關(guān)掉手機，再進(jìn)會(huì )場(chǎng)。

這是12月初，中央政治局召開(kāi)的一次會(huì )議的要求。

當然，針對房地產(chǎn)行業(yè)工作的討論也包括在內。畢竟監管層也關(guān)注到，最近土地流拍嚴重，民營(yíng)房企紛紛出現債務(wù)危機，房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)路徑遇阻帶來(lái)不少風(fēng)險。

這波行情，言公子想要用“回不來(lái)，拿不下”六個(gè)字來(lái)形容。

房子賣(mài)出去，資金回不來(lái)，交易量成了一條陡降的下行線(xiàn)；

開(kāi)發(fā)貸、預售證、房貸拿下來(lái)很難；

融資拿不下，債務(wù)拿不下，良性循環(huán)回不來(lái)。

發(fā)展節奏需要摸索，緊了就調松一點(diǎn)，快了需要收。很顯然，現在的狀況就是過(guò)緊了，結果就是各大房企日子不好過(guò)，甚至連龍頭企業(yè)恒大也沒(méi)能逃過(guò)。

這是一次不同尋常的政治局會(huì )議。

不同于以往的座談會(huì )、政治局會(huì )議，監管層在聽(tīng)房企的血淚困難哭訴，交易少，債務(wù)大等等。

這次會(huì )議，監管層針對房地產(chǎn)行業(yè)的工作，首次提出了“良性循環(huán)”。

嚴格意義上，首次提出的是11月24日出版的《人民日報》發(fā)表了中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴《必須實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展》一文，文章中也提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

“良性循環(huán)”著(zhù)眼于指導未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內房地產(chǎn)的發(fā)展，不能大起大落，硬著(zhù)陸，頓挫，不能放任流動(dòng)性緊張的局面繼續放大、蔓延，釀成系統性風(fēng)險，對經(jīng)濟增長(cháng)和金融安全造成威脅。

言公子認為，中央在一個(gè)月內兩次提及“良性循環(huán)”，未來(lái)或有段時(shí)間的邊際寬松，低迷的樓市或逐漸恢復暖意。 

不少任職房企的朋友或許能稍微松口氣了。言公子猜測，甚至還有可能有喜極而泣的小伙伴。

的確，此次監管層很認真，把2021年各個(gè)會(huì )議的意見(jiàn)匯總，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并反饋，最終在這個(gè)行業(yè)寒冬提出，要推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。言公子認為，調控最緊的時(shí)刻可能已經(jīng)過(guò)去。

2021年4月以來(lái)，樓市調控持續升級，限購、限售、二手房指導價(jià)、控制房貸等等措施不一而足。數量一度近600次，刷新歷史記錄。

克而瑞數據顯示，2021年11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續轉冷，29個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19%。整體成交規模低于近5年同期平均水平，個(gè)別城市單月成交量跌至近十年最低值。

部分合理住房需求受到一定抑制，這是開(kāi)發(fā)商、中介公司、購房者一致的反饋。

這里要清晰一個(gè)定義，什么才是“合理住房需求”。

根據各種政策文件，合理住房需求是指首套房、改善性住房是購買(mǎi)需求。對應到北京，這個(gè)早就進(jìn)入存量房時(shí)代以及限競房剛需時(shí)代，那么眼下，合理性需求就是“改善型住房需求”。

早在12月3日晚間，中國銀保監會(huì )新聞發(fā)言人就恒大集團未能履行境外債擔保義務(wù)問(wèn)題答記者問(wèn)時(shí)也提到，現階段，要根據各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款。

此次政治局會(huì )議也提出，“預計未來(lái)在首次購房和改善性換房方面會(huì )有更好的政策支持，貸款環(huán)境會(huì )更友好?！?/p>

言公子預測，短期內，針對首套房的放款速度一定會(huì )加快，額度會(huì )有所增加。長(cháng)期看，對于高品質(zhì)、大面積改善住宅的貸款情況將會(huì )出一定利好。加上房地產(chǎn)稅的到來(lái)，資產(chǎn)配置會(huì )更加偏向改善類(lèi)房產(chǎn)。房企需要做的是抓緊時(shí)間去化回款，緩解系統性風(fēng)險。

步調出奇的一致。

同一天，12月6日，中國人民銀行宣布將于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），釋放長(cháng)期資金約1.2萬(wàn)億元，更好支持實(shí)體經(jīng)濟。

按照慣例，每一次央行的降準降息往往會(huì )伴隨著(zhù)提到加強資金監管，防范資金違規流入房地產(chǎn)。然而，此次降準并未聽(tīng)到這類(lèi)聲音。

房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟在近日部分政策表述中是并列而行的。

言公子認為，此次降準是貨幣政策常規操作，釋放的一部分資金將被金融機構用于歸還到期的中期借貸便利（MLF）。

11月，央行已續作1萬(wàn)億MLF，12月和2022年1月仍有1.45萬(wàn)億MLF到期，其中12月15日到期的MLF有9500億。此次降準釋放的1.2萬(wàn)億元，歸還9500億，在沒(méi)有新的續作的情況下剩2500億元，將被金融機構用于補充長(cháng)期資金。

可見(jiàn)，降準只是在一定程度上優(yōu)化金融機構資金機構，和房地產(chǎn)行業(yè)并無(wú)必然聯(lián)系，并非等同于行業(yè)救市，而只是市場(chǎng)修正，但已經(jīng)明顯調整的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩。

繼全面降準0.5個(gè)百分點(diǎn)后，央行又打出政策組合拳，下調支農支小再貸款利率，為市場(chǎng)提供不竭動(dòng)力。12月7日，支農、支小再貸款自2021年12月7日起下調0.25個(gè)百分點(diǎn)，下調后3個(gè)月、6個(gè)月、1年期再貸款利率分別為1.7%、1.9%、2%。

萬(wàn)家基金表示，此次降準及時(shí)落地，反映政策對于經(jīng)濟基本面的呵護，市場(chǎng)對于穩增長(cháng)的預期有望提升，短期利好逆周期政策相關(guān)板塊，如房地產(chǎn)等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)很關(guān)鍵。市場(chǎng)不好引起房企爆雷風(fēng)險，爆雷風(fēng)險會(huì )轉嫁到購房者、企業(yè)員工身上，購房者遇到風(fēng)險了又會(huì )對購房產(chǎn)生畏縮心理，部分企業(yè)因暴雷紛紛裁員，最終使得市場(chǎng)毫無(wú)活力可言。這是一種惡性循環(huán)。

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長(cháng)連平認為，客觀(guān)而言，2022年我國經(jīng)濟增長(cháng)仍有不小的下行壓力，其中一條因素是房地產(chǎn)下行周期，拖累相關(guān)產(chǎn)業(yè)和消費。信用偏緊周期，信貸社融增速下降導致市場(chǎng)融資環(huán)境偏緊。

美聯(lián)儲貨幣政策開(kāi)啟收緊周期，中國貨幣政策空間一直在受擠壓。不過(guò)，好在央行做出了此次的前瞻性安排，堅持自主、穩定的貨幣政策，降低其沖擊性。

數據顯示，2021年三季度GDP增幅4.9%，低于預期。而12月貨幣政策則要為2022年經(jīng)濟增長(cháng)奠定基礎。

實(shí)際上，房地產(chǎn)貸款政策最嚴格時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，2-3季度明顯收緊，調控作用體現，整體市場(chǎng)從之前過(guò)熱開(kāi)始明顯降溫。

10月，個(gè)人住房貸款比9月多增1013億元。

11月，房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎上，保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢，同比多增約2000億元。

12月3日晚間央行、銀保監會(huì )、證監會(huì )表態(tài)后，也更意味著(zhù)積壓的房貸逐漸會(huì )在2022年一季度釋放，融資將繼續回暖。

來(lái)看各個(gè)監管機構對于房企融資接下來(lái)的態(tài)度。

央行：對于企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券的，有關(guān)部門(mén)將在現行政策框架下提供支持和便利。

銀保監會(huì )：重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款。

證監會(huì )：支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。

盡管把惡性循環(huán)轉為良性循環(huán)，很難。但經(jīng)過(guò)一系列政策調控，優(yōu)質(zhì)房企融資實(shí)實(shí)在在迎來(lái)減壓。

12月5日，碧桂園集團擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品。同日，金地集團公布，一筆ABS獲準發(fā)行，該ABS為“長(cháng)城證券-金地集團2021年一期2號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”，擬于2022年初發(fā)行。

但當央企、國企和優(yōu)質(zhì)民企長(cháng)呼一口氣的同時(shí)，一般的民營(yíng)房企還是需要賣(mài)股權、資產(chǎn)換血。房企分化和出清將更加明顯。

言公子認為，未來(lái)的財政政策調整還可以更積極一些。在地方政府土地出讓金收入下降的情況下，地方政府專(zhuān)項債發(fā)行的安排力度可以更大些。

房企們終于看到了一些利好消息。這無(wú)論對于開(kāi)發(fā)商，還是市場(chǎng)，甚至是購房者，都是一個(gè)積極信號。

雖然是利好，但我們也不必過(guò)度解讀。

在春季躁動(dòng)前置等實(shí)質(zhì)業(yè)績(jì)利好到來(lái)之前，關(guān)系命脈的針對房地產(chǎn)行業(yè)的核心政策還是沒(méi)有放松。比如土拍、三道紅線(xiàn)等。甚至，各個(gè)地方一度出現被部分房企問(wèn)題牽扯住的現象，比如恒大等。

以北京第三次土拍為例，很多熱門(mén)地塊并未上貨架。甚至第二次土拍延期的地塊，部分也延到了2022年。大多數房企沒(méi)有余力拿地，投資意愿不強也是事實(shí)。

這不是只有房企和地方政府參與的博弈。

在任何領(lǐng)域里，觀(guān)念的改變是最偉大的。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)企業(yè)也如此。