大隊長(cháng)金融 作者：胡喆、陳府申、劉晨
來(lái)源：大隊長(cháng)金融（ID：captain_financial）
啥是轉移債務(wù)安排（debt push down）呢？
這是一種在杠桿并購中經(jīng)常使用的交易結構。
一般的杠桿并購（見(jiàn)圖1），并購貸款是并購主體從金融機構獲取的，所以融資利息發(fā)生在并購主體層面（上層），而股息紅利則發(fā)生在被并購標的的層面（下層）。在這個(gè)情況項下，融資利息和股息紅利發(fā)生在兩個(gè)不同的層面，不能作為應納稅所得額的“稅盾”，而需要依賴(lài)被并購標的本身是否擁有足夠的稅前抵扣項。
那么，轉移債務(wù)安排（見(jiàn)圖2）就是企業(yè)將將并購貸款債務(wù)從并購主體“下推”轉移到被并購標的層面，實(shí)現利息的稅前抵扣，從而使得并購貸款的利息支出，通過(guò)關(guān)聯(lián)貸款，變成被并購標的收入的“稅盾”。
大家一看，哇天才啊，啥也別說(shuō)了，我給被并購標的的股權投資做成1塊錢(qián)，剩下的全按照貸款給你推下去了，賊省稅了也賊省力了。
對不起，你有錢(qián)也是不可以為所欲為的。
《企業(yè)所得稅法》對轉移債務(wù)安排作了原則性的規定：
“第四十六條 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過(guò)規定標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時(shí)扣除?！?/p>
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財稅[2008]121，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“121號文”）對轉移債務(wù)安排進(jìn)行了更為具體的規定：
“一、在計算應納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)以下規定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規定計算的部分，準予扣除，超過(guò)的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。
企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例為：
（一）金融企業(yè)，為5：1；
（二）其他企業(yè)，為2：1。
二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負不高于境內關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應納稅所得額時(shí)準予扣除?！?/p>
我們先來(lái)談?wù)剬τ谏厦娴谝豢畹睦斫狻?/p>
第一款的意思是說(shuō)：
（1） 經(jīng)營(yíng)企業(yè)問(wèn)關(guān)聯(lián)方借點(diǎn)錢(qián)，是正常的；
（2） 借錢(qián)當然可能產(chǎn)生利息，這也是公允的，產(chǎn)生的利息是你的成本，可以抵稅；
（3） 但你別過(guò)分啊，你把你應納稅所得額全用利息抵扣了就太過(guò)分了；
（4） 那咱們大家說(shuō)好，最多給你2倍杠桿用來(lái)抵稅，好么？
好的。
在這個(gè)模式中，我們發(fā)現，關(guān)聯(lián)方對于債權性投資多了（2），權益性投資少了（1）。所以，我們把這個(gè)模式，又稱(chēng)作“資本弱化”。
這里面，又涉及到一個(gè)我們經(jīng)常被問(wèn)到也經(jīng)常被誤解的“千古之謎”——“債權性投資”好理解，欠債還錢(qián)，天經(jīng)地義，本金利息唄，那啥是“權益性投資”呢？
首先要糾正一個(gè)錯誤觀(guān)念——認為關(guān)聯(lián)方權益性投資同于企業(yè)的注冊資本金額，這肯定是不對的。
其實(shí)，國家稅務(wù)總局在《特別納稅調整實(shí)施辦法（試行）》(國稅發(fā)〔2009〕2號)中，對資本弱化項下的權益性投資定義進(jìn)行了有針對性的規定：
“第八十六條 關(guān)聯(lián)債資比例的具體計算方法如下：
關(guān)聯(lián)債資比例＝年度各月平均關(guān)聯(lián)債權投資之和/年度各月平均權益投資之和
其中：
各月平均關(guān)聯(lián)債權投資＝（關(guān)聯(lián)債權投資月初賬面余額+月末賬面余額）/2
各月平均權益投資＝（權益投資月初賬面余額+月末賬面余額）/2
權益投資為企業(yè)資產(chǎn)負債表所列示的所有者權益金額。
如果所有者權益小于實(shí)收資本（股本）與資本公積之和，則權益投資為實(shí)收資本（股本）與資本公積之和；
如果實(shí)收資本（股本）與資本公積之和小于實(shí)收資本（股本）金額，則權益投資為實(shí)收資本（股本）金額?！?/p>
從上述規定我們可以了解到：權益性投資要參照所有者權益金額的構成來(lái)進(jìn)行確定。
企業(yè)資產(chǎn)負債表所列示的所有者權益金額，包括實(shí)收資本(股本)、資本公積、盈余公積和未分配利潤四部分。而關(guān)聯(lián)方權益性投資具體分為三種情況確定：
我們再來(lái)談?wù)剬τ谏厦娴诙畹睦斫狻?/p>
121號文接下來(lái)列了，超出部分也能抵扣的倆條件。即“符合獨立交易原則”或“該企業(yè)的實(shí)際稅負不高于境內關(guān)聯(lián)方”，這里的點(diǎn)在于這倆條件的關(guān)系問(wèn)題。
措辭說(shuō)的是“或”，似乎是二選一，滿(mǎn)足一個(gè)就行。但其實(shí)這里面有個(gè)邏輯關(guān)系。
“符合獨立交易原則”，指的是我干這事兒，關(guān)聯(lián)和不關(guān)聯(lián)的處理方式是一樣的，不是為了進(jìn)行避稅才干的這事兒，所以不能因為我是關(guān)聯(lián)的就給我加各種條件。
這，是個(gè)可以抵扣的大原則，但這個(gè)大原則的核心其實(shí)是在于如何證明你自己是符合的。
那么證明邏輯就變成了這樣：
（1） 如果企業(yè)滿(mǎn)足了“實(shí)際稅負不高于境內關(guān)聯(lián)方”，那么境內關(guān)聯(lián)方就沒(méi)有動(dòng)力通過(guò)資本弱化進(jìn)行避稅了。我沒(méi)有任何作案動(dòng)機，那還需要證明嗎？不需要了。在這種情況下，我們一般就直接認定他們的交易是符合獨立交易原則；
（2） 如果企業(yè)的稅負會(huì )高于境內關(guān)聯(lián)方，那么境內關(guān)聯(lián)方就通過(guò)資本弱化進(jìn)行避稅的動(dòng)力仍然存在。在這種情況下，企業(yè)就需要提供相關(guān)資料，來(lái)從投資金額、利率、期限、融資條件以及債資比例等維度證明這樣一個(gè)資本弱化的安排，仍然是符合獨立交易原則的。
那么要提供哪些相關(guān)材料呢？主要的要求是由《特別納稅調整實(shí)施辦法(試行)》規定的，列舉如下：
“第八十九條 企業(yè)關(guān)聯(lián)債資比例超過(guò)標準比例的利息支出，如要在計算應納稅所得額時(shí)扣除，除遵照本辦法第三章規定外，還應準備、保存、并按稅務(wù)機關(guān)要求提供以下同期資料，證明關(guān)聯(lián)債權投資金額、利率、期限、融資條件以及債資比例等均符合獨立交易原則：
（一）企業(yè)償債能力和舉債能力分析；
（二）企業(yè)集團舉債能力及融資結構情況分析；
（三）企業(yè)注冊資本等權益投資的變動(dòng)情況說(shuō)明；
（四）關(guān)聯(lián)債權投資的性質(zhì)、目的及取得時(shí)的市場(chǎng)狀況；
（五）關(guān)聯(lián)債權投資的貨幣種類(lèi)、金額、利率、期限及融資條件；
（六）企業(yè)提供的抵押品情況及條件；
（七）擔保人狀況及擔保條件；
（八）同類(lèi)同期貸款的利率情況及融資條件；
（九）可轉換公司債券的轉換條件；
（十）其他能夠證明符合獨立交易原則的資料?！?/p>
在REITs項目中，由于交易目的比較單純——純粹是為了剝離出干凈的基礎資產(chǎn)，并裝入REITs的特殊目的載體進(jìn)行發(fā)行。
所以，在大多數情況下，進(jìn)行前述第二款的超出部分的論證比較困難，所以基本上就是以做到2:1的股債比，作為自己的主要目標了。
那么REITs項目的股債結構是怎么樣的呢？
一般而言，我們會(huì )用一個(gè)私募基金，先進(jìn)行股債聯(lián)動(dòng)的投資，形成股債結構，然后再將私募基金的份額，作為基礎資產(chǎn)，向專(zhuān)項計劃進(jìn)行轉讓。
你想象中的結構——嗯，因為很簡(jiǎn)單嘛，那肯定是：
可是，REITs項目中，現實(shí)中經(jīng)典的資本弱化結構搭建，是這樣的：
為什么呢？
如果我們采用第一種結構，我們會(huì )發(fā)現，股債結構看上去是搭好了，但是出現了兩個(gè)問(wèn)題：
(1) 資金有沉淀
私募基金受讓項目公司股權的那部分對價(jià)，是給到項目公司股東的。但是我們會(huì )發(fā)現，私募基金對于項目公司形成的債權投資，是沉淀在項目公司的。
這樣操作的結果，是項目公司在持有物業(yè)的凈殼下面，還多出了一大堆現金。這部分現金無(wú)法納入計劃財產(chǎn)，也和專(zhuān)項計劃的發(fā)行規模不匹配。
(2) 對價(jià)不公允
此外，在此情形下，如果我們仍然以物業(yè)的估值作為股債的總額，進(jìn)行1:2的分配，那么股權投資的對價(jià)就變成了原物業(yè)估值的約1/3——這顯然與《民法典》和《破產(chǎn)法》對于對價(jià)公允的相應要求不一致，由此也可能帶來(lái)合同被撤銷(xiāo)等后果。
如果按照物業(yè)的原估值進(jìn)行股權投資，那么為了匹配股權投資，則債權投資的比例似乎又變成了原物業(yè)估值的約2倍（當然，不一定要這么算，因為還是要看實(shí)際需要進(jìn)行的抵扣額）。則上面所說(shuō)的現金沉淀，就更多了。
這賬怎么算都算不平，怎么辦呢？我們就用了一個(gè)辦法：反向吸收合并。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我們在私募基金和項目公司中間，先加一層SPV公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“SPV”）：
（1） 股債投資SPV
SPV公司是個(gè)空殼公司。
因為這樣，所以我們在進(jìn)行投資的時(shí)候，股債比的調節方式和交易結構是相對自由的。
不管我怎么配置：
（1） 我的對價(jià)都是公允的，給原股東都是0對價(jià)；
（2） 且所有者權益都是一樣的物業(yè)估值的1/3，而負債都是2/3；
（3） 而SPV手上的現金則剛好等于原物業(yè)估值（或約定的轉讓對價(jià)）。
如同下表所列示：
當然我們比較推薦直接把注冊資本就搞成1/3并實(shí)繳，這樣就不用再走增資的登記變更等相關(guān)流程了。
（2） SPV股權投資項目公司
現在SPV手里有和原物業(yè)估值相當的現金了，我們只要把SPV手上的現金，100%用于對于項目公司進(jìn)行權益投資，受讓全部股權，就實(shí)現：
（a） 對價(jià)公允，轉讓價(jià)格和原物業(yè)估值相當；
（b） 現金回流，沒(méi)有沉淀在項目公司層面，而是作為股權轉讓對價(jià)給到了原股東。
（3） 以項目公司為主體吸并SPV
但SPV畢竟是為了實(shí)現一個(gè)過(guò)渡安排才出現的產(chǎn)物，如果一直架在那兒，股債結構在SPV，而租金收入的第一層在項目公司，還是沒(méi)法直接抵啊。
沒(méi)關(guān)系，造橋過(guò)河，過(guò)河拆橋。我們把SPV拆了就行了。
怎么拆呢？我們用的方法叫做“反向吸收合并”，意思是：以項目公司作為主體，去將SPV進(jìn)行吸收合并，繼承全部SPV的資產(chǎn)和負債，并使得SPV這個(gè)法人主體不再存續。
為什么用反向吸收合并呢？要實(shí)現這么幾件事情：
（a） 實(shí)現抵扣
如上所述，我們需要把獲得所得的主體，和支出利息的主體，由分別的兩個(gè)合并為同一個(gè)，這樣才能實(shí)現收入和支出的抵扣，形成“稅盾”。
（b） 簡(jiǎn)化流程
但同時(shí)需要注意到，由于項目公司本身持有了物業(yè)，而且也作為主體和所有的承租人簽署了相關(guān)租約。如果項目公司主體消滅，那么SPV公司就需要進(jìn)行相應的不動(dòng)產(chǎn)變更登記和全部租約的主體重簽。這無(wú)疑是一個(gè)既繁瑣，又容易驚擾債務(wù)人，以至于違反資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)慣常原則（business as usual）的操作。
而以項目公司作為主體進(jìn)行反向吸并，就能夠保理項目公司的法人資格，從而避免上述操作了。
接下來(lái)聊聊吸收合并的一般操作步驟。
（1） 一般步驟
結合《公司法》對于吸收合并的規定，反向吸并主要需要做這么幾件事，并辦理相應的登記、備案等（如需要）：
如果涉及到上市公司或國有資產(chǎn)，包括反向吸收合并在內的整個(gè)重組和轉讓過(guò)程，還需要分別注意如下事項，雖然有些偏題，但我們還是給大家進(jìn)行一些要點(diǎn)提示：
（2） 注意事項
（3） 吸并效果
完成反向吸收合并后，達到的效果應該是：
目前類(lèi)REITs的放款主體，大致可以設私募基金、信托計劃兩種類(lèi)型。我們列表分別講講優(yōu)勢和劣勢：
并不是所有地區的工商部門(mén)/市場(chǎng)監督管理部門(mén)都能夠辦理反向吸并。在實(shí)踐中，也存在幾種不同的吸并方式，但要達到的都是同樣的法律/經(jīng)濟效果：
注釋?zhuān)?br/>
楊立新認為，出賣(mài)人交付的標的物的價(jià)格少于其實(shí)有價(jià)值的一半，或者超出其市場(chǎng)價(jià)格的一倍的，屬于顯失公平。見(jiàn)楊立新著(zhù)，《中華人民共和國民法典條文要義》，第115頁(yè)，中國法制出版社，2020年。但值得注意的是，該觀(guān)點(diǎn)與此前合同法相關(guān)司法解釋的口徑并不完全一致。
《民法典》總則編 第 第一百五十一條 一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯示公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷(xiāo)?！睹穹ǖ洹?合同編 第五百三十九條，債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉讓財產(chǎn)、以明顯不合理的高價(jià)受讓他人財產(chǎn)或者為他人的債務(wù)提供擔保，影響債權人的債權實(shí)現，債務(wù)人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。
《企業(yè)破產(chǎn)法》 第三十一條 人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內，涉及債務(wù)人財產(chǎn)的下列行為，管理人有權請求人民法院予以撤銷(xiāo)： （一）無(wú)償轉讓財產(chǎn)的；（二）以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的；（三）對沒(méi)有財產(chǎn)擔保的債務(wù)提供財產(chǎn)擔保的；（四）對未到期的債務(wù)提前清償的；（五）放棄債權的。
此處作者參考了施天濤著(zhù)《公司法論（第四版）》，法律出版社，2019年和范健 王建文著(zhù)，《公司法（第五版）》，法律出版社，2014年的相關(guān)整理，但并不完全相同。
在公司合并實(shí)踐中，往往是公司管理層在得到公司董事會(huì )的授權后即進(jìn)行合并談判，并代表雙方公司擬定“合并協(xié)議（merger agreement）”。合并計劃需要經(jīng)過(guò)公司董事會(huì )的同意。合并計劃經(jīng)由董事會(huì )同意后推薦給股東會(huì )，然后征得各自公司股東會(huì )的同意。參考施天濤著(zhù)，《公司法論（第四版）》，法律出版社，2019年。
實(shí)踐中往往是在股東會(huì )之后實(shí)際簽署。
主要參照上市公司章程的規定，來(lái)決定公司治理的方式和層級。但考慮到許多類(lèi)REITs上市公司實(shí)際上提供了顯性或隱性的擔保，所以都會(huì )召開(kāi)股東大會(huì )。參考《上市公司章程指引（2016年修訂）》 第四十一條 公司下列對外擔保行為，須經(jīng)股東大會(huì )審議通過(guò)。（一）本公司及本公司控股子公司的對外擔?？傤~，達到或超過(guò)最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的50%以后提供的任何擔保；（二）公司的對外擔?？傤~，達到或超過(guò)最近一期經(jīng)審計總資產(chǎn)的30%以后提供的任何擔保；（三）為資產(chǎn)負債率超過(guò)70%的擔保對象提供的擔保；（四）單筆擔保額超過(guò)最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)10%的擔保；（五）對股東、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)方提供的擔保。
《公司法》第六十六條 國有獨資公司股東權的行使 國有獨資公司不設股東會(huì )，由國有資產(chǎn)監督管理機構行使股東會(huì )職權。國有資產(chǎn)監督管理機構可以授權公司董事會(huì )行使股東會(huì )的部分職權，決定公司的重大事項，但公司的合并、分立、解散、增加或者減少注冊資本和發(fā)行公司債券，必須由國有資產(chǎn)監督管理機構決定；其中，重要的國有獨資公司合并、分立、解散、申請破產(chǎn)的，應當由國有資產(chǎn)監督管理機構審核后，報本級人民政府批準。 前款所稱(chēng)重要的國有獨資公司，按照國務(wù)院的規定確定。
《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監督管理辦法》 第四條 本辦法所稱(chēng)國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)包括：（一）政府部門(mén)、機構、事業(yè)單位出資設立的國有獨資企業(yè)（公司），以及上述單位、企業(yè)直接或間接合計持股為100%的國有全資企業(yè)；（二）本條第（一）款所列單位、企業(yè)單獨或共同出資，合計擁有產(chǎn)（股）權比例超過(guò)50%，且其中之一為最大股東的企業(yè)；（三）本條第（一）、（二）款所列企業(yè)對外出資，擁有股權比例超過(guò)50%的各級子企業(yè)；（四）政府部門(mén)、機構、事業(yè)單位、單一國有及國有控股企業(yè)直接或間接持股比例未超過(guò)50%，但為第一大股東，并且通過(guò)股東協(xié)議、公司章程、董事會(huì )決議或者其他協(xié)議安排能夠對其實(shí)際支配的企業(yè)。
《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監督管理辦法》第三條 本辦法所稱(chēng)企業(yè)國有資產(chǎn)交易行為包括：（一）履行出資人職責的機構、國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)轉讓其對企業(yè)各種形式出資所形成權益的行為（以下稱(chēng)企業(yè)產(chǎn)權轉讓?zhuān)?；（二）國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)增加資本的行為（以下稱(chēng)企業(yè)增資），政府以增加資本金方式對國家出資企業(yè)的投入除外；（三）國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)的重大資產(chǎn)轉讓行為（以下稱(chēng)企業(yè)資產(chǎn)轉讓?zhuān)?/p>
《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監督管理辦法》第七條 國資監管機構負責審核國家出資企業(yè)的產(chǎn)權轉讓事項。其中，因產(chǎn)權轉讓致使國家不再擁有所出資企業(yè)控股權的，須由國資監管機構報本級人民政府批準。
《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監督管理辦法》 第十三條 產(chǎn)權轉讓原則上通過(guò)產(chǎn)權市場(chǎng)公開(kāi)進(jìn)行。轉讓方可以根據企業(yè)實(shí)際情況和工作進(jìn)度安排，采取信息預披露和正式披露相結合的方式，通過(guò)產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站分階段對外披露產(chǎn)權轉讓信息，公開(kāi)征集受讓方。其中正式披露信息時(shí)間不得少于20個(gè)工作日。因產(chǎn)權轉讓導致轉讓標的企業(yè)的實(shí)際控制權發(fā)生轉移的，轉讓方應當在轉讓行為獲批后10個(gè)工作日內，通過(guò)產(chǎn)權交易機構進(jìn)行信息預披露，時(shí)間不得少于20個(gè)工作日。
《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監督管理辦法》第三十一條 以下情形的產(chǎn)權轉讓可以采取非公開(kāi)協(xié)議轉讓方式：（一）涉及主業(yè)處于關(guān)系國家安全、國民經(jīng)濟命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域企業(yè)的重組整合，對受讓方有特殊要求，企業(yè)產(chǎn)權需要在國有及國有控股企業(yè)之間轉讓的，經(jīng)國資監管機構批準，可以采取非公開(kāi)協(xié)議轉讓方式；（二）同一國家出資企業(yè)及其各級控股企業(yè)或實(shí)際控制企業(yè)之間因實(shí)施內部重組整合進(jìn)行產(chǎn)權轉讓的，經(jīng)
該國家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開(kāi)協(xié)議轉讓方式。
《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》一、規范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準入 (一)境外機構和個(gè)人在境內投資購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應當追循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規定，申請設立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準并辦理有關(guān)登記后方可按照核準的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。(二)外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元(含1000萬(wàn)美元)的，注冊資本不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬(wàn)美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。(三)設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有商務(wù)主管部門(mén)和工商銀行管理機關(guān)依法批準設立和辦理注冊登記手續，公頁(yè)發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執照》，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。(四)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉讓?zhuān)约熬惩馔顿Y者并購內房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門(mén)嚴格按照有關(guān)法律法規和政策規定進(jìn)行審批。投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等的保證函，《國有土地許可證》，建設(房地產(chǎn))主管部門(mén)的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。(五)境外投資者通過(guò)股權轉讓其他方式并購的境內房地產(chǎn)企業(yè)，收購合資企業(yè)中方股權的，需妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進(jìn)行上述活動(dòng)。
在實(shí)踐操作中，直接買(mǎi)物業(yè)的對價(jià)是有出境的操作先例的，但也有銀行要求該境外公司需在境內開(kāi)賬戶(hù)，買(mǎi)方的錢(qián)只能付到他的境內賬戶(hù)，然后境外公司自己結匯再進(jìn)行出境操作。所以該等操作，建議和銀行以及外管局等有關(guān)監管機構進(jìn)行預溝通
《外商投資企業(yè)設立及變更備案管理暫行辦法》第九條 經(jīng)審批設立的外商投資企業(yè)發(fā)生變更，且變更后的外商投資企業(yè)不涉及國家規定實(shí)施準入特別管理措施的，應辦理備案手續；完成備案的，其《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》同時(shí)失效。
施天濤著(zhù)，《公司法論（第四版）》，第542頁(yè)，法律出版社，2019年。
實(shí)際上，放款主體已經(jīng)持有100%項目公司股權，并通過(guò)項目公司持有物業(yè)，所以是否辦理抵押登記，理論上并不影響資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃對物業(yè)的控制。實(shí)踐中，辦理抵押登記一般都是出于投資人的要求。
《私募投資基金備案須知》（2019年）：(二)【不屬于私募投資基金備案范圍】私募投資基金不應是借（存）貸活動(dòng)。下列不符合“基金”本質(zhì)的募集、投資活動(dòng)不屬于私募投資基金備案范圍：1. 變相從事金融機構信（存）貸業(yè)務(wù)的，或直接投向金融機構信貸資產(chǎn)；2. 從事經(jīng)常性、經(jīng)營(yíng)性民間借貸活動(dòng)，包括但不限于通過(guò)委托貸款、信托貸款等方式從事上述活動(dòng)；3. 私募投資基金通過(guò)設置無(wú)條件剛性回購安排變相從事借（存）貸活動(dòng)，基金收益不與投資標的的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)或收益掛鉤；4. 投向保理資產(chǎn)、融資租賃資產(chǎn)、典當資產(chǎn)等《私募基金登記備案相關(guān)問(wèn)題解答（七）》所提及的與私募投資基金相沖突業(yè)務(wù)的資產(chǎn)、股權或其收（受）益權；5. 通過(guò)投資合伙企業(yè)、公司、資產(chǎn)管理產(chǎn)品（含私募投資基金，下同）等方式間接或變相從事上述活動(dòng)。
另有《關(guān)于加強私募投資基金監管的若干規定(征求意見(jiàn)稿)》，其第八條重申了《基金備案須知》中關(guān)于私募基金不得投向保理資產(chǎn)、融資租賃等與私募基金相沖突業(yè)務(wù)的資產(chǎn)，同時(shí)也進(jìn)一步細化了對于私募基金進(jìn)行借貸和擔保的限制，即私募基金僅能為被投企業(yè)提供一（1）年以下借款和擔保，且借款或擔?？傤~不得超過(guò)私募基金財產(chǎn)總額的20%，多次借款、擔保的金額應當合并計算。不符合前述規定的私募基金，不得新增此類(lèi)投資，不得新增募集規模，不得新增投資者，合同到期后予以清算，不得展期。
《【協(xié)會(huì )動(dòng)態(tài)】促進(jìn)回歸本源 助力業(yè)務(wù)發(fā)展——中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )資產(chǎn)證券化專(zhuān)業(yè)委員會(huì )類(lèi)REITs業(yè)務(wù)專(zhuān)題研討會(huì )在京召開(kāi)》：目前國內類(lèi)REITs業(yè)務(wù)的實(shí)踐做法主要是在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)框架下，構造出基
于存量房地產(chǎn)的具有穩定現金流的基礎資產(chǎn)，設立發(fā)行資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，而私募基金作為持有項目公司權益的載體，是類(lèi)REITs產(chǎn)品交易結構設計和重組的焦點(diǎn)所在。當前產(chǎn)品設計中普遍采用私募基金構建“股+債”結構實(shí)現資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃對底層標的物業(yè)的控制。委員代表認為，在我國尚未正式出臺公募REITs制度的時(shí)期，借鑒REITs的核心理念，探索開(kāi)展類(lèi)REITs業(yè)務(wù)，已成為我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的重要組成部分，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，促進(jìn)盤(pán)活存量資產(chǎn)，支持房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，是資本市場(chǎng)和資產(chǎn)管理行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的重要手段。
《私募投資基金備案須知》（2019年）：(十)【募集完畢要求】管理人應當在募集完畢后的 20 個(gè)工作日內通過(guò) AMBERS 系統申請私募投資基金備案，并簽署備案承諾函承諾已完成募集，承諾已知曉以私募投資基金名義從事非法集資所應承擔的刑事、行政和自律后果。
本須知所稱(chēng)“募集完畢”，是指：1. 已認購契約型私募投資基金的投資者均簽署基金合同，且相應認購款已進(jìn)入基金托管賬戶(hù)（基金財產(chǎn)賬戶(hù)）；2. 已認繳公司型或合伙型私募投資基金的投資者均簽署公司章程或合伙協(xié)議并進(jìn)行工商確權登記，均已完成不低于100萬(wàn)元的首輪實(shí)繳出資且實(shí)繳資金已進(jìn)入基金財產(chǎn)賬戶(hù)。管理人及其員工、社會(huì )保障基金、政府引導基金、企業(yè)年金等養老基金、慈善基金等社會(huì )公益基金的首輪實(shí)繳出資要求可從其公司章程或合伙協(xié)議約定。
《信托業(yè)保障基金管理辦法》相關(guān)規定如下：第十四條 保障基金現行認購執行下列統一標準，條件成熟后再依據信托公司風(fēng)險狀況實(shí)行差別認購標準：（一）信托公司按凈資產(chǎn)余額的1%認購，每年4月底前以上年度末的凈資產(chǎn)余額為基數動(dòng)態(tài)調整；（二）資金信托按新發(fā)行金額的1%認購，其中：屬于購買(mǎi)標準化產(chǎn)品的投資性資金信托的，由信托公司認購；屬于融資性資金信托的，由融資者認購。在每個(gè)資金信托產(chǎn)品發(fā)行結束時(shí)，繳入信托公司基金專(zhuān)戶(hù)，由信托公司按季向保障基金公司集中劃繳；（三）新設立的財產(chǎn)信托按信托公司收取報酬的5%計算，由信托公司認購。
這一步是一個(gè)中間步驟，在工商登記過(guò)程中，體現的往往是最終完成注銷(xiāo)和變更后的合并結果。但這一步往往會(huì )體現在公司治理層面，如決議中。該步驟涉及私募基金向SPV以名義對價(jià)受讓項目公司股權，是否屬于應稅行為需與地方稅務(wù)機關(guān)個(gè)案溝通。
往往為集團內部往來(lái)債權債務(wù)。
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