克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
菏澤、贛州、南寧等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場(chǎng)的拉動(dòng)力著(zhù)實(shí)有限。
據悉，菏澤四大行對無(wú)房無(wú)貸的購房者，最低首付比例可執行20%。無(wú)獨有偶，重慶、贛州部分銀行同樣將首套房首付比例按20%執行。南寧則放松公積金貸款，首套房公積金貸款最高額度調整至70萬(wàn)元，二套房公積金貸款最高額度調整至60萬(wàn)元，二套房首付比例降至30%。2022年，房地產(chǎn)金融政策究竟將如何走向？房地產(chǎn)行業(yè)能否迎來(lái)昔日的上行周期？
01 棚改退潮后菏澤市場(chǎng)進(jìn)入下行周期 1月成交同比仍降19%
長(cháng)期以來(lái)，菏澤乃是山東省棚改第一大市，2017年棚改計劃開(kāi)工量高達18.2萬(wàn)套，高居全國首位。隨著(zhù)山東省棚改逐步退出，并由貨幣化安置改為就地還建，菏澤棚改同樣進(jìn)入收尾階段，2022年棚改計劃開(kāi)工量低至0.4萬(wàn)套，棚改對市場(chǎng)的拉動(dòng)力大幅減弱。
受此影響，2018年以來(lái)菏澤市場(chǎng)便步入下行周期，在售項目成交去化普遍困難，不少項目進(jìn)入現房銷(xiāo)售階段，房地產(chǎn)庫存日漸高企，去庫存壓力不斷加劇。主要原因在于供需嚴重錯配，土地供應顯著(zhù)過(guò)量，市場(chǎng)需求則明顯飽和，本地居民家庭戶(hù)均2-3套房，再購房的需求著(zhù)實(shí)羸弱。
菏澤樓市成交持續低迷。2021年3月，菏澤市場(chǎng)出現“小陽(yáng)春”行情，商品住宅成交面積升至51萬(wàn)平方米。隨后市場(chǎng)再陷低迷，月均成交面積基本保持在30萬(wàn)平方米以下。2022年1月，菏澤市場(chǎng)難言樂(lè )觀(guān)，成交面積28萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)29%，但同比仍下降19%。
02 2022年14省市紓困樓市 涉及局部放松信貸、財稅刺激等
2022年以來(lái)，浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及以下三方面內容：
其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元，二套最高額度從50萬(wàn)元提升至60萬(wàn)元，并將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實(shí)行認貸不認房，既無(wú)公積金貸款記錄又無(wú)尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行。
其二，非限購城市重啟最低首付20%。例如菏澤，四大行對無(wú)房無(wú)貸的購房者，最低首付比例可執行20%。又如重慶，比較大的銀行已執行首套房貸最低首付20%。
其三，通過(guò)財稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購買(mǎi)90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買(mǎi)90平方米以上首套新房，每套補貼1萬(wàn)元；并給予50%的契稅補貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區購買(mǎi)首套新房，可享受最高200萬(wàn)元/人的人才安居補助。
值得一提的是，無(wú)論是放松公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現有房地產(chǎn)信貸政策框架范圍內的適度調整，并不代表房地產(chǎn)信貸政策根本性轉向。
03 房地產(chǎn)金融政策將精準收放 行業(yè)規模穩中有降城市市場(chǎng)持續分化
經(jīng)過(guò)長(cháng)達20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化，集中體現在以下兩個(gè)方面：
其一，房地產(chǎn)行業(yè)規?；疽?jiàn)頂。2000-2021年，全國商品房銷(xiāo)售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長(cháng)8.6倍。2017年至今，行業(yè)規模已連續5年保持在17億平方米歷史高位。長(cháng)期來(lái)看，行業(yè)規模迭創(chuàng )新高并非市場(chǎng)常態(tài)，進(jìn)入“零增長(cháng)時(shí)代”乃至下行通道將是大勢所趨。
其二，貨幣過(guò)度超發(fā)，但對房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力依次遞減。2000-2021年，M1供應量由5.3萬(wàn)億元躍升至64.7萬(wàn)億元，凈增長(cháng)11.2倍，成為房地產(chǎn)行業(yè)規模持續上行的重要因素。但由于貨幣政策刺激的遞減效應，其對房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應量累計同比增速達到30%以上，商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速則達到70%以上。反觀(guān)2020年四季度，M1供應量累計同比增速保持在10%附近，商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速則回落至15%以?xún)取?/p>
值得擔憂(yōu)的是，M1供應量累計同比增速現已跌至5%以?xún)?，真?shí)反映居民的現實(shí)購買(mǎi)力明顯透支，繼續加杠桿購房的空間將顯著(zhù)受限。退一步講，即便現階段房地產(chǎn)信貸政策有所松綁，但由于市場(chǎng)購買(mǎi)力的瓶頸效應，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以實(shí)質(zhì)性好轉。
對比2008年、2014年，在房地產(chǎn)金融政策適度放松后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠迅速步入上行周期，這與相對旺盛的市場(chǎng)需求密不可分。長(cháng)期以來(lái)，房?jì)r(jià)“只漲不跌”的正向激勵下，信貸資金便通過(guò)各種渠道涌入房地產(chǎn)行業(yè)，隨之出現房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”的問(wèn)題。
而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，未來(lái)房地產(chǎn)金融政策將精準收放，既要支持居民自住及改善性購房消費，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”問(wèn)題死灰復燃，真正將房企負債率、居民杠桿率平穩調降到相對合理的水平，才能實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。盡管當下房地產(chǎn)行業(yè)出現了方方面面的問(wèn)題，但行業(yè)去杠桿還將繼續落實(shí)下去，房企融資的“三道紅線(xiàn)”、房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”仍將持續發(fā)力，嚴防信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
正所謂今時(shí)不同往日，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由原先的有房住向住好房進(jìn)階，改善性需求持續釋放，三房、四房成交占比現已達到70%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾轉向結構性問(wèn)題，意即核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)依舊供不應求，但多數三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)供求基本平衡甚至供過(guò)于求，鶴崗、阜新等壓力三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求更是趨于飽和。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)較難開(kāi)啟新一輪的上行周期，行業(yè)銷(xiāo)售規模整體將保持穩中有降的態(tài)勢。短期內，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場(chǎng)觀(guān)望情緒依舊濃重，成交或將保持在較低水平，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進(jìn)一步擴大。但隨著(zhù)市場(chǎng)信心逐漸恢復，下半年市場(chǎng)或將整體好于上半年，屆時(shí)成交有望企穩回升，同比跌幅或將明顯收窄乃至轉正。
各城市市場(chǎng)大概率將持續分化。菏澤、贛州、南寧等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場(chǎng)的拉動(dòng)力著(zhù)實(shí)有限，市場(chǎng)較難出現反轉行情。反觀(guān)核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力依舊堅挺，上海、杭州等市場(chǎng)熱度有望慣性延續。
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