觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
與佳兆業(yè)相關(guān)的項目稍有動(dòng)態(tài)，便會(huì )引發(fā)市場(chǎng)對其處置資產(chǎn)的聯(lián)想。
昔日高聲合作，今日低調淡出。
近日，不少深圳置業(yè)者發(fā)現，10月末開(kāi)盤(pán)時(shí)冠名“佳兆業(yè)”品牌的深圳坪山“燕瀾和鳴花園”住宅項目已悄然更名為“新城”。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體走訪(fǎng)項目現場(chǎng)時(shí)看到，該項目展示中心牌匾名稱(chēng)顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”。
實(shí)際上，佳兆業(yè)與新城控股在該項目拿地時(shí)便已合作。2020年11月23日，二者合資公司深圳市盛訊咨詢(xún)管理有限公司在深圳土拍現場(chǎng)，以上限價(jià)格28億元競得坪山區G12314 -8030地塊，溢價(jià)率45%，配建人才房5萬(wàn)平方米。值得一提的是，該項目也成為新城首入深圳之作。
從股權層面看，深圳盛訊咨詢(xún)管理在2020年11月18日是由佳兆業(yè)、新城控股分別持股51%、49%。但根據工商變更信息顯示，該公司目前分別由新城控股、佳兆業(yè)、中誠信托持股14.7%、15.3%、70%。
另?yè)靶鲁侨A南”微信公眾號11月11日推送消息顯示，“深圳新城燕瀾和鳴項目”由深圳市盛訊咨詢(xún)管理有限公司開(kāi)發(fā)及獨立管理財務(wù)。
與此同期，佳兆業(yè)廣州項目公司股權也有所變更。11月18日，廣州市卓佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權結構新增變更，顯示由平安信托認繳出資1500萬(wàn)元、持股100%。該公司此前原由佳兆業(yè)旗下公司全資持股。
可以看到，自規模近128億的佳兆業(yè)理財產(chǎn)品風(fēng)波發(fā)生至今，但凡涉及到與佳兆業(yè)相關(guān)的項目有動(dòng)態(tài)發(fā)生時(shí)，便會(huì )吸引人們對其資產(chǎn)處置進(jìn)度的關(guān)注。由此，連續的股權變動(dòng)讓市場(chǎng)人士猜測，“佳兆業(yè)處置資產(chǎn)的動(dòng)作正在加速?！?/p>
11月22日，佳兆業(yè)集團控股發(fā)布《錦恒財富產(chǎn)品兌付方案》，表示2021年10月、11月已到期產(chǎn)品，已按該兌付方案完成兌付。并提到，正積極處置集團資產(chǎn)，回籠資金用于兌付錦恒財富本金、到期利息及延期利息。
10月22日，位于深圳市坪山區的“燕瀾和鳴花園”項目獲批預售，本次獲批預售房源位于1棟、9棟，共推出646套，備案均價(jià)約4.21萬(wàn)元/平方米，主力戶(hù)型為78-115平方米，預計交房時(shí)間為2024年下半年。
同時(shí)，該項目銷(xiāo)售方案顯示，可售房源均為精裝交付。10月24日起進(jìn)行意向登記，10月27日-10月28日名冊公示及公證搖號。根據10月29日結果顯示，預售646套中僅268批客戶(hù)入圍。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，截至11月22日，該項目顯示有245套“已簽認購書(shū)”，以及36套“已備案”。據該平臺釋義，其中，“已簽認購書(shū)”指房屋已經(jīng)簽訂認購書(shū)，但尚未簽訂正式的預售或現售合同；“已備案”指簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已在產(chǎn)權登記部門(mén)備案。
由此看來(lái)，認購還未過(guò)半的“燕瀾和鳴”項目銷(xiāo)售情況并不十分理想。雖不及南山、福田等網(wǎng)紅盤(pán)熱度，但該項目仍在深圳房地產(chǎn)論壇上引起討論熱潮。
綜合來(lái)看，關(guān)注內容主要在于兩點(diǎn)：一是該項目在“銀十”銷(xiāo)售時(shí)樓盤(pán)冠名的“佳兆業(yè)”悄然換至現今的“新城控股”；二是樓盤(pán)促銷(xiāo)力度不小，中介宣稱(chēng)“新城燕瀾和鳴返傭五至十萬(wàn)折后九四折，特價(jià)房低樓層返傭后九三折”。
其中，“新城接盤(pán)佳兆業(yè)燕瀾和鳴”的消息關(guān)注度更為顯著(zhù)。購買(mǎi)了“燕瀾和鳴”項目一套78平三房戶(hù)型的業(yè)主蘇女士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹到，“我買(mǎi)的時(shí)候還是和佳兆業(yè)簽的合同，現在變成新城的了?！彼硎?，10月份認購房屋時(shí)還在的“佳兆業(yè)”字樣到11月上旬就換成只有“新城”。
查詢(xún)“深房許字（2021）坪山010號”文件發(fā)現，“燕瀾和鳴花園”發(fā)展商為深圳市盛訊咨詢(xún)管理有限公司。物業(yè)管理公司新城悅（成都）物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司，管理費3.90元/平方米。
工商信息顯示，深圳市盛訊咨詢(xún)管理有限公司成立于2020年11月3日，法定代表人羅洋，該公司起初由深圳市盛煌咨詢(xún)管理有限公司以510萬(wàn)元（佳兆業(yè)）持股51%，深圳市億鴻企業(yè)管理有限公司（新城）以490萬(wàn)元持股49%。此外，“羅洋”顯示同為佳兆業(yè)旗下深圳市桂芳園實(shí)業(yè)有限公司法人。
2021年10月19日，盛煌咨詢(xún)投資人變更為深圳市億鴻企業(yè)管理有限公司以147萬(wàn)元持股14.7%，深圳市盛煌咨詢(xún)管理有限公司以153萬(wàn)元持股15.3%，中誠信托有限責任公司以 700萬(wàn)元持股70%。此外，公司總經(jīng)理也已于5月變更為新城旗下億鴻企業(yè)法人陸兆傳。
一位接近該項目的人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“項目在操盤(pán)還有建設工程上目前都是新城負責的?！?/p>
對此，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體也于近日走訪(fǎng)項目時(shí)發(fā)現，項目已建成10余層高，展示中心及項目宣傳字樣顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”，詢(xún)問(wèn)施工人員時(shí)也表示為“新城的”。
實(shí)際上，該項目宗地由新城和佳兆業(yè)的聯(lián)合體于去年11月以28億元，擊敗旭輝、中海、萬(wàn)科等13家房企競得，出讓面積37254.47平方米，競配建面積5萬(wàn)平方米。地塊要求，普通商品住房銷(xiāo)售均價(jià)（毛坯）不得高于37500元/平方米。
值得一提的是，該項目為華東房企新城控股首入深圳之作。
“聽(tīng)說(shuō)后面新城控股負責全面建設和銷(xiāo)售，這個(gè)是新城控股在深圳的第一個(gè)項目，總裁辦要求全力保障搞好、搞精?！鄙钲诜慨a(chǎn)論壇網(wǎng)友“吹吶4648756_微信”發(fā)布消息稱(chēng)。據悉，新城控股于2021年將廣東、廣西設置為華南大區，下設深圳、南寧2大城市公司、廣佛肇、惠州、珠中江3大片區。
“對于深圳這樣高曝光、高增值、高前景的地區，新的企業(yè)進(jìn)入更多是要在深圳立足，要有存在感，無(wú)論如何先占地?！庇惺袌?chǎng)人士評論道，新城選擇聯(lián)手佳兆業(yè)合作該項目的原因，更大程度看中的是后者的品牌影響力和深圳本地資源。
一位深圳資深房地產(chǎn)人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體描述上述項目時(shí)表示，“基本上是（佳兆業(yè)）理財出問(wèn)題之后的第二天，好像佳兆業(yè)就沒(méi)有再出現過(guò)燕瀾和鳴項目的一切出版物上了，包括發(fā)的海報也好，或者銷(xiāo)售title也好，全部都是新城的?！?/p>
可以感知的是，市場(chǎng)的風(fēng)向向來(lái)是“趨利避害”的。雖然佳兆業(yè)目前仍有該項目15%的股份，但不免有淡化佳兆業(yè)屬性的存在。
11月11日，據“新城華南”微信公眾號面向客戶(hù)發(fā)布的《關(guān)于深圳新城燕瀾和鳴項目的公告》顯示，燕瀾和鳴花園項目的財務(wù)由項目公司獨立管理，所有預售資金均收至預售監管協(xié)議指定專(zhuān)用賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用以確保施工建設至竣工備案交付，公告落款為前述項目公司。
不難發(fā)現，新城在公告中似乎在向客戶(hù)強調，該項目預售款相關(guān)資金不會(huì )受佳兆業(yè)此前風(fēng)波影響。
在這個(gè)節點(diǎn)上，該項目上股權的變動(dòng)仍不免讓人關(guān)聯(lián)到佳兆業(yè)正在處置資產(chǎn)的可能。
時(shí)間拉長(cháng)整個(gè)11月份來(lái)看，佳兆業(yè)一直處于漩渦之中。11月4日，由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔保的產(chǎn)品出現兌付逾期危機，相關(guān)投資者聚至佳兆業(yè)深圳總部參加溝通會(huì )。當日提到，擬處置包括南山東角頭、深圳坂田城市廣場(chǎng)等共計18宗價(jià)值818億的深圳項目資產(chǎn)，以用于回流資金解決兌付問(wèn)題。第二天，就有市場(chǎng)消息傳聞華潤等央企國企洽談介入佳兆業(yè)部分舊改項目。
11月18日，市場(chǎng)消息傳出佳兆業(yè)于11月16日上午召開(kāi)政府相關(guān)部門(mén)、投資人代表及佳兆業(yè)&錦恒財富理財產(chǎn)品違約兌付溝通會(huì )。在更新的資產(chǎn)處置方案中，由原來(lái)18個(gè)項目增加為25個(gè)項目，其中包含10個(gè)深圳舊改項目。彼時(shí)，佳兆業(yè)總裁麥帆表示，集團希望在1年內完成127億元財富本息兌付，但沒(méi)有以房抵債的可能。
11月22日，佳兆業(yè)公布錦恒財富產(chǎn)品兌付方案。其中提到，2021年10月、11月已到期產(chǎn)品，已按此兌付方案完成兌付。還表示，正積極處置集團資產(chǎn)，回籠資金用于兌付錦恒財富本金、到期利息及延期利息。
在不久前，廣州市卓佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權結構于11月18日發(fā)生變更。該公司原由佳兆業(yè)旗下廣州市業(yè)興投資發(fā)展有限公司持股100%，現由平安信托持股100%，認繳出資額1500萬(wàn)元。
實(shí)際上，平安信托接盤(pán)的是佳兆業(yè)的廣州南沙地塊。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，卓佳房地產(chǎn)目前主要資產(chǎn)僅為廣州市南沙區南沙灣住宅地塊，是由佳兆業(yè)于去年底以20.18億元、樓面價(jià)22700元/平方米南沙“地王”項目。
觀(guān)之過(guò)往，平安在佳兆業(yè)6年前的危機中亦伸過(guò)援手。2016年初，平安銀行為佳兆業(yè)提供了500億元戰略資金，表示用于支持佳兆業(yè)全方位未來(lái)發(fā)展。此外，平安信托還為佳兆業(yè)發(fā)行的一筆25億元信托產(chǎn)品進(jìn)行剛性?xún)陡丁?/p>
回看此次“燕瀾和鳴”項目公司股權變動(dòng)，引入中誠信托以700萬(wàn)元持股70%，稀釋了此前佳兆業(yè)和新城二者合作權益。對此，一位市場(chǎng)人士分析表示，“僅從項目層面上看，引入信托后雙方持股比例都有下降，（信托）可能用于項目融資?！?/p>
值得一提的是，佳兆業(yè)與中誠信托合作的公開(kāi)資料幾乎很少，而新城控股方面似乎關(guān)聯(lián)稍多。例如，在10月28日，新城控股控股股東富域發(fā)展集團有限公司向中誠信托有限責任公司質(zhì)押股份4700萬(wàn)股，用于為其償還前期債務(wù)需要。
綜合來(lái)看，受此前理財兌付逾期、機構信用評級下調等系列事件影響，佳兆業(yè)用于回流資金的資產(chǎn)處置動(dòng)作明顯加速。
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