5月27日，中國證監會(huì )辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（證監辦發(fā)〔2022〕53號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“證監會(huì )53號文”），同一時(shí)間兩單保障性租賃住房REITs項目正式上報滬深交易所，保障性租賃住房REITs取得重大進(jìn)展。5月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2022〕19號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國務(wù)院19號文”），盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)投資良性循環(huán)，基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公募REITs”）重要性居首位。結合相關(guān)政策、背景和公募REITs市場(chǎng)，對國務(wù)院19號文和證監會(huì )53號文進(jìn)行深度解讀。

一、如何看當下時(shí)點(diǎn)公募REITs備受政策大力支持

1．近期穩增長(cháng)政策密集出臺，上半年要基本實(shí)施完成

當前經(jīng)濟下行壓力持續加大，面對超預期因素沖擊，要努力推動(dòng)經(jīng)濟回歸正常軌道，確保運行在合理區間。5月25日的全國穩住經(jīng)濟大盤(pán)電視電話(huà)會(huì )議指出，當前困難在某些方面和一定程度上比2020年疫情嚴重沖擊時(shí)還大，各項政策舉措上半年基本實(shí)施完成，應出盡出，并派出督查組確保政策落實(shí)到位?；ㄗ鳛榉€增長(cháng)的首要抓手，公募REITs可有效盤(pán)活基建投資，促進(jìn)投資的良性循環(huán)，挖掘經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)能。按照《政府工作報告》和國務(wù)院的工作任務(wù)和時(shí)間要求，各部委、各級政府積極快速響應，政策密集出臺。

2. 公募REITs試點(diǎn)以來(lái)重大政策和事件：13個(gè)重大節點(diǎn)，備受支持，制度逐步完善

表1全面回顧和總結了我國公募REITs試點(diǎn)以來(lái)的13次重要進(jìn)展政策和事件：

（1）上市：3階段

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市；2021年12月14日和12月17日，第二批2只公募REITs上市；2022年4月28日，第三批1只華夏中交高速公路REITs上市，目前累計上市12只。

（2）各層級的政策和會(huì )議：10階段

國家和國務(wù)院層面：

2021年3月11日，《十四五規劃》明確提出“推動(dòng)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，標志著(zhù)公募REITs上升至國家戰略層面；

2022年5月11日，國常會(huì )罕見(jiàn)提及支持發(fā)行公募REITs，盤(pán)活存量資產(chǎn)，是國務(wù)院19號文的預告；隨后，國務(wù)院19號文正式出臺，要求盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴大有效投資，而公募REITs居首要地位，這也是首個(gè)國家層面對公募REITs工作安排和要求的文件。證監會(huì )53號文是國務(wù)院19號文的即時(shí)響應。

部委級別方面：

2020年4月24日，證監發(fā)[2020]40號發(fā)布，標志著(zhù)境內基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步；

2021年7月2日，發(fā)改委958號文對政策進(jìn)行重大突破，申報地區擴大至全國，基礎資產(chǎn)范圍擴大至能源基礎施大類(lèi)、停車(chē)場(chǎng)、保障性租賃住房等。是目前公募REITs上市發(fā)行審核的參考文件；

2022年1月29日，財政部3 號公告對REITs稅收問(wèn)題進(jìn)行了適當安排，標志著(zhù)中國REITs稅收制度建設正式開(kāi)啟；

2022年3月18日，證監會(huì )發(fā)布《深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)》，研究出臺擴募機制和推進(jìn)保障性租賃住房REITs項目試點(diǎn)。隨后，交易所發(fā)布擴募機制征求意見(jiàn)稿，證監會(huì )53號文落地，專(zhuān)項支持發(fā)展保障性租賃住房REITs，同時(shí)兩單項目正式上報交易。

省、地級市方面：據不完全統計，全國幾乎所有的省和一二線(xiàn)大城市均直接或間接出臺了有關(guān)支持和發(fā)展公募REITs的政策文件、措施和會(huì )議要求，這里不一一列舉。

3. 當前公募REITs市場(chǎng)：整體符合預期，但供需錯配，今年表現低迷，發(fā)行亟需提速

截至2022年5月27日，我國基礎設施公募REITs共發(fā)行12只，發(fā)行規模為458.12億元，總市值為517.87億元，全市場(chǎng)平均溢價(jià)率為13.04%，產(chǎn)權類(lèi)（6只）平均溢價(jià)率為24.79%，特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)（6只）平均溢價(jià)率為5.70%。二級市場(chǎng)收益率（未考慮分紅）表現最好的是富國首創(chuàng )水務(wù)REITs、建信中關(guān)村REITs和博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs，溢價(jià)率分別為42.14%、37.91%、30.00%，平安廣州交投廣河高速公路REITs溢價(jià)率為-4.32%，唯一一只二級市場(chǎng)收益率為負的產(chǎn)品。作為今年目前唯一上市的中交高速公路REITs，創(chuàng )下最低認購比例，但二級市場(chǎng)表現不符合預期，目前溢價(jià)率僅為0.87%，上市首日溢價(jià)率為2.20%，上市以來(lái)最高溢價(jià)率僅為4.16%，最低溢價(jià)率為0.85%?；A資產(chǎn)類(lèi)型較為集中，其中產(chǎn)業(yè)園區REITs有4只、高速公路REITs有4只、倉儲物流和污染處理REITs均為2只。主要原始權益人中有2家央企，9家地方國企，1家外商獨資企業(yè)。目前正在申報審核的REITs有6只，新增1單發(fā)電和2單保障性租賃住房項目類(lèi)型。

我國公募REITs自上市以來(lái)，換手率普遍高于國際REITs，經(jīng)歷了價(jià)格的大漲大落，主因是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、供需錯配和市場(chǎng)盲目炒作。今年以來(lái)發(fā)行未見(jiàn)提速，靠前發(fā)力不明顯，7只產(chǎn)品為負收益，僅5只實(shí)現了正收益，博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs今年以來(lái)實(shí)現最高9.40%的收益，華夏越秀高速公路REITs實(shí)現最低的-8.76%收益，受疫情影響，市場(chǎng)表現一般。整體市場(chǎng)有所波動(dòng)但運行平穩，基本符合預期。

二、公募REITs扛大旗，盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)投資良性循環(huán)—國務(wù)院19號文逐一解讀

1.公募REITs被寄予厚望，是當前盤(pán)活存量資產(chǎn)的首要方式

國務(wù)院19號文是一份盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴大有效投資的國家級綱領(lǐng)性文件。主要內容：聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區域和重點(diǎn)企業(yè)，提出了公募REITs、PPP、兼并重組等7種存量資產(chǎn)盤(pán)活的方式，加大對項目收益率、用地用海等手續、財稅金融等政策支持，明確了回收資金的用途和主要投放領(lǐng)域，并堅持市場(chǎng)化法治化原則，嚴禁新增地方政府隱性債務(wù)，防止國有資產(chǎn)流失，在全國范圍內選擇不少于30個(gè)有吸引力、代表性強的重點(diǎn)項目，各地因地制宜開(kāi)展資產(chǎn)盤(pán)活工作，防止“一哄而上”。適時(shí)將盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴大有效投資有關(guān)工作開(kāi)展情況作為國務(wù)院大督查的重點(diǎn)督查內容。

整體來(lái)看，國務(wù)院19號文的相關(guān)要求跟公募REITs發(fā)行的基本條件都比較吻合，無(wú)論是從資產(chǎn)領(lǐng)域、項目條件、回收資金利用，還是本身性質(zhì)等方面，我們認為，公募REITs被寄予厚望，是當前盤(pán)活存量資產(chǎn)的首要方式。國務(wù)院19號文列舉的其他6種盤(pán)活存量資產(chǎn)方式，有的實(shí)施難度大，有的手續審批麻煩，有的退出機制不完善，而公募REITs是一種權益型融資工具，非債務(wù)類(lèi)型，不需要主體評級，不需要任何擔保措施，只看底層基礎資產(chǎn)現金流，能真正做到“投、融、建、管、退”全流程。

2.公募REITs發(fā)行要求提速

國務(wù)院19號文要求“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市”，這是我國公募REITs試點(diǎn)平穩健康發(fā)展的必然要求。根據上交所總經(jīng)理蔡建春在中國REITs論壇2021年會(huì )上的致辭指出，我國基礎設施體系規模龐大且具備大量?jì)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存量已達130萬(wàn)億元。其中，適合作為REITs投資標的的資產(chǎn)規模超過(guò)30萬(wàn)億元。當前REITs試點(diǎn)正處起步階段，面對十萬(wàn)億級別的資產(chǎn)規模，市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大。不僅如此，今年穩增長(cháng)的節奏明顯加快，靠前發(fā)力。此前發(fā)改委已統計全國各地不下100多單在積極申報和準備，且各地頻繁出臺支持政策，主要企業(yè)和城投公司申報意向積極。

穩增長(cháng)訴求下政策要靠前發(fā)力，疊加供需錯配，今年目前僅上市一只REITs產(chǎn)品，并沒(méi)有加快發(fā)行步伐，后續亟需提速，加快審核，盡快落地更多項目上市。我們在4月的報告《公募REITs試點(diǎn)將迎重大進(jìn)展，保障性租賃住房REITs即將落地》指出，今年我國REITs市值將步入千億級別

3. 政策突破：可靈活調整運營(yíng)年限、收益集中度要求

發(fā)改委958號文明確要求REITs上市項目：運營(yíng)時(shí)間原則不低于3年，收益持續、分散且穩定盈利，符合市場(chǎng)化原則，不依賴(lài)第三方補貼等非經(jīng)常性收入。此次國務(wù)院19號文對這項要求進(jìn)行了突破，在維護產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩定、強化民生保障等特定方面，合法合規、風(fēng)險可控的前提下，可適當降低運營(yíng)年限和收益集中度要求，有利于吸引更多優(yōu)質(zhì)項目快速發(fā)行REITs。

4.進(jìn)一步強調：建立健全擴募機制

擴募與首發(fā)一樣，是加大市場(chǎng)供給的重要環(huán)節，必須雙管齊下。從美國REITs市場(chǎng)來(lái)看，擴募是其擴充市場(chǎng)規模的重要手段。擴募是存量資產(chǎn)和新增資產(chǎn)形成循環(huán)投資的一大方式。958號文要求原始權益人具有較強擴募能力，可擴募的同類(lèi)資產(chǎn)規模應不低于上市資產(chǎn)規模的2倍。目前，滬深交易所已經(jīng)出臺了擴募的征求意見(jiàn)稿，預計正式文件很快落地并實(shí)行，后續將逐步完善和優(yōu)化。根據征求意見(jiàn)稿，擴募以新購入基礎設施項目為著(zhù)力點(diǎn)，借鑒上市公司重大資產(chǎn)重組與再融資，按照急用先行的原則，滿(mǎn)足上市運作時(shí)間12個(gè)月以上，可以向不特定對象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開(kāi)擴募），也可以定向擴募。

5.政策補充：首次明確公募REITs涉及的國有資產(chǎn)轉讓?zhuān)砻鈬Y進(jìn)場(chǎng)交易將成趨勢

此次國務(wù)院19號文明確提出，“國有企業(yè)發(fā)行基礎設施REITs涉及國有產(chǎn)權非公開(kāi)協(xié)議轉讓的，按規定報同級國有資產(chǎn)監督管理機構批準”。公募REITs涉及國資交易比較復雜，主要是兩個(gè)環(huán)節，一是前期的資產(chǎn)，內部重組等；二是當前公募基金+ABS的框架結構決定。此前公募REITs的文件中，并沒(méi)有對此進(jìn)行明確提出和要求，更多是實(shí)際探索，主要是要符合《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監督管理辦法》（簡(jiǎn)稱(chēng)“32號文”）相關(guān)規定，且不同法規對其要求有所沖突與矛盾。目前上市的產(chǎn)品，主要以政府批復報告備案，或政府會(huì )議紀要等形式，采取非公開(kāi)協(xié)議轉讓或者豁免國資進(jìn)場(chǎng)交易程序，大大減少了發(fā)行的障礙。2022年5月16日，國務(wù)院國資委發(fā)布《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)交易流轉有關(guān)事項的通知》，對32號文進(jìn)行了補充和優(yōu)化。

事實(shí)上，如果國資進(jìn)行上市場(chǎng)內交易，本身流程復雜，時(shí)間長(cháng)，涉及問(wèn)題多，與公募REITs本身的初衷有所背離。因而，無(wú)論是從發(fā)行人的積極性，還是本身的項目要求，公募REITs涉及的國有資產(chǎn)轉讓?zhuān)诤戏ê弦幍那疤嵯?，建議采取非公開(kāi)協(xié)議轉讓?zhuān)砻鈬Y進(jìn)場(chǎng)交易程序。

6.國家層面提出REITs立法，擇機出臺

國務(wù)院19號文提出“研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作”。今年證監會(huì )在2022年度立法工作計劃中指出，需要抓緊研究、擇機出臺《不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金辦法》。當前公募基金+ABS的結構比較符合現行的法律法規，但考慮到結構還是略顯復雜，涉及相關(guān)利益主體較多，還是要進(jìn)一步簡(jiǎn)化，這就需要專(zhuān)門(mén)的法律法規出臺，避免沖突和矛盾。根據上交所，依托《證券法》推動(dòng)專(zhuān)門(mén)立法，系統構建符合REITs特點(diǎn)的制度安排。建議通過(guò)制定不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券管理條例或REITs管理辦法等方式，健全完善REITs規則體系，夯實(shí)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展法律基礎。

7.政策明確和補充：回收資金的使用，是盤(pán)活資產(chǎn)的重要環(huán)節

回收資金的合理使用一是用于新建的成熟項目，最好是相同類(lèi)型或其他符合REITs上市的基建類(lèi)資產(chǎn)；二是盡量以資本金方式注入項目，發(fā)揮投資的杠桿作用。這是盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)投資良性循環(huán)的重要環(huán)節，充分發(fā)揮對擴大投資的撬動(dòng)作用。目前上市的REITs回收資金均用于了主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)項目的投資建設。958號文規定“90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費、按規則參與戰略配售等的資金后的回收資金）應當用于在建項目或前期工作成熟的新項目。將回收資金以資本金注入等方式投入新項目建設，確保新項目符合國家重大戰略、發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求?！?除了主要用于新項目建設，國務(wù)院19號文首次明確了“回收資金可以按照規定，用于本項目職工安置、稅費繳納、債務(wù)償還等支出。也明確了回收資金優(yōu)先支持綜合交通和物流樞紐、大型清潔能源基地、環(huán)境基礎設施、“一老一小”等重點(diǎn)領(lǐng)域項目，重點(diǎn)支持“十四五”規劃102項重大工程，優(yōu)先投入在建項目或符合相關(guān)規劃和生態(tài)環(huán)保要求、前期工作成熟的項目?！?/p>

8.重申：發(fā)行基礎設施REITs的要求，有所加碼

國務(wù)院19號文強調“所有擬發(fā)行基礎設施REITs的項目均應符合國家重大戰略、發(fā)展規劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規等相關(guān)要求，保障項目質(zhì)量，防范市場(chǎng)風(fēng)險?！笔聦?shí)上，958號文已經(jīng)明確了REITs上市，對各類(lèi)申報項目，沒(méi)有名額限制、地域區別，只要符合條件、質(zhì)量過(guò)硬即可申報推薦。做到項目“愿入盡入、應入盡入”，不得以任何理由拒絕項目入庫。但整體來(lái)說(shuō)，試點(diǎn)階段我國公募REITs發(fā)行條件嚴格，堅持高質(zhì)量，堅持標準、寧缺毋濫，認真把關(guān)申報項目質(zhì)量，成熟一個(gè)、申報一個(gè)，這有利于REITs市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。

9. 落實(shí)落細稅收政策，任重道遠

國務(wù)院19號文要求“落實(shí)落細支持基礎設施REITs有關(guān)稅收政策?！?因特定的產(chǎn)品結構，REITs產(chǎn)品從誕生之初，就伴隨著(zhù)多重稅收問(wèn)題?；仡檱獍l(fā)達市場(chǎng)REITs的發(fā)展歷程，REITs市場(chǎng)的每一次快速發(fā)展無(wú)不與稅收優(yōu)惠政策的改革有關(guān)。今年年初的財政部3號公告最核心的內容是在資產(chǎn)重組階段減免所得稅和發(fā)行階段轉讓股權時(shí)可遞延所得稅，大大減輕稅務(wù)，提高發(fā)行人積極性。REITs上市一般分為上市前的資產(chǎn)組合或重組、發(fā)行設立、運營(yíng)分配和退出四個(gè)階段，3號公告僅針對企業(yè)所得稅進(jìn)行了相關(guān)政策明確，其他稅種仍應按現行政策處理，不涉及運營(yíng)和退出階段增值稅、土增稅的政策優(yōu)惠。REITs的稅收制度建設任重道遠。

另外，國務(wù)院19號文還強調了“推動(dòng)基礎設施REITs基金管理人與運營(yíng)管理機構健全運營(yíng)機制，更好發(fā)揮原始權益人在項目運營(yíng)管理中的專(zhuān)業(yè)作用，保障基金存續期間項目持續穩定運營(yíng)?！眽簩?shí)多方機構職責，切實(shí)提高運營(yíng)管理水平，保障基礎設施穩健運營(yíng)，切實(shí)保障公共利益，防范化解潛在風(fēng)險。

三、保障性租賃住房REITs迎來(lái)重大突破—證監會(huì )53號文逐一解讀

1.保障性租賃住房主要政策回顧

“保障性租賃住房”一詞提出較晚，此前更多是廉租房、公租房、保障性安居工程等概念。2020年10月黨的十九屆五中全會(huì )首次提出保障性租賃住房，隨后保障性租賃住房備受政策支持。

2021年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2021〕22號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國務(wù)院22號文”），這是保障性租賃住房的首個(gè)國家層面文件， 對租金、戶(hù)型、改造模式等進(jìn)行了統一要求，明確五個(gè)方面的土地支持政策。

發(fā)改委958號文將人口凈流入的大城市保障性租賃住房納入REITs的基礎資產(chǎn)范圍，標志著(zhù)保障性租賃住房可以發(fā)行公募REITs。

2021年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議和政治局會(huì )議，把保障性租賃住房更是列為房地產(chǎn)政策支持首位，是今年穩增長(cháng)的重要抓手。

住建部指出，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃新增650萬(wàn)套（間）。

今年以來(lái)，保障性租賃住房再迎政策利好。繼保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理后，2月25日，銀保監會(huì )和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見(jiàn)》，進(jìn)一步加強對保障性租賃住房建設運營(yíng)的金融支持。

此次的證監會(huì )53號文，是首個(gè)支持保障性租賃住房發(fā)行REITs的文件，同時(shí)2單保障性租賃住房REITs項目正式上報到滬深交易所，政策和試點(diǎn)項目均獲得重大進(jìn)展。

2. 認識四大意義，高度重視、精心組織、穩妥推進(jìn)、確保取得實(shí)效

以人口凈流入的大城市，發(fā)展保障性租賃住房，保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs具有重要意義：一是有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項目建設，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)；二是有利于更好吸引社會(huì )資本參與，拓寬保障性租賃住房建設資金來(lái)源；三是有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，推動(dòng)實(shí)現全體人民住有所居；四是有利于防范化解重大風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。文件要求：要高度重視、精心組織，穩妥推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs各項工作，確保取得實(shí)效。

證監會(huì )53號文要求：各監管審核機構要加強溝通協(xié)作。各省級發(fā)展改革委要加強政策宣傳解讀，協(xié)調落實(shí)申報條件，推動(dòng)加快回收資金投入的新項目開(kāi)工建設進(jìn)度，盡快形成實(shí)物工作量，確保保障性租賃住房REITs行穩致遠。

3.底線(xiàn)是“房住不炒”，反映現階段地產(chǎn)REITs推出難度

證監會(huì )53號文指出，“保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不得變相規避房地產(chǎn)調控要求”，這是對底線(xiàn)的再次強調。文件要求“發(fā)起人（原始權益人）應當為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目變相融資”，這明確了保障性租賃住房REITs的資金不得違規流入地產(chǎn)相關(guān)項目，要做到有效的隔離。保障性租賃住房本質(zhì)上屬于政策性住房，與商業(yè)地產(chǎn)和商品房住宅不可混為一談，但鑒于當前現狀，很多企業(yè)往往不能有效分割，某些金融機構也對其融資存在一刀切的情況。

進(jìn)一步討論，從監管層的態(tài)度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)REITs短期內不會(huì )推出。中長(cháng)期來(lái)看，無(wú)論是從REITs的起源，還是市場(chǎng)需求，資產(chǎn)契合等多方面考慮，商業(yè)地產(chǎn)肯定是要納入到REITs試點(diǎn)范圍的。今年全國兩會(huì )多位人大代表就建議盡快將商業(yè)地產(chǎn)納入到公募REITs試點(diǎn)，足見(jiàn)市場(chǎng)和社會(huì )的需求是很強的。但鑒于當前房企資產(chǎn)負債率高，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險未出清，如證監會(huì )53號文擔憂(yōu)的保障性租賃住房資金無(wú)法有效分割，當前房企住宅和商業(yè)資產(chǎn)亦無(wú)法有效隔離，無(wú)有效機制可保證REITs上市后的融資資金不用于住宅投資或者償還債務(wù)，還需要一段時(shí)間進(jìn)行探索和完善相關(guān)機制。

4.回收資金用途要求更加嚴格，要出臺監管細則確保落實(shí)到位

文件強調了保障性租賃住房REITs回收資金用途的嚴格閉環(huán)管理機制，確保凈回收資金優(yōu)先用于新的保障性租賃住房項目建設，或用于其他基礎設施補短板重點(diǎn)領(lǐng)域；同時(shí)壓實(shí)機構主體責任，要求發(fā)起人的控股股東、實(shí)際控制人不得挪用回收資金；滬深證券交易所要制定有關(guān)業(yè)務(wù)監管細則，確保上述要求落到實(shí)處。政策文件明顯對保障性租賃住房REITs回收資金的要求更加嚴格，這也是上文第3點(diǎn)提到的，基于保租房的特殊地位，要確保資金的有效隔離，不得違規流入地產(chǎn)

5.兩單保障性租賃住房REITs項目上報：原始權益人均為AAA城投公司

兩單保障性租賃住房REITs項目的正式上報，標志著(zhù)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)開(kāi)啟。截至目前，交易所并未上傳和更新項目的基金合同和招募說(shuō)明書(shū)等文件，項目具體信息不詳。

深圳市作為一線(xiàn)人口凈流入大城市，政策支持力度大，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，租賃需求旺盛。深圳人才安居集團有限公司是深圳市城投公司，最新主體評級AAA，總資產(chǎn)規模約為1,554億元，統籌負責深圳市人才安居住房的投資建設和運營(yíng)管理，具有政策性和功能性屬性，地位突出。這次上報的REITs項目在此前已有媒體報道，不再贅述。

二線(xiàn)的廈門(mén)市能在保障性租賃住房REITs項目中拔得頭籌，或與其超高的房?jì)r(jià)和巨大的租賃需求有關(guān)。根據中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)數據，廈門(mén)在2月二手房掛牌均價(jià)為50,851元/平方米，在全國城市中，僅次于上海、北京和深圳位居第四，而一線(xiàn)城市廣州的同期掛牌均價(jià)是45,763元/平方米，廈門(mén)比廣州高了約5,000元/平方米。

廈門(mén)安居集團有限公司是廈門(mén)市城投公司，最新主體評級AAA，總資產(chǎn)規模為189億元，其REITs項目此前并沒(méi)有太多信息。作為廈門(mén)市唯一市屬專(zhuān)營(yíng)保障性住房及公共租賃住房相關(guān)業(yè)務(wù)的國有企業(yè)，主要從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設和運營(yíng)管理工作。據相關(guān)媒體報道，本次選取了兩個(gè)保障性租賃住房明星項目，申報保障性租賃住房REITs。截至2022年3月末，安居集團共承建18個(gè)保障性住房項目，總建筑面積約369萬(wàn)平方米，為打造廈門(mén)住房保障“新藍本”作出了重要貢獻。

關(guān)于保障性租賃住房帶動(dòng)的投資空間、可REITs的規模、發(fā)展難點(diǎn)等詳見(jiàn)中證鵬元報告《公募REITs試點(diǎn)將迎重大進(jìn)展，保障性租賃住房REITs即將落地》。

四、公募REITs進(jìn)入快速發(fā)展新階段

國務(wù)院19號文是首個(gè)國家層面支持公募REITs的文件，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市，對擴募機制、回收資金用途、稅收等工作進(jìn)行了安排，公募REITs被寄予厚望，是當前盤(pán)活存量資產(chǎn)的首要方式，有利于促進(jìn)投資的良性循環(huán)。

證監會(huì )53號文是國務(wù)院19號文的快速落實(shí)，是首個(gè)公募REITs對基礎資產(chǎn)專(zhuān)項領(lǐng)域—保障性租賃住房的特別支持。兩單保障性租賃住房REITs項目的正式上報，也意味著(zhù)備受關(guān)注的保障性租賃住房REITs試點(diǎn)正式開(kāi)啟，后續預計有更多項目落地。

在穩增長(cháng)的背景下，政策持續加碼，靠前發(fā)力，專(zhuān)項領(lǐng)域REITs試點(diǎn)迎來(lái)重大進(jìn)展，供需明顯錯配，我們認為，我國基礎設施公募REITs將進(jìn)入快速發(fā)展的新階段，發(fā)行上市提速，各項制度和機制逐漸完善，發(fā)行人和投資者逐步認可，各級監管機構加大項目?jì)浜蛯徍?，公募REITs市場(chǎng)實(shí)現平穩健康發(fā)展。

后續關(guān)注幾個(gè)方面：

一是首批9只公募REITs在6月21日即將上市滿(mǎn)一年，機構投資者限售期12個(gè)月，解禁的總份額為21.93億份，按照5月27日的最新市值，預計解禁的總規模為113.50億元，占目前總市值的22%。屆時(shí)二級市場(chǎng)流動(dòng)規模增加，做市商做好流動(dòng)性安排，警惕價(jià)格的波動(dòng)和炒作情緒；

二是關(guān)注擴募細則的正式實(shí)施和首批9個(gè)擴募項目能否落地；三是關(guān)注發(fā)行節奏的加快，政策的加碼，分紅收益和上市增值收益的綜合考量；四是關(guān)注上市新資產(chǎn)類(lèi)型項目，如保障性租賃住房、發(fā)電等類(lèi)型；五是關(guān)注今年大規模的留抵退稅，對公募REITs價(jià)格的影響

展望中長(cháng)期，我國公募REITs市場(chǎng)必將行穩致遠。在合法合規、風(fēng)險可控的前提下，公募REITs試點(diǎn)范圍繼續拓寬；稅收制度持續改革；完善治理機制，提升運營(yíng)效率；申購規則的改革，適當提高個(gè)人和網(wǎng)下投資者的配置比例；適時(shí)研究推動(dòng)公募REITs指數制定以及其指數ETF產(chǎn)品開(kāi)發(fā)；擇機出臺專(zhuān)項立法。