全面轉型完成，投資物業(yè)租賃管理收入維持增長(cháng)，凈利潤率突破35%。2020年萬(wàn)達商管實(shí)現營(yíng)業(yè)收入391.34億元，同比下降50.25%。收入的下降主要是兩方面因素影響，其中最主要的原因是2020年萬(wàn)達商管全面剝離住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉型商業(yè)運營(yíng)及管理公司。從收入結構來(lái)看非常明顯，2020年企業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售收入為-0.67億元，而上年該分部業(yè)務(wù)收入為382.18億元。另外由于疫情原因，企業(yè)減免了43.3億元的租金，酒店等業(yè)務(wù)也受到不同程度的影響，收入有所下滑。不過(guò)值得關(guān)注的是盡管減免了超過(guò)40億租金，2020年企業(yè)的投資物業(yè)租賃及管理收入仍然維持了正向增長(cháng)勢頭，業(yè)務(wù)韌性強勁。另外由于企業(yè)已無(wú)利潤率相對較低的物業(yè)銷(xiāo)售收入入賬，收入主要由盈利較強的投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)貢獻，2021年集團凈利率再上臺階，全年凈利率高達35.34%。

商場(chǎng)開(kāi)業(yè)總量第一，出租率居行業(yè)前列，單店營(yíng)收保持穩定，毛利率處于中上水平，萬(wàn)達廣場(chǎng)規模及經(jīng)營(yíng)“雙優(yōu)”。根據各家公司發(fā)布的公開(kāi)信息，截止至2020年底，萬(wàn)達商管開(kāi)業(yè)數量最為領(lǐng)先，達到368座。不僅2020年新開(kāi)業(yè)數量最多，2021年計劃開(kāi)業(yè)數量上，萬(wàn)達同樣大幅領(lǐng)先其他企業(yè)，規模優(yōu)勢持續擴大。在經(jīng)營(yíng)情況方面，萬(wàn)達同樣表現良好，出租率常年保持99%以上，截止至2020年底，萬(wàn)達廣場(chǎng)的出租率達到99.4%，僅次于新城控股，居于行業(yè)前列。毛利率方面，萬(wàn)達商管2020年投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)毛利率為74.38%，同比下滑1.87個(gè)百分點(diǎn)，低于龍湖投資物業(yè)盈利水平，但仍處于監測企業(yè)中的中上水準，單店營(yíng)收上，萬(wàn)達商管2020年單店營(yíng)收1.06億元/店/年，與去年同期基本持平，相比于同樣重點(diǎn)布局三四線(xiàn)的新城和寶龍，萬(wàn)達廣場(chǎng)的單店營(yíng)收具有一定優(yōu)勢。

疫情不改趨勢，2020年開(kāi)業(yè)45座目標順利完成，2021年開(kāi)始進(jìn)入全面輕資產(chǎn)化模式。盡管疫情影響，但是通過(guò)“模塊化管理”等高科技手段，2020年全年萬(wàn)達順利完成開(kāi)業(yè)45家萬(wàn)達廣場(chǎng)的營(yíng)運目標，截止至2020年底萬(wàn)達共在全國開(kāi)業(yè)了368座廣場(chǎng)，數量居于全國第一。與此同時(shí)，企業(yè)的輕資產(chǎn)化戰略也有序推進(jìn)，2020年9月，萬(wàn)達商管正式對外宣布從2021年開(kāi)始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰略，即企業(yè)不出萬(wàn)達廣場(chǎng)的資金也不再持有，只輸出品牌，負責設計、建設與運營(yíng)，并分得收益。根據企業(yè)公布信息，2020年開(kāi)業(yè)廣場(chǎng)中27座為輕資產(chǎn)模式，占比達到60%，當年新簽約60個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)，是2019年的167%。截止到2020年底，在建的142個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)占比超過(guò)80%，2021年企業(yè)計劃更進(jìn)一步，以簽約70座輕資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)為目標。

債務(wù)規模持續縮減，短期存在一定的債務(wù)壓力。截止至2020年底，萬(wàn)達商管總有息債務(wù)規模為1736.26億元，相比去年同期下降近90億元，債務(wù)規模進(jìn)一步縮減，可以看到自轉型以來(lái)，企業(yè)債務(wù)總額得到持續管控。但需要關(guān)注的是企業(yè)的現金短債比也在持續下降，截止至期末已經(jīng)降至0.85，短期內存在一定的債務(wù)壓力。不過(guò)由于2021年萬(wàn)達將全面舍棄重資產(chǎn)模式轉向輕資產(chǎn)運營(yíng)，因此在投資費用持續收縮，而萬(wàn)達廣場(chǎng)貢獻穩定可觀(guān)現金流入的運營(yíng)模式下，企業(yè)債務(wù)情況也將持續修復。且根據企業(yè)公布，2020年經(jīng)營(yíng)凈現金流入為132.1億元，現金利息保障倍數為2.60，因此短期內雖有償債壓力，但并無(wú)風(fēng)險。

21年中旬步入償債高峰期，企業(yè)正借新還舊紓解債務(wù)壓力。根據企業(yè)2020年中期披露的報告，2021年將會(huì )有247.56億元的債券集中到期，主要集中在2021年的5-7月。面對集中兌付的資金壓力，企業(yè)在2020年下半年開(kāi)始提前發(fā)行四筆債券，合計融資額99億元，全部用作償還有息債務(wù)，以對沖到期債務(wù)高峰期，融資利率方面均在6%以下，相較于2020年典型房企6.07%的平均融資利率也有優(yōu)勢。根據2020年報告公布的債券余額情況，截止至年底，16萬(wàn)達01已完成兌付。另外根據CRIC監測，“大連萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司公開(kāi)發(fā)行2021年公司債券”已經(jīng)被上交所成功受理，總規模達到128億元，若能成功獲準發(fā)行，企業(yè)新發(fā)行債務(wù)基本可對沖到期債券總額，短期債務(wù)壓力得到有效緩解。

撤回A股上市申請，謀劃輕資產(chǎn)上市，珠海國資委30億領(lǐng)投。2021年3月24日，萬(wàn)達集團發(fā)布公告，宣布撤回萬(wàn)達商管A股IPO申請，同時(shí)宣布對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營(yíng)、科技、數據、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現境內外上市。短短幾天后的3月29日，萬(wàn)達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國資委出資30億戰投入股萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司。重組后的萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司將全面負責已開(kāi)業(yè)的368個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬(wàn)達廣場(chǎng)的管理，模式類(lèi)似于已經(jīng)上市的寶龍商業(yè)。目前在A(yíng)股及H股物業(yè)管理股都比較受到資本的青睞，而萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司不僅擁有規模效應和強大的品牌力，且企業(yè)未來(lái)將著(zhù)重研究萬(wàn)達廣場(chǎng)巨額線(xiàn)下流量變現的盈利模式，流量為王的時(shí)代，相信萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管也會(huì )獲得不錯的資本溢價(jià)。

整體來(lái)講，目前的萬(wàn)達商管已經(jīng)完全剝離了傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，完全轉型為商業(yè)管理運營(yíng)公司，盈利能力強勁，現金流穩定可觀(guān)。雖然仍存有規模較大的有息債務(wù)，但通過(guò)借新還舊可以幫助企業(yè)平滑債務(wù)周期，且隨著(zhù)2021年開(kāi)始堅定不移的全面輕資產(chǎn)化，債務(wù)增量也會(huì )得到控制。作為國內商業(yè)的先行者，萬(wàn)達廣場(chǎng)已經(jīng)成長(cháng)為擁有強大的號召力的商業(yè)品牌，但是近幾年來(lái)，包括新城、寶龍等多家公司都在加大商業(yè)投入，企業(yè)的競爭壓力也會(huì )增加。如何豐富創(chuàng )新商業(yè)業(yè)態(tài)，擴大業(yè)務(wù)規模，提升競爭力仍是萬(wàn)達需要思考的命題。