作者：李亦輝

來(lái)源：雷達財經(jīng)

在政策調控不斷收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制全面落實(shí)的背景下，房企迎來(lái)最嚴考核。秉持高質(zhì)量發(fā)展的融創(chuàng )中國，再次交出了一份優(yōu)異答卷。

8月30日，融創(chuàng )中國披露了中期業(yè)績(jì)公告，上半年繼續保持穩健增長(cháng)，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

從業(yè)務(wù)結構來(lái)看，融創(chuàng )地產(chǎn)主業(yè)憑借著(zhù)領(lǐng)先的產(chǎn)品力，上半年在保持高回款的同時(shí)，總銷(xiāo)售額穩居行業(yè)前四。近年來(lái)重點(diǎn)布局的“地產(chǎn)+”板塊，也在快速提升，為公司貢獻了收入新增點(diǎn)。

業(yè)績(jì)強勁增長(cháng)之外，融創(chuàng )的負債指標穩步改善，融資成本持續下降，綜合實(shí)力不斷增強，獲得了國際大行摩根士丹利、花旗、摩根大通等專(zhuān)業(yè)機構的高度認可。

取得上述業(yè)績(jì)，融創(chuàng )并不滿(mǎn)足。中期投資分析會(huì )上，融創(chuàng )中國董事會(huì )主席、執行董事孫宏斌提出“四更”經(jīng)營(yíng)準則，讓融創(chuàng )“更安全、更從容、更長(cháng)期、更有價(jià)值?！?/p>

業(yè)績(jì)增長(cháng)穩健，資產(chǎn)結構優(yōu)化

過(guò)去一年時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)收獲了比之前更多的關(guān)注，部分房企出現了營(yíng)收放緩、業(yè)績(jì)下滑甚至債務(wù)違約的現象。融創(chuàng )作為綜合實(shí)力強的頭部房企，則展現了穿越周期的穩定性。

中報顯示，上半年，融創(chuàng )營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)23.9%至 958.2億元；歸母凈利潤119.9億元同比增長(cháng)9.4%。同時(shí)，公司毛利199.8億，同比增長(cháng)12.5%；每股盈利2.62元，同比增長(cháng)8.7%。

在行業(yè)利潤普降的當下，融創(chuàng )的收入規模與盈利雙雙提升，成長(cháng)動(dòng)能十足。另一方面，融創(chuàng )也在全力降杠桿，推動(dòng)資本結構優(yōu)化，達成更安全基本面。

“從2019年下半年開(kāi)始，融創(chuàng )執行降杠桿，優(yōu)化債務(wù)結構，在過(guò)去兩年改善特別明顯?！睋O宏斌介紹，融創(chuàng )先于政策要求主動(dòng)落實(shí)降杠桿。

數據也表明，繼在年初快速降至“黃檔”后，融創(chuàng )正在加速邁向“綠檔”。

截至6月30日，融創(chuàng )中國凈負債率約為86.6%，較去年年底下降約9.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限現金短債比約為1.11，較去年年底提升約0.03；剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率約為76.0%，較去年年底下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)。

截至6月底，公司總資產(chǎn)1.2萬(wàn)億元，較去年底提升9%，一年內到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負債比重下降至30%的行業(yè)低位。期末，融創(chuàng )在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%。

在所有的融資中，融創(chuàng )信托借款規模連續兩年大幅下降。今年上半年，公司兩次發(fā)行美元票據，利率分別為5.95%、6.5%，均為公司上市以來(lái)新低。通過(guò)低成本資金替換高成本資金，公司有效降低了融資成本。

業(yè)績(jì)會(huì )上，孫宏斌提出，融創(chuàng )的融資成本爭取在未來(lái)三年降到5%，信用評級做到投資級?！八晕覀冊诮档腿谫Y成本、控制現金流，降低負債，努力達到投資評級，有需要的時(shí)候也考慮降規模?！?/p>

實(shí)際上，融創(chuàng )的表現已獲得權威機構從專(zhuān)業(yè)維度的認可。

報告期內，標普將融創(chuàng )公司主體評級由BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽(yù)將公司評級展望調升至正面。2021年以來(lái)，摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金等機構相繼發(fā)布研報力挺融創(chuàng )中國，分別給予“增持”、“行業(yè)首先”、“跑贏(yíng)大市”等評級。

地產(chǎn)主業(yè)持續鞏固競爭優(yōu)勢

整體經(jīng)營(yíng)成效良好的背后，融創(chuàng )銷(xiāo)售再創(chuàng )新高。上半年，公司銷(xiāo)售額3208億元，同比增長(cháng)64%，總銷(xiāo)售額穩居行業(yè)前四。

多年來(lái)，融創(chuàng )前瞻布局，圍繞環(huán)渤海、長(cháng)三角、華南、中部和西部地區，持續深耕核心城市，目前已結出碩果。上半年，公司在20個(gè)城市銷(xiāo)售額超50億元，其中北京、上海、蘇州等9城銷(xiāo)售額超100億元，杭州、武漢銷(xiāo)售額超200億元。

展望下半年，融創(chuàng )總可售資源超6600億元，其中約50%位于長(cháng)三角與環(huán)渤海地區，38位于中西部核心城市地區，13%位于華南地區?？傮w來(lái)看，融創(chuàng )的土儲位置佳，去化相對容易。

土地投資方面，融創(chuàng )保持謹慎。2021年上半年，公司獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷(xiāo)售比37.9%。下半年，融創(chuàng )定下的目標是，權益拿地銷(xiāo)售比將控制在20%以?xún)?，全年權益拿地銷(xiāo)售比將控制在30%以?xún)?，確保流動(dòng)性充裕。

高質(zhì)量的增長(cháng)表現，離不開(kāi)質(zhì)量和品質(zhì)的保駕護航。

繼去年獲得億翰“房企超級產(chǎn)品力TOP1”之后，2021年上半年，融創(chuàng )再獲中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”這一榮譽(yù)。

“調控限房?jì)r(jià)、控地價(jià)，開(kāi)發(fā)商要回到本質(zhì)上，通過(guò)提升品質(zhì)爭取空間?！睂O宏斌強調，這些年不管市場(chǎng)如何變化，融創(chuàng )一直堅持做產(chǎn)品，產(chǎn)品力是公司核心競爭力之一。

不少業(yè)務(wù)人士也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，認為行業(yè)發(fā)展的下一階段，房企間的競爭將是產(chǎn)品力的角逐。而政策也有意進(jìn)行引導，7月份，住建部的表態(tài)中，“提品質(zhì)”成為新的調控關(guān)鍵詞。

為進(jìn)一步夯實(shí)領(lǐng)先優(yōu)勢，融創(chuàng )借助數字化建設提升效率，將數字化作為三年規劃重要任務(wù)之一。

其中，地產(chǎn)板塊著(zhù)力推進(jìn)從BIM設計、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線(xiàn)銷(xiāo)售平臺、客戶(hù)關(guān)系的全鏈條數字化運營(yíng)，基于透明、公正、體驗好的底層邏輯，為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值，并支持提升決策和運營(yíng)效率。

“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)打造新增長(cháng)點(diǎn)

地產(chǎn)主業(yè)之外，融創(chuàng )積極尋找新的增長(cháng)點(diǎn)。按公司目標，在提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)競爭力的同時(shí)，提升物管、文旅等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的占比。

去年底，融創(chuàng )服務(wù)控股有限公司在港交所完成上市，至今漲幅超過(guò)65%。今年上半年，融創(chuàng )服務(wù)營(yíng)收33.2億元，同比增長(cháng)85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長(cháng)154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。

營(yíng)收構成上，融創(chuàng )服務(wù)收入結構更加均衡，社區生活服務(wù)細分業(yè)務(wù)快速增長(cháng)。數據顯示，期內物業(yè)管理服務(wù)收入20.5億元，同比增長(cháng)94%；社區生活服務(wù)收入1.9億元，同比增長(cháng)206%；非業(yè)主增值服務(wù)收入10.8億元，同比增長(cháng)60%。

另外，融創(chuàng )服務(wù)第三方拓展成效顯著(zhù)。截至6月底，公司在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米；第三方外拓項目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個(gè)百分點(diǎn)。

8月31日，高盛在研報中稱(chēng)，融創(chuàng )服務(wù)業(yè)績(jì)令人驚喜，物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率升至26%，高于該行全年預測的22%，向消費者提供的增值服務(wù)收入增長(cháng)2倍，向企業(yè)提供增值服務(wù)亦增長(cháng)60%。

考慮到物業(yè)管理業(yè)務(wù)盈利能力提升及社區增值服務(wù)表現強勁，該行將其2022至2023年每股盈利預測上調2%至7%，基于2022年預測市盈率約36倍，將目標價(jià)由28港元上調至30港元，重申“買(mǎi)入”評級，認為融創(chuàng )服務(wù)將成長(cháng)為行業(yè)龍頭之一。

融創(chuàng )的文旅板塊同樣業(yè)績(jì)亮眼。目前，融創(chuàng )文旅擁有文旅城、旅游度假區、會(huì )議會(huì )展和文旅小鎮4大板塊。財報顯示，上半年，融創(chuàng )文旅營(yíng)收26.1億，同比增長(cháng)166%，經(jīng)營(yíng)利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬(wàn)人次，同比上升103%。

“我們會(huì )讓‘地產(chǎn)+’業(yè)務(wù)更聚焦，除了物管業(yè)務(wù)外，在文旅業(yè)務(wù)方面將更聚焦于雪場(chǎng)，商業(yè)運營(yíng)、酒店住宿板塊以及文化、娛樂(lè )。另外，公司正在布局康養業(yè)務(wù)?！睋趧?chuàng )中國行政總裁汪孟德透露。

從公司角度而言，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)具備長(cháng)遠的行業(yè)空間和業(yè)務(wù)成長(cháng)性，通過(guò)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)密切互動(dòng)、互相賦能，有望成融創(chuàng )未來(lái)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。

“四更”新戰略錨定長(cháng)期競爭力

“更安全、更從容、更長(cháng)期、更有價(jià)值?！边@是融創(chuàng )最近在半年度會(huì )議上提出新的戰略發(fā)展目標。

據了解，“四更”準則將作為融創(chuàng )團隊基本做事原則，是以利潤為核心，以客戶(hù)滿(mǎn)意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力，持續為員工、客戶(hù)、股東及社會(huì )創(chuàng )造價(jià)值。

梳理融創(chuàng )發(fā)展歷史，公司一直保持著(zhù)對宏觀(guān)環(huán)境和行業(yè)趨勢的敏銳洞察與精準判斷，擅長(cháng)在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解。

在2019年下半年，融創(chuàng )就先于政策要求主動(dòng)降杠桿；2020年正式拉開(kāi)“均衡高質(zhì)量發(fā)展”序幕，一方面繼續控負債另一方面調整投資節奏，這一年融創(chuàng )拿地金額僅為2019年的一半。

有了戰略預判，才能在外部環(huán)境變化時(shí)應對自如。因此，2021年，融創(chuàng )進(jìn)一步堅定戰略目標，提出“四更”經(jīng)營(yíng)準則，將長(cháng)期主義貫穿進(jìn)入公司戰略之中。

汪孟德在公司內部表示，“調控對行業(yè)和企業(yè)都是好事，經(jīng)過(guò)這一輪（調控），都將變得更穩、更健康。但與此同時(shí)，也要求企業(yè)在新的政策環(huán)境下快速調整適應。融創(chuàng )積極融入國家戰略、堅決響應政策導向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅定‘更安全、更從容、更長(cháng)期、更有價(jià)值’的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰略方向，持續為員工、客戶(hù)、股東、社會(huì )創(chuàng )造價(jià)值?！?/p>

保持自身經(jīng)營(yíng)良好的同時(shí)，融創(chuàng )還積極創(chuàng )造價(jià)值，踐行綠色發(fā)展理念，為社會(huì )做貢獻。

例如，融創(chuàng )建材采購注重綠色環(huán)保，19個(gè)產(chǎn)品大類(lèi)在甲醛釋放量、放射性核素限量、重金屬含量、TVOC釋放率、氯乙烯單體等維度全部滿(mǎn)足環(huán)保要求。

在設計、施工、交付等環(huán)節，融創(chuàng )同樣落實(shí)環(huán)保、節能降耗的理念。

在救災、教育、社會(huì )公益上，融創(chuàng )積極付出。今年5月，融創(chuàng )投資1.35億元建成的初心學(xué)院、畢茲卡里、中華蜜蜂谷、伴鄉原宿4大項目正式捐贈，讓幾千名村民生活實(shí)現了改善；7月，河南汛情告急，融創(chuàng )第一時(shí)間馳援河南，捐贈2000萬(wàn)元，緊急采買(mǎi)救災物資。

統計顯示，秉承“美好生活、社會(huì )公民”的理念，融創(chuàng )在教育、鄉村振興、救災、古建保護等領(lǐng)域已累計捐贈超過(guò)27億元。

值得一提的是，8 月，全球領(lǐng)先的環(huán)境、社會(huì )與企業(yè)管治（ESG）領(lǐng)域評級機構 Sustainalytics 授予融創(chuàng )低風(fēng)險評級，評分位列 70 家境內參評房企首位。

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