對于房企之間的合作開(kāi)發(fā)項目所涉的前融業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，我們前融機構的介入主要是看兩點(diǎn)，第一是合作各方是否存在明顯的對抗問(wèn)題或者是否合作機制層面隱藏著(zhù)很多遲早要爆發(fā)的矛盾，第二是融資層面合作各方能否配合解決風(fēng)控和投后監管的問(wèn)題。

合作開(kāi)發(fā)項目的前融中，我們最怕的是遇到合作開(kāi)發(fā)的各方因為矛盾而造成的對抗或公司僵局等問(wèn)題，因為這種情況下很容易把大家都拖死。關(guān)于合作開(kāi)發(fā)的各方股東之間需要重點(diǎn)留意的風(fēng)險問(wèn)題，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)主要是以下三種：

1. 合作各方存在溝通障礙：比如合作各方對項目公司的成本、利潤、銷(xiāo)售指標甚至是產(chǎn)品定位、銷(xiāo)售定價(jià)等存在重大爭議，項目公司的審批流程、管理模式不夠簡(jiǎn)單、直接或有效，雙方存在很明顯的猜忌或對抗情緒等。

2. 合作各方存在影響項目推進(jìn)的問(wèn)題：比如股東的內部管理復雜、影響工作效率（例如國企），股東因資金實(shí)力有限可能對項目公司的資金注入不夠及時(shí)而影響項目推進(jìn)，股東無(wú)法解決項目的歷史遺留問(wèn)題（如土地性質(zhì)、拆遷、債務(wù)、糾紛等）。

3. 合作各方存在越權或過(guò)度干涉項目公司獨立性的問(wèn)題：比如股東一方硬是要推薦或者塞進(jìn)施工單位，硬是要求提前分配項目公司的盈余資金，硬是要超越合同權利對招標、設計、銷(xiāo)售等指手畫(huà)腳。

從地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的操作情況來(lái)看，目前比較受市場(chǎng)認可的合作開(kāi)發(fā)項目前融主要是兩種類(lèi)型：第一種是強主體房企（一般是指國央企或者排名在前40強的房企，下同）與中小房企的合作開(kāi)發(fā)項目，其中項目必須由強主體房企操盤(pán)，前融機構對強主體房企或者中小房企均可提供前融放款；第二種是強主體房企與排名較為靠后房企（比如前40-前100強的房企）的合作開(kāi)發(fā)項目，不管是哪一方操盤(pán)，前融機構均可對強主體房企或排名較為靠后的房企提供前融放款。

根據當前的金融監管要求，因銀行、信托、私募都無(wú)法進(jìn)入土地保證金與土地款的融資業(yè)務(wù)領(lǐng)域，因此我們一般是通過(guò)與國企或外資機構配資的形式解決房企的土地前融需求。在操作方面，我們與國企或外資機構共同成立有限合伙企業(yè)后，合伙企業(yè)直接以股權投資的形式取得目標公司的股權（目標公司是指強主體房企這方股東持有項目公司股權的SPV），其中融資款項一般都是以“實(shí)收資本+資本公積”或“實(shí)收資本+股東借款”的形式注入目標公司，并繼續由目標公司注入項目公司。因我們對強主體房企的土地前融放款成本可以做到年化9%-12%上下，且不涉及到土地抵押，因此項目開(kāi)發(fā)周期較短的情況下我們的前融資金可按開(kāi)發(fā)商的要求存續一年左右的時(shí)間，并可以與開(kāi)發(fā)貸并存。

需注意的是，在項目開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)的情況下，土地前融資金一般都是在項目公司拿地或繳完地價(jià)后獲取更低成本的融資以完成貸款置換，因此很多情況下項目公司繳完土地款后，我們會(huì )通過(guò)“信托+基金/有限合伙”的優(yōu)先股產(chǎn)品形式繼續提供更低成本的前融資金，并對前端土地款融資進(jìn)行置換。

中小房企與強主體房企合作開(kāi)發(fā)項目的情況下，對于中小房企的融資需求來(lái)說(shuō)，最核心的是強主體房企是否負責操盤(pán)以及我們的投后監管是否能順利實(shí)現的問(wèn)題。在前融操作方面，還是以我們的“信托+基金/有限合伙”的優(yōu)先股融資產(chǎn)品為例，如果合作開(kāi)發(fā)項目是強主體房企操盤(pán)、并表，我們與信托設立合伙企業(yè)后會(huì )由合伙企業(yè)持有目標公司的股權（目標公司是指中小房企這方股東持有項目公司股權的SPV），目標公司作為項目公司股東的情況下繼續安排我們委派的代表進(jìn)入項目公司的董事會(huì )、財務(wù)崗位并行使章證照共管等權利。

前文有提到，中小房企與強主體房企合作開(kāi)發(fā)項目時(shí)，中小房企的前融介入原則上都得以強主體房企對項目的操盤(pán)權作為前提。需注意的是，在集中供地新規的施行背景下，聯(lián)合拿地主要反映出兩個(gè)特征，一是“國央企+民企”的聯(lián)合拿地，二是“強主體房企+次強主體房企”的聯(lián)合拿地，因這些聯(lián)合拿地方要么是國央企，要么是百強房企，因此我們在前融的準入方面就不需要太關(guān)注誰(shuí)負責操盤(pán)的問(wèn)題，比如強主體房企與排名靠后房企聯(lián)合拿地的情況下，不管是誰(shuí)負責操盤(pán)，我們的前融都能順利地進(jìn)入。以下就這類(lèi)業(yè)務(wù)中的小股東拿地前融業(yè)務(wù)的操作模式與融資要素等做簡(jiǎn)單介紹和說(shuō)明。

1. 交易架構及流程說(shuō)明

（1）投資架構：西政（GP）與指定主體（LP）共同成立有限合伙企業(yè)，合伙企業(yè)受讓小股東持有的SPV公司99%的股權，SPV公司與強主體房企共同持有項目公司的股權。

（2）投資前提條件：融資方最好為前40-前100強房企，適用于該前100強房企與國央企或經(jīng)認可的前40強優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企合作開(kāi)發(fā)類(lèi)項目；合伙企業(yè)在項目交完土地保證金后介入，其中前融資金可根據項目實(shí)際情況與開(kāi)發(fā)貸并存；融資方原對于項目公司的相關(guān)權益讓渡給合伙企業(yè)享有或執行，具體根據合伙企業(yè)與房企簽訂的《投資合作協(xié)議》的約定處理。

（3）風(fēng)控及增信要求：需由融資方所屬集團對項目的開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度及有限合伙企業(yè)的投資退出、收益實(shí)現等提供擔保，其中土地無(wú)需抵押。

2. 基本融資要素說(shuō)明