地產(chǎn)資管界 來(lái)源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）
為了降負債，富力已經(jīng)開(kāi)啟了賣(mài)賣(mài)賣(mài)的節奏。
11月9日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司全資附屬公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（作為賣(mài)方）與The Blackstone Group Inc.聯(lián)屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited（作為買(mǎi)方）、傲迅有限公司（目標公司，富力地產(chǎn)全資附屬公司）及Sonic Holdings II Limited（合并附屬公司）就轉讓位于廣州國際機場(chǎng)富力綜合物流園的該等物業(yè)權益訂立合并協(xié)議。
據了解，上述物業(yè)位于中國廣州花都區華東縣土地總面積為1671畝土地，其中富力地產(chǎn)所擁有總面積約1,276畝土地（擁有權將轉讓予鼎富作為重組事項的一部份），華維所擁有總面積約238畝土地，及空港物流所擁有面積約157畝土地，價(jià)值為63億元。
本次合并事項代價(jià)為63億元的物業(yè)價(jià)值70%，即44.1億元。如按照合并事項的最終代價(jià)等同于70%物業(yè)價(jià)值并按目標集團公司的資產(chǎn)凈值以及從存續公司按比例借款作出調整，富力地產(chǎn)將收到約41.2億元的現金付款。估計公司將錄得按將于2020年9月30日出售的資產(chǎn)公允值計算的出售收益約15億元。
對于資金用途，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，董事會(huì )擬將合并事項所得款項凈額用于降低負債及撥作本集團的一般營(yíng)運資金。
流動(dòng)性告急！現金短債比創(chuàng )歷史新低
2020年半年報顯示，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)負債情況持續惡化，有息負債達1877億元，凈負債率高達177%，持續維持在高壓水平。
與此同時(shí)，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)短期負債748億，較去年年底增加約125億，而富力手持現金僅360億，手持現金僅僅能覆蓋短期負債的一半左右，短期償債壓力巨大。富力地產(chǎn)的現金短債比為0.48，創(chuàng )下了歷史新低。
圖：2020上半年富力負債情況
來(lái)源：企業(yè)財報
除自身流動(dòng)性告急外，融資環(huán)境的收緊信號對富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也將是雪上加霜。按照“三道紅線(xiàn)”融資政策，踩中三條紅線(xiàn)的房企歸入紅色檔，有息負債規模將以2019年6月底為上限，有息負債規模不得增加。
從財務(wù)數據來(lái)看，富力地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”全部踩中，進(jìn)入紅色檔。根據其2020年中期業(yè)績(jì)數據，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為70.22%，凈負債率為177%，現金短債比0.44。
為了回籠現金，降負債，關(guān)于富力要處理投資物業(yè)資產(chǎn)包的消息不斷傳出。8月24日，富力地產(chǎn)2020年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，董事長(cháng)李思廉也透露，富力已有“減磅計劃”， 無(wú)論是投資物業(yè)，或者發(fā)展項目，都有出售的計劃。
另外，富力的銷(xiāo)售情況也不容樂(lè )觀(guān)，根據富力公布的銷(xiāo)售數據顯示，2020年1-10月累計總權益合約銷(xiāo)售金額約為1026.8億元，銷(xiāo)售面積約為871.13萬(wàn)平方米，同比分別下降3.71%和12.28%。
按照富力地產(chǎn)設定的2020年內部協(xié)議銷(xiāo)售金額目標1520億元，目前僅完成年度目標67.55%。
8月31日，標普將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的長(cháng)期發(fā)行人信用評級從“B+”下調至“B”。同一天，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)的評級展望從“穩定”下調至“負面”，并確認該公司的長(cháng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“B+”?；葑u(yù)同時(shí)確認富力地產(chǎn)的高級無(wú)抵押評級為“B+”，回收率評級為“RR4”；此前，5月25日，穆迪就已經(jīng)將富力地產(chǎn)的公司家族評級從Ba3下調至B1，富力香港的公司家族評級從B1下調至B2。至此，三大評級機構標普、惠譽(yù)、穆迪在2020年均對富力地產(chǎn)下調評級。
在標普看來(lái)，過(guò)去幾個(gè)月，富力地產(chǎn)在國內發(fā)行或延期方面沒(méi)有取得重大進(jìn)展已經(jīng)惡化了其流動(dòng)性狀況。此前的5月25日，穆迪也發(fā)布報告稱(chēng)，將廣州富力公司家族評級（CFR）由Ba3下調至B1，將廣州富力公司家族評級由B1下調至B2，惠譽(yù)、穆迪兩家公司的展望則從評級觀(guān)察調整至負面。
穆迪高級副總裁Kaven Tsang也表示：“富力地產(chǎn)企業(yè)家族評級的下調，反映出穆迪對其經(jīng)營(yíng)現金流疲弱以及未來(lái)12-18個(gè)月內大量債務(wù)到期的擔憂(yōu)?！?/p>
評級的下調也對富力的融資產(chǎn)生重大影響。
9月1日，上海證券交易所披露，由富力地產(chǎn)申請發(fā)行的中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃項目（ABS）狀態(tài)變更為“終止”。該項目品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司作為發(fā)行人，中信證券股份有限公司為承銷(xiāo)人，擬發(fā)行金額26億元。
黑石成為踩線(xiàn)房企接盤(pán)俠
有意思的是，此次富力的接盤(pán)俠號稱(chēng)“地產(chǎn)PE之王”的黑石集團，10月份剛剛也接手了另一踩線(xiàn)房企融創(chuàng )的項目。以12億人民幣總價(jià)收購融創(chuàng )旗下上海香溢花園三期第四棟項目。
可以說(shuō)，對于國內踩線(xiàn)房企急需拋售項目回籠現金之際，像黑石這種專(zhuān)做抄底的地產(chǎn)私募基金機會(huì )也來(lái)了。
其實(shí)，黑石與中國市場(chǎng)的緣分則是由來(lái)已久。
自2008年黑石完成第一筆投資起，據不完全統計，黑石在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)累計投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫(xiě)字樓、購物中心以及綜合體。其中，大部分投資發(fā)生在2018年以后。
有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盤(pán)自己持有的國內商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，當時(shí)號稱(chēng)是“退出中國”。
近兩年，黑石又加快了在國內收購物業(yè)的步伐，僅2019年，黑石就斥資200億四處買(mǎi)樓。
2019年2月，美國商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商 Taubman Centers宣布將亞洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韓國和中國的購物中心 50%的股權出售給黑石集團旗下基金，交易金額為4.8億美元。
同年3月，黑石又以15億美元收購了位于上海市浦東新區的長(cháng)泰廣場(chǎng)。
幾天后，香港國際建投宣布，黑石將向海航收購香港國際建投69.54%股份，交易價(jià)格70.23億港元。
2020年3月9日，市場(chǎng)傳聞稱(chēng)，黑石正在與SOHO中國就私有化進(jìn)行談判，交易價(jià)值40億美元，黑石提出的私有化價(jià)格為每股6港元。有消息稱(chēng)當時(shí)交易達成就差臨門(mén)一腳，但在5月份，黑石卻突然暫停了與SOHO中國的談判。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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