觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
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該公司原定計劃中，海南村項目預計在今年下半年實(shí)現舊改轉化，對應轉換得來(lái)的可售貨值逾440億元。
陷入流動(dòng)性泥潭的佳兆業(yè)，如今再度得以處置一個(gè)舊改項目。
企查查信息顯示，12月28日，佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司在廣州市佳倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的持股比例，已經(jīng)從100%下降為51.0204%。接盤(pán)48.9796%股份的是私募基金廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“白鵝潭二號基金”）。
股權進(jìn)一步穿透后可得知，白鵝潭二號基金主要由廣州荔灣區國有資產(chǎn)監督管理局擁有表決權40%，而地區國資的介入也為佳兆業(yè)持續推進(jìn)舊改項目帶來(lái)新變化。
佳兆業(yè)在廣州荔灣區的舊改儲備較少，公開(kāi)資料顯示基本只有中南街海南經(jīng)濟聯(lián)社舊村更新項目（簡(jiǎn)稱(chēng)“海南村項目”），后者號稱(chēng)荔灣面積最大的舊村改造項目，改造面積達531.6萬(wàn)平方米。
接近佳兆業(yè)的人士向觀(guān)點(diǎn)新媒體證實(shí)，此次轉讓股權的舊改正是海南村項目。
此前佳兆業(yè)已開(kāi)始騰挪部分深圳舊改股權，現在蔓延至推進(jìn)中的廣州重點(diǎn)項目。在該公司原定計劃中，海南村項目預計在今年下半年實(shí)現舊改轉化，對應轉換得來(lái)的可售貨值逾440億元。
荔灣舊改引國資
佳兆業(yè)與海南村項目產(chǎn)生交集要追溯至2019年下半年，海南村項目從8月下旬起接受合作意向企業(yè)報名。
當時(shí)企業(yè)報名條件包括，注冊資本不低于5億元，擁有三舊改造經(jīng)驗；確認為合作意向企業(yè)后需繳納履約金2億元，項目列入年度更新計劃后增至6億元。
2019年9月25日，在網(wǎng)傳包括富力、雅居樂(lè )、佳兆業(yè)、天津新世界、深圳新華城共5家報名企業(yè)中，海南村村集體企業(yè)最終選擇了佳兆業(yè)。
海南村整村用地面積359.64萬(wàn)平方米，該體量被外界形容為約等于“半個(gè)珠江新城”。
根據佳兆業(yè)官網(wǎng)發(fā)布消息，該公司于2019年10月12日與荔灣區海南村簽訂舊村改造合作意向企業(yè)協(xié)議，項目面積約531.6萬(wàn)平方米，下轄12個(gè)經(jīng)濟社。該公司還提及，項目簽約“對集團拓展廣州市場(chǎng)具有重要意義”。
2019年11月申報的文件顯示，項目涉及造范圍用地面積約146萬(wàn)平方米，現狀房屋建筑面積約357萬(wàn)平方米。按《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》等相關(guān)規定，估算項目總成本為154億元，其中前期費用0.7億元、拆遷費用42億元、復建安置費用105億元，其他費用6.3億元。
此后兩年間，廣州本地報道鮮有提及海南村舊改推進(jìn)的消息。
根據廣州公共資源交易中心披露，2020年及2021年海南村主要進(jìn)行一系列技術(shù)及評估服務(wù)招標，包括規劃設計及方案編制技術(shù)服務(wù)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境影響、安全影響、社會(huì )穩定、歷史文化遺產(chǎn)保護評估服務(wù)等。
在遲遲沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展的情況下，佳兆業(yè)如今開(kāi)始對海南村舊改進(jìn)行股權調整。實(shí)際上，這種調整或許早在今年上半年已開(kāi)始籌備。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，白鵝潭二號基金于今年2月成立，注冊資本13億元，當時(shí)該私募基金的股東包括廣州市西關(guān)國有資產(chǎn)投資有限公司、廣州白鵝潭基金管理有限公司、廣州市新隆沙投資開(kāi)發(fā)有限公司、廣州市新隆沙投資開(kāi)發(fā)有限公司，它們均隸屬于荔灣區國有資產(chǎn)監督管理局。
至今年9月3日，佳度商務(wù)服務(wù)(佛山)有限公司退出白鵝潭二號基金。該基金剩余股東中，荔灣區國有資產(chǎn)監督管理局受益股份雖然僅有26.459%，但表決權達40%；自然人賴(lài)大目則通過(guò)廣州市新鴻銳實(shí)業(yè)有限公司持有受益股份36%，資料顯示他在佳兆業(yè)關(guān)聯(lián)公司擔任職務(wù)。
最終，經(jīng)過(guò)股權變動(dòng)的白鵝潭二號基金，正式于12月28日從佳兆業(yè)深圳公司手中，接手廣州佳倫48.9796%股權。
廣州佳倫旗下只有全資公司廣州佳南房地產(chǎn)，后者注冊地正是位于荔灣區。接近佳兆業(yè)的人亦證實(shí)，轉讓股權的舊改是海南村項目。
舊改資產(chǎn)騰挪
舊改是佳兆業(yè)的核心競爭力，2021年上半年該公司新增15個(gè)城市更新項目，至期末城市更新項目達213個(gè)，占地面積5370萬(wàn)平方米，對應可售面積預計1.1億平方米，絕大部分位于大灣區。
從城市看，佳兆業(yè)在深圳城市更新項目129個(gè)，對應占地面積1540萬(wàn)平方米，可售面積3209萬(wàn)平方米；廣州24個(gè)項目，占地面積達到2410萬(wàn)平方米，可售面積4550萬(wàn)平方米。
由于舊改推進(jìn)時(shí)間較長(cháng)，佳兆業(yè)并未將上述項目納入土地儲備，需要經(jīng)過(guò)轉化后才能以“新增土地”形式計入土儲。
比如今年上半年佳兆業(yè)成功轉化深圳橫嶺舊村項目、廣州石溪項目、湛江悅伴灣項目，對應可售面積113萬(wàn)平方米，可售貨值727億元；相應地，該公司新增土地中涉及湛江、廣州、深圳3個(gè)城市更新項目。
自2019年以來(lái)，佳兆業(yè)已成功轉化的廣州舊改項目包括南沙鳳鳴山、增城霞逕村項目、海珠石溪項目。需要指出的是，最新減持股權的荔灣海南村項目，是佳兆業(yè)在今年下半年計劃轉化的3個(gè)舊改中最大的一個(gè)。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，海南村項目改造方向為住宅及商業(yè)，可售面積91.7萬(wàn)平方米（視乎政府批復及拆遷安排而定）；參考周邊項目均價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，項目預計可售貨值達440億元。
如今是否成功轉化仍未可知，佳兆業(yè)已將海南村項目部分股權轉讓予荔灣國資。
市場(chǎng)評論對此表示，加快海南村全面改造工作已被列入《廣州市城市更新三年行動(dòng)計劃(2019-2021年）》，加上項目體量大，受重視程度也較高。荔灣國資正式介入后，對于佳兆業(yè)推進(jìn)項目或許是件好事。
列入三年行動(dòng)計劃的，還包括上文所提及廣州石溪項目。該項目位于海珠區，2020年12月引入佳兆業(yè)、紅八方集團作為合作企業(yè)，總投資額近177億元；今年上半年佳兆業(yè)轉化該項目101.38萬(wàn)平方米，建面94.56萬(wàn)平方米，公司應占權益55%。
12月21日，石溪經(jīng)濟聯(lián)合社還發(fā)文力挺佳兆業(yè)，援引佳兆業(yè)說(shuō)法稱(chēng)，佳兆業(yè)當前并非資不抵債，只是暫時(shí)流動(dòng)性問(wèn)題，已擬定多種措施進(jìn)行資金籌措和債務(wù)兌付，有望緩解資金狀況。
佳兆業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題爆發(fā)始于10月底錦恒財富理財產(chǎn)品違約引發(fā)擠兌，涉及本息128億元。近期有媒體指，錦恒財富以外還有40億理財產(chǎn)品；截止到12月20日，佳兆業(yè)已有4億美元債逾期，此外存續離岸債務(wù)約117.8億美元，計劃開(kāi)展債務(wù)全面重組。
為了籌措資金，佳兆業(yè)已陸續出售位于香港的項目，在內地也先后將廣州南沙地塊項目公司、大鵬新區王母舊墟中山里片區城市更新單元申報主體的主要股權轉讓予平安信托。
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