味著(zhù)未來(lái)供求關(guān)系將更加失衡，市場(chǎng)調控也會(huì )面臨更大的壓力。

值得注意的是，從土地供應角度來(lái)看，部分城市土地掛牌量還是比較高的，但受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，流拍率大幅提升，部分城市二、三輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長(cháng)春、沈陽(yáng)、廈門(mén)等城市，第三輪集中土拍流拍率均超50%，使得實(shí)際供地量被大幅壓縮。

03 京、蘇供地完成度最佳 鄭、甬、廈供地節奏最慢

分城市來(lái)看，除北京、蘇州、深圳和無(wú)錫等少數城市外，其余大部分城市均未完成2021年度宅地供地計劃，尤其是鄭州、寧波、廈門(mén)、長(cháng)春等城市，全年宅地成交量占全年計劃供應量的比例都在60%以下，供地完成度極低。

分階段來(lái)看，第二、三輪集中供地成交規模普遍比首輪要少，兩輪平均供地比重較首輪下降了10個(gè)百分點(diǎn)，像廣州、北京、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、杭州等多個(gè)城市第二、三輪總成交量均不足首輪。就以廣州為例，首輪成交宅地356公頃，第二、三輪分別成交了119、86公頃，第二、三輪之和僅有首輪的57%，成交量劇減。

而首輪供地比較少的廈門(mén)、深圳兩城第二、三輪供應則明顯放量，尤其是兩城在第二輪土拍中表現也比較佳（廈門(mén)零流拍、深圳僅流拍1宗），因此兩城第二、三輪實(shí)際成交規模較首輪明顯增加。

04 新一年北京土拍規則依舊從嚴 2022年重點(diǎn)城市溢價(jià)率仍將維持低位

近期，北京已經(jīng)率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計18宗地塊，土地總面積約83公頃，將于2月中下旬集中成交。從規模上來(lái)看，首輪集中供地比2021年第二、三輪集中供地規模都要大，供應比較充裕，體現了穩定土地市場(chǎng)的決心和信心；并且從土拍規則上來(lái)看，與其他城市三輪土拍政策放松不同，北京2022年首場(chǎng)土拍規則延續了2021年的“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、重建設品質(zhì)、競現房銷(xiāo)售”等細則，房企拿地要求依舊較嚴苛。

展望未來(lái)，盡管2021年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，但房企資金壓力依然較高，預計2022年土地市場(chǎng)發(fā)展仍是以穩為主，整體市場(chǎng)熱度也將延續低位運行。反映在指標上，流拍率將進(jìn)一步回落，但溢價(jià)率指標仍將維持低位。在供地結構上，隨著(zhù)“十四五”住房保障工作的全面推進(jìn)。如北京2022年首輪集中供地中有4宗地塊配建了保障性租賃住房，配建面積約3.77萬(wàn)平方米，加大保障性租賃住房用地的供應力度依舊不減，在北京的“示范”效應之下，預計其余城市保障性住宅的比例也將有所提升。在目前保障性租賃住房以配建形式出讓、地方拿地平臺托底拿地為主的模式下，新一年或迎來(lái)更多企業(yè)與地方拿地平臺合作開(kāi)發(fā)的機會(huì )。

就城市角度而言，一方面，為提振市場(chǎng)信心，保證住宅用地出讓的連續性，部分城市將會(huì )進(jìn)一步降低土地出讓門(mén)檻，典型如三輪土拍遇冷的廈門(mén)、沈陽(yáng)等城市均是如此。但另一方面，對于三輪土拍中地市熱度明顯回升的城市，如杭州、上海等，鑒于實(shí)際地價(jià)并沒(méi)有出現回升，也不必過(guò)多擔憂(yōu)土拍調控的再度收緊。據CRIC研究中心測算，上海第三輪土拍實(shí)際地價(jià)較第二輪持平，杭州更是回落了3%。歸根結底，“穩地價(jià)、穩預期”仍將是土拍調控的重中之重，表征在城市的土拍指標上，為提振市場(chǎng)信心，通過(guò)調整出讓底價(jià)、（競）配建要求、銷(xiāo)售限價(jià)等相關(guān)條件，2022年部分城市的溢價(jià)率水平或出現短期回升，流拍率也會(huì )有所回落，但各城市實(shí)際地價(jià)仍將以持平或緩升為主。