作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

在馬拉松領(lǐng)域，“配速”是非常重要的技巧之一，專(zhuān)業(yè)選手往往會(huì )控制好每公里所用的時(shí)間，通過(guò)快與慢的結合，讓自己能夠穩住比賽的節奏。

“從行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)從百米沖刺賽跑變成一場(chǎng)馬拉松，這個(gè)時(shí)候更講究‘配速’，更講究自我的節奏，這恰恰是長(cháng)期主義的能力。未來(lái)，中南建設的經(jīng)營(yíng)觀(guān)是審慎經(jīng)營(yíng)，是長(cháng)期主義的導向，這是我們總體經(jīng)營(yíng)策略的方向?！?/p>

這是中南建設董事長(cháng)陳昱含在中期業(yè)績(jì)會(huì )上說(shuō)的一段話(huà)，無(wú)疑非常適用于許多企業(yè)。

從1988年起步于建筑隊伍，到如今成為房地產(chǎn)行業(yè)名列前茅的企業(yè)，中南的發(fā)展歷程也一如陳昱含所形容的，是一場(chǎng)配速不斷變化的馬拉松。

2016年之前，中南從建筑起跑到正式踏足房地產(chǎn)，就好像是馬拉松前期的蓄力階段；2016年總部遷至上海之后，中南踏上了疾速狂奔的“興奮期”，從百億到千億用了兩年，從一千億到兩千億也只用了兩年。

疫情之后的2020年，在行業(yè)收緊與自身調整雙重壓力下，中南來(lái)到了這場(chǎng)長(cháng)跑的“壁壘期”。

2021年，中南又置身于行業(yè)的輿論中心，從評級下調到內購風(fēng)波，接連的變動(dòng)讓這家企業(yè)“恰便似當風(fēng)秉燭，恰便似水不浮漚?！?/p>

這個(gè)冬天，中南正在商酌一場(chǎng)平穩的降落。

評級機構給出的理由，統一聚焦到了中南建設合約銷(xiāo)售弱化、利潤率弱化以及融資渠道的弱化。

曾經(jīng)一路狂飆的中南，在日益緊縮的政策與銷(xiāo)售下行環(huán)境中，帶來(lái)的難題讓整個(gè)企業(yè)無(wú)異于迎風(fēng)點(diǎn)燭。

通過(guò)2021年中南建設公布的數據來(lái)看，合約銷(xiāo)售額增長(cháng)后力不足，低利潤率現狀與后續三四線(xiàn)存貨的銷(xiāo)售釋放局限，形成了一系列連鎖反應。

2022年1月6日，中南建設發(fā)布公告稱(chēng)，2021年1-12月累計合同銷(xiāo)售金額1973.7億元，同比減少11.8%；銷(xiāo)售面積1468.6萬(wàn)平方米，同比減少12.9%。而該公司2021年全年銷(xiāo)售目標為2500億元，據此年目標完成率為78.95%。

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前期高溢價(jià)拿地的遺留問(wèn)題，也在逐漸呈現。

根據資料顯示，2020年中南建設溢價(jià)率高于60%的項目就有五個(gè)以上，其中2020年6月徐州鳳凰山集聚區8號地塊溢價(jià)率高達138.9%。數據推及2019年，中南建設高溢價(jià)率地塊無(wú)疑都轉化成了壓力，壓在了2021年。

隨著(zhù)土拍市場(chǎng)的政策變化，整體土儲毛利率也不可避免有一定程度的增長(cháng)壓力。財報顯示，2020年，中南建設房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為19.14%；2021年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為19.06%。

另外，中南此前主要集中在長(cháng)三角一二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市，自集中供地政策出臺以來(lái)，中南拿地布局逐漸向三四線(xiàn)城市傾斜，在咸陽(yáng)、榆林等首次進(jìn)入的區域拿地，避開(kāi)集中供地的土儲壓力。

然而，隨之而來(lái)的是權益比重下降。數據顯示，1-9月中南金額口徑權益比為41.3% （-20%），1-9月面積口徑權益比為43.5%（-18.8%），拿地權益比明顯回落。原本在長(cháng)三角地區的把控力隨之下降，雖然中南不斷提到三四線(xiàn)城市的發(fā)展潛力，但是未來(lái)投資收益的不確定性也隨之加大了。

數據顯示，第三季度中南新增項目6個(gè)，規劃建筑面積合計93.4萬(wàn)平方米，新增項目平均地價(jià)約4028元/平方米，比上年同期下降約17.0%。存貨變現周期也從2019年的0.39增加到2020年的0.70，去化周期大幅拉長(cháng)給合約銷(xiāo)售任務(wù)再添難度。

2020年4月，在職業(yè)經(jīng)理人陳凱離開(kāi)等一系列變動(dòng)后，陳昱含正式接班。對她來(lái)說(shuō)，如何在新形勢下實(shí)現中南從高杠桿到高質(zhì)量的轉變，從“黑馬”蛻變成“白馬”，是上任之后的重中之重。

中南在過(guò)去行業(yè)紅利期實(shí)現了規?？耧j，然而高杠桿高負債的快速擴張模式無(wú)疑留下了許多后遺癥。

伴隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”與融資渠道的收緊，緊跟其后的集中供地政策，營(yíng)收與利潤的不平衡逐漸顯現。

在此前標普報告中就重點(diǎn)指出，中南建設如今由于信貸和監管收緊導致合同銷(xiāo)售下滑，現金流穩定性面臨更高風(fēng)險。標普認為，由于土地儲備不足，中南利潤和土地補充需求下降，這將推動(dòng)其杠桿率在未來(lái)12-18個(gè)月內上升至7倍。與此同時(shí)，在當前市場(chǎng)下跌趨勢下，中南建設融資渠道的減弱也將帶來(lái)風(fēng)險。

無(wú)獨有偶，穆迪也同樣提出了中南建設在二線(xiàn)城市的重大敞口、建筑和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的低盈利能力、適度的利息覆蓋率以及信托借款增加等問(wèn)題。具體而言，中南建設信托貸款的再融資風(fēng)險有所增加，因為在當前充滿(mǎn)挑戰的融資和運營(yíng)條件下，獲得該融資渠道比銀行融資更不確定。

繼“三道紅線(xiàn)”之后，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》的實(shí)施，讓原本就難以再依靠舉債償債的房企更加緊迫，對銷(xiāo)售回款以及現金流的依靠增強，資金鏈難題可以說(shuō)是2021年懸在房企頭上的“第一把刀”。

行業(yè)整體呈現增收不增利的現象，通過(guò)數據可見(jiàn)，中南建設也在凈利潤與凈利率上有了收縮。

中報顯示，2021年上半年，中南建設實(shí)現總營(yíng)業(yè)收入384.8億元，同比增長(cháng)29.6%；綜合毛利率16.31%，同比下降0.97個(gè)百分點(diǎn)；凈利率5.27%，同比下降2.71個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤17.48億元，同比下降14.72%。

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此時(shí)中南服務(wù)的上市以及報表利潤率的優(yōu)異表現，或許被引為中南建設在增收方面的積極舉措。

招股書(shū)顯示，2018-2020年，中南服務(wù)商業(yè)營(yíng)收增長(cháng)率為25.1%，凈利潤增長(cháng)率則高達92.9%，凈利率快速提升至7.7%。

但不可忽視的是，中南服務(wù)的高增長(cháng)還是極大依靠于中南建設支持。根據招股書(shū)，2018年、2019年、2020年及截至2021年5月31日止五個(gè)月，中南服務(wù)為中南集團及其合資企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的所得收入分別約為2.81億元、3.42億元、4.99億元及2.67億元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)所得收入的98.9%、98.6%、99%及96%。

非業(yè)主增值服務(wù)一項，中南集團貢獻收入占比分別為99.7%、99.3%、100.0%及97.1%；社區增值服務(wù)板塊則由母公司分別承擔了99.7%、99.0%、100.0%及99.8%的收入。

中南服務(wù)的優(yōu)秀盈利能力一定程度上緩解了中南建設在房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面的壓力，但從長(cháng)期來(lái)看，資本對物業(yè)股的熱情也許會(huì )減弱，中南在優(yōu)化資金結構方面要走的路還很長(cháng)。

保持營(yíng)收與利潤的穩健與融資渠道的安全，無(wú)疑成為了中南的頭等大事。

債務(wù)方面，截止到2021年中期半年報，中南建設剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為 77.42%，凈負債率95.72%，現金短債比1.03倍，三條紅線(xiàn)踩中一條，為黃檔企業(yè)。

票據層面，4月中南建設發(fā)行了2022年6月18日到期的高級無(wú)抵押定息票據，票面利率為10.875%；6月再次發(fā)行1.5億美元高級無(wú)抵押票據，票面利率達12.00%。而2021年上半年，中南建設毛利率僅為16.31%，凈利率則為5.27%。

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數據顯示，截至目前，中南建設及控股子公司對外擔保余額為582.16億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬上市公司股東的股東權益的202.83%。

過(guò)高的對外擔保，也是不容忽略的債務(wù)因素。2021年僅下半年，中南建設就對外發(fā)布了20余次擔保公告。實(shí)際上，從2020年開(kāi)始中南建設對外擔保頻率就一直保持在高位，業(yè)內也對此有所關(guān)注。

正如標普所提到的，如今行業(yè)整體融資環(huán)境收緊，最直接的影響就是融資渠道縮減。數據顯示，中南建設2021年第三季度債務(wù)減少約63億人民幣，這一降幅相當于公司在截至2021年6月30日債務(wù)的8%左右。在整體規模與銷(xiāo)售壓力下，這一降債速度還需更大的提升。

除此之外，中南建設第三季度末現金余額也下降了40億元，降幅為15%，這也給償債增添了壓力。

如何在資金鏈壓力下平衡盈利，中南正在努力調節著(zhù)砝碼。

2021年的冬天，行業(yè)氣溫似乎一直在下降，地產(chǎn)高杠桿高利潤時(shí)代過(guò)去。支撐著(zhù)中南到如今地位的邏輯，已經(jīng)抵不住眼前風(fēng)雪。

自2016年開(kāi)始引入職業(yè)經(jīng)理人之后，中南建設“去家族化”進(jìn)程逐漸推進(jìn)，涉及各個(gè)崗位的專(zhuān)業(yè)人才在四年時(shí)間內將中南充分提速，在規模上實(shí)現了飛躍。

然而，經(jīng)歷了四年磨合，如何更好地將以往經(jīng)驗與轉型需求結合，如何將體量龐大的巨艦調整航向，也是值得關(guān)注的進(jìn)程。

“高增長(cháng)的邏輯確實(shí)是不存在了，對于我們來(lái)說(shuō)，放下速度一定會(huì )換來(lái)質(zhì)量的提升?！标愱藕绱藦娬{。

整個(gè)中南集團轉變?yōu)椤半p輪戰略”情況下，地產(chǎn)部分的高占比，讓中南盈利壓力也不容小覷。

“沒(méi)有合理的發(fā)展觀(guān)，沒(méi)有面向存量要紅利的經(jīng)營(yíng)態(tài)度，沒(méi)有卓越的運營(yíng)觀(guān)和優(yōu)秀的產(chǎn)品觀(guān)，沒(méi)有穿越周期的永續經(jīng)營(yíng)能力，沒(méi)有上下同欲的組織合力，公司是沒(méi)有辦法越過(guò)山丘的?！标愱藕跇I(yè)績(jì)會(huì )上，這樣強調中南思路的變化。

對于新形勢，陳昱含提出，房企要打一場(chǎng)“防三高”的持久戰。這里的“三高”指：行業(yè)高血壓（流動(dòng)性）、高血糖（去杠桿及規模）、高血脂（盈利能力），她強調中南正在建立一整套覆蓋投融管退的精益管理方法和工具，確保流動(dòng)性安全；堅定去杠桿，加速實(shí)現三線(xiàn)全綠；勤練內功，通過(guò)輪動(dòng)布局、合理下沉、規避熱點(diǎn)等方式確保貨地比等。

這三大舉措，很恰如其分的直指中南如今亟待解決的問(wèn)題。

數據顯示，中南2021年累計拿地金額同比連續6月為負，累計金額口徑投銷(xiāo)比降至 21%，9月無(wú)新增土儲，拿地力度自7月起開(kāi)始降低。

從城市能級上看，上半年中南建設一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售金額占比為36%，較2020年下降7個(gè)百分點(diǎn)；2018年以來(lái)，中南建設一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售金額占比總體呈下降趨勢，由2018年的48%逐步下降至目前36%。

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中南在這方面也沒(méi)有落下，2021年對相關(guān)區域公司進(jìn)行了合并及調整。其中，將原成渝區域公司與云貴區域公司合并成立新的西南區域公司；原廣佛區域公司與粵西區域公司合并，成立新的兩廣區域公司；原深莞惠區域公司調整為總部直屬城市更新事業(yè)部。

關(guān)于本次區域合并及調整，中南表示，確保每個(gè)區域都有2-3個(gè)核心城市，搭配4-5個(gè)不參與集中供地的三四線(xiàn)城市，以便強勢區域在集中供地大背景下具備自主調節投資縱深和輪動(dòng)的能力。

除了內在的守業(yè)，中南也沒(méi)有放棄增長(cháng)的思路：強調地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效率價(jià)值；加快探索第二增長(cháng)曲線(xiàn)，整合中南置地和建筑的各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢，在代建和EPC領(lǐng)域加快探索和拓展；存量時(shí)代，推動(dòng)中南服務(wù)在基礎服務(wù)、增值服務(wù)和城市服務(wù)方面的能力提升。

2021年，中南亦積極參與了輕資產(chǎn)模式探索，參與數字化營(yíng)銷(xiāo)，更加主動(dòng)參與到城市基建和代建。據了解，中南西鄭區域公司已成功簽約代建項目6個(gè)，項目總貨值約68億元，代建收入約3億元，預計能實(shí)現凈利潤額約1.3億元。

2022年開(kāi)年最新消息顯示，中南建設旗下中南置地迎來(lái)人員架構調整，原中南置地副總裁、西鄭區域總裁韓杰升任中南置地總裁，而陳昱含將不再兼任中南置地總裁。人們也都在矚目，新的變動(dòng)能否為中南帶來(lái)新的呼吸。

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原標題： 冬天法則 | 中南降落傘