觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
互利之下的合作能夠走多遠，既需時(shí)間來(lái)證明，也要通過(guò)對彼此的需求程度來(lái)判斷。
從年初至今，遠洋與紅星地產(chǎn)的交易時(shí)有新動(dòng)態(tài)。期間，真真假假各種消息與猜測，屢次將兩家企業(yè)推上話(huà)題中心。近日，事件再迎來(lái)新進(jìn)展。
12月8日，上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星地產(chǎn)”）董監高發(fā)生變更，“紅星系”車(chē)建新、徐國峰、彭凜凜、儲琴華分別退任董事長(cháng)、董事、董事、監事，來(lái)自遠洋集團的王洪輝、厲嘉鋒、姜南、劉敏依次接任。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體通過(guò)相關(guān)人士獲悉，遠洋收購紅星注冊的新公司名為遠洋紅星企業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“遠星”），王洪輝任遠星公司董事長(cháng)，其為遠洋集團執行董事執行總裁，同時(shí)兼任遠洋資本總經(jīng)理。厲嘉鋒任遠星公司執行總裁，其為遠洋集團華東開(kāi)發(fā)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理。
今年3月28日，紅星地產(chǎn)宣布與遠洋集團旗下遠洋資本簽署戰略合作協(xié)議。根據協(xié)議，紅星地產(chǎn)將引入遠洋資本作為戰略投資者。交易完成后，遠洋資本將獲得紅星地產(chǎn)18%的股權，交易對價(jià)10.3億元。
同時(shí)，遠洋資本稱(chēng)，公司于3月28日宣布與紅星美凱龍控股集團有限公司簽署合作協(xié)議，雙方將對重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星企發(fā)”）及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）展開(kāi)戰略合作。
7月18日，遠洋集團進(jìn)一步公布，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權。三方將有效持有紅星企發(fā)35%、35%、30%的股權，共同推進(jìn)旗下紅星地產(chǎn)的后續開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
與此同時(shí)，遠洋集團及旗下資產(chǎn)管理平臺遠洋資本各占50%的股份，成立合資公司天津遠璞企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“天津遠璞”），以投資目標公司紅星企發(fā)。
根據收購框架協(xié)議，于完成收購事項后，紅星企發(fā)連同其附屬公司、合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司將于中國持有91個(gè)物業(yè)項目。住宅建筑面積為2017.1萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積為625.2萬(wàn)平方米。紅星企發(fā)2020年度稅后利潤為18.11億元，2019年度稅后利潤為15.02億元。
公告指出，截止2020年12月31日，紅星地產(chǎn)已售但未結轉的開(kāi)發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股與天津遠璞按照85%:15%的比例進(jìn)行分配；截止2020年12月31日，未售的開(kāi)發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股和天津遠璞按70%：30%的比例進(jìn)行分配。
此外，遠洋集團稱(chēng)，天津遠璞已完成收購紅星企發(fā)18%的股權，并預期分別于7月30日、8月10日及2022年1月10日或前后分階段完成收購目標公司余下的22%、11%及19%股權。
遠洋資本亦表示，雙方將對紅星企發(fā)及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊展開(kāi)戰略合作。紅星企發(fā)旗下的另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺紅星置業(yè)不在此次合作的范圍。
8月30日，紅星控股將紅星企發(fā)8.33%的股權轉讓給天津遠璞，并完成了工商變更。9月1日，紅星控股向天津遠璞轉讓子公司上海勛髦企業(yè)管理有限公司100%的股權，并完成了工商變更。
據悉，上海勛髦持有紅星企發(fā)2.67%的股權，也因此，天津遠璞間接增持了紅星企發(fā)2.67%的股權。截止是次交易，天津遠璞共完成增持紅星企發(fā)11%股權，此前約定的“獲取70%股權”仍有近半未完成收購。
據相關(guān)資料顯示，紅星地產(chǎn)于2009年正式成立，目前由上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司持股97.09%，后者則由紅星企發(fā)全資持股。
紅星地產(chǎn)成立之初便確定了BSH（開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售+持有）的開(kāi)發(fā)模式。2013年，紅星地產(chǎn)成立商業(yè)地產(chǎn)品牌紅星商業(yè)，從事城市綜合體及購物中心的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)。2018年，紅星商業(yè)正式啟用“愛(ài)琴海集團”作為新的商業(yè)管理品牌。
在過(guò)去十多年的發(fā)展中，依托紅星美凱龍家居門(mén)店及家具商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、自建優(yōu)勢，紅星地產(chǎn)在各地獲取大量商業(yè)用地和綜合類(lèi)用地，促進(jìn)了其發(fā)展。
據此前遠洋方面消息，紅星地產(chǎn)待售貨值接近千億，其中70%分布在上海、蘇州、長(cháng)沙等一二線(xiàn)城市；從區域布局上而言，華東、華中、華西占比超過(guò)80%；從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，可售型住宅產(chǎn)品比重高達80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實(shí)現快速去化。
遠洋認為，紅星地產(chǎn)項目多通過(guò)招拍掛方式，底價(jià)獲取，分布城市能級較高，毛利率達到25%至30%；于2020年，紅星地產(chǎn)結轉凈利率達到15%。
“合作開(kāi)啟后，遠洋在華東、華中、華西的土地儲備將得到明顯增厚，區域布局亦將更加完善和均衡，銷(xiāo)售規模有望邁上新臺階。按照計劃，紅星地產(chǎn)在未來(lái)兩年每年將貢獻300-400億元的銷(xiāo)售規模，其中絕大多數銷(xiāo)售額來(lái)源于華東、華中和華西區域?！?/p>
紅星地產(chǎn)擁有的21個(gè)商業(yè)項目也參與到合作中。在運營(yíng)管理上，紅星地產(chǎn)原則上將繼續委托愛(ài)琴海集團對21個(gè)商業(yè)項目進(jìn)行運營(yíng)管理。
在上述交易之外，6月2日，紅星美凱龍家居集團股份有限公司也發(fā)布公告稱(chēng)，出售7家物流子公司全部股權及全部借款債權，受讓方為遠洋資本，交易價(jià)款合計約為23.12億元。
收購所涉項目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽(yáng)和西安等國內經(jīng)濟活躍地區及重要物流節點(diǎn)城市，總建筑面積規模約85萬(wàn)平方米。
上述交易成為遠洋與紅星“地產(chǎn)之外”的一筆物流生意。遠洋方面稱(chēng)該交易“是遠洋資本與紅星美凱龍依托戰略合作機制，整合資源優(yōu)勢，在物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域實(shí)現的進(jìn)一步緊密合作”。
數月之后，12月8日，紅星地產(chǎn)董監高發(fā)生變更，“紅星系”退任，遠洋集團王洪輝、厲嘉鋒、姜南、劉敏依次接任董事長(cháng)、董事、董事、監事。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體亦獲悉，遠洋收購紅星注冊的新公司名為遠洋紅星企業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“遠星”），王洪輝任遠星公司董事長(cháng)，厲嘉鋒任遠星公司執行總裁。
王洪輝在遠洋集團身兼多職，擔任遠洋集團執行董事、執行總裁及董事局投資委員會(huì )委員、遠洋資本董事長(cháng)及總經(jīng)理，是遠洋內部的年輕“將領(lǐng)”代表之一。
厲嘉鋒是遠洋華東事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理，曾是遠洋杭州公司總經(jīng)理，作為遠洋在華東的一大得力干將，厲嘉鋒的經(jīng)歷與紅星地產(chǎn)的業(yè)務(wù)匹配度高。相關(guān)消息顯示，此前不久，厲嘉鋒已在紅星地產(chǎn)旗下多家子公司擔任高管。
王洪輝曾表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，房企之間通過(guò)戰略合作方式實(shí)現互利共贏(yíng)，已成為重要發(fā)展趨勢。遠洋集團將推進(jìn)紅星地產(chǎn)團隊的穩定和融合，構建起1+1＞2的共贏(yíng)局面。
互利之下的合作能夠走多遠，既需時(shí)間來(lái)證明，也要通過(guò)對彼此的需求程度來(lái)判斷。
數據顯示，2020年，紅星美凱龍實(shí)現營(yíng)業(yè)收入142.36億元，同比下降13.56%，實(shí)現凈利潤17.31億元，同比下降61.37%。
截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1,000億元，其中存貨逾600億元、現金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、凈資產(chǎn)167億元。
7月20日，標普全球評級表示，因母公司出售旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)子公司，家居裝飾及家具商場(chǎng)運營(yíng)商紅星美凱龍家居集團股份有限公司的評級壓力將得到緩解。預計上述子公司出售后，紅星美凱龍的家具城業(yè)務(wù)將是集團EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤）的最大來(lái)源。
相關(guān)財報顯示，2021前三季度，紅星美凱龍累計營(yíng)業(yè)收入113.54億元，同比增長(cháng)19.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.87億元，同比增長(cháng)32.2%。紅星美凱龍已開(kāi)業(yè)自營(yíng)商場(chǎng)于報告期內取得營(yíng)業(yè)收入62.45億元，比上年同期增加24.9%；毛利率為77.0%，相比去年同期減少0.7個(gè)百分點(diǎn)。
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