摘要

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規定》第二十四條第一款規定：“當事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！?/p>

以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸的擔保，這樣的現象非常普遍，出借人究竟是以買(mǎi)賣(mài)合同提起訴訟，還是以借貸關(guān)系提起訴訟，更能夠得到法院的支持，以保護自己的利益呢？

以筆者處理的該類(lèi)案件來(lái)看，則不可一概而論，還應結合當事人雙方簽訂相關(guān)合同的時(shí)間、約定內容、實(shí)際履行情況、房屋現狀、債務(wù)人的償還能力等等進(jìn)行具體的分析，以有效維護債權人的利益。

今天通過(guò)一個(gè)案例分析，來(lái)說(shuō)明雙方當事人簽訂相關(guān)合同的時(shí)間順序也對最終認定雙方法律關(guān)系存在著(zhù)影響。

案例索引

北京XX建安裝飾有限公司與湖南XX置業(yè)投資有限公司、劉XX商品房銷(xiāo)售合同糾紛一審民事判決書(shū)

湖南省長(cháng)沙市中級人民法院（2014）長(cháng)中民三初字第00654號

案由：　房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛     裁判日期：2016年04月25日

基本案情

2012年12月13日，原告（甲方）與被告XX公司（乙方）簽訂了《借款協(xié)議》約定：

因乙方建設國際商務(wù)大廈項目的需要，特向甲方借款人民幣3000萬(wàn)元，借款期限為2012年12月14日至2013年6月30日；乙方同意按所借款項的1%／月的標準向甲方支付利息。

為確保乙方如期還款，乙方同意，以國際商務(wù)大廈的辦公樓B區第五、六層房產(chǎn)作抵押，但因乙方尚未取得相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的相關(guān)預售許可，暫與甲方簽訂內部認購協(xié)議，并于2012年12月20日前完成內部認購手續；待乙方在政府相關(guān)部門(mén)辦妥預售許可手續后五日內，為甲方辦理上述房屋預售登記手續。

2012年12月14日，原告向被告XX公司支付了500萬(wàn)元，于2012年12月21日向被告XX公司支付了2500萬(wàn)元。

2012年12月21日，被告XX公司（甲方）與乙方簽訂了一份《太和廣場(chǎng)（國際商務(wù)大廈）認購協(xié)議書(shū)》，認購“太和廣場(chǎng)”項目辦公樓B區第五、六層6261.04平方米，認購單價(jià)為4791.26元/平方米，認購總價(jià)為3000萬(wàn)元，認購定金3000萬(wàn)元。雙方約定，乙方于2012年12月14日轉給甲方的500萬(wàn)元，及2012年12月21日轉給甲方的2500萬(wàn)元，共3000萬(wàn)元作為定金和購房款，甲方須在政府相關(guān)部門(mén)辦妥預售許可手續后五日內，與乙方簽訂本認購協(xié)議之約定物業(yè)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，乙方所交納的定金，在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后將自動(dòng)轉作購房款。

2013年6月30日，借款期限屆至，被告XX公司仍未按《借款協(xié)議》的約定還款。在被告XX公司取得涉案房屋預售許可證后，2013年12月18日，原告北京XX公司與被告XX公司簽訂了一份《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定：1、被告XX公司將其開(kāi)發(fā)的長(cháng)沙市天心區芙蓉南路XX國際商務(wù)大廈辦公樓第五、六層出賣(mài)給原告，房屋的首付款500萬(wàn)元原告北京XX公司已于2012年12月14日支付，剩余房款2500萬(wàn)原告北京XX公司已于2012年12月21日支付。

該合同最后手寫(xiě)備注：此合同是根據雙方于2012年12月21日簽訂的《太和廣場(chǎng)（湖南心星國際商務(wù)大廈）認購協(xié)議書(shū)》約定的內容補簽。

2014年3月8日，被告XX公司（甲方）與原告北京XX公司（乙方）簽訂了一份《協(xié)議書(shū)》（協(xié)字（2014）第05號），該協(xié)議書(shū)的有關(guān)內容為，甲乙雙方以前簽訂了各種合同和協(xié)議，現就合同和協(xié)議的履行情況，雙方進(jìn)行溝通，達成如下協(xié)議：1、甲方應于2013年6月30日，還乙方3000萬(wàn)元和支付利息，現還款期限已過(guò)，乙方要求甲方按照約定盡快履約，并承擔違約責任，甲方承諾盡快還款并承擔違約責任；同時(shí)，雙方還就本金、利息、滯納金以及違約金進(jìn)行結算（截止2013年12月20日，乙方應付金額合計47049041元）。2、根據借款協(xié)議和認購協(xié)議約定，雙方協(xié)商同意，為確保甲方能夠如期還款，保障乙方利益，甲乙雙方法定代表人于2013年12月18日，簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方同意，為防止房?jì)r(jià)下跌給乙方帶來(lái)的風(fēng)險，在原基礎上增加國際商務(wù)大廈（太和廣場(chǎng)）辦公樓B區第七層。3、甲方可以在2014年3月31日前以5500萬(wàn)元的價(jià)款回購房屋，若甲方不能在約定的時(shí)間內回購房屋或支付乙方欠款47049041元及其利息、違約金，則甲方需要把協(xié)議中的房產(chǎn)按協(xié)議所約定的價(jià)格（3000萬(wàn)元）及面積過(guò)戶(hù)給乙方，乙方無(wú)需再向甲方支付購房款或溢價(jià)。

同日，雙方又簽訂了一份《補充協(xié)議》，該協(xié)議載明：1、本協(xié)議（即上述協(xié)字（2014）第05號《協(xié)議書(shū)》）基于2012年12月13日雙方簽訂的若干合同、協(xié)議，因被告XX公司沒(méi)有按照約定履約，導致XX公司依據合同、協(xié)議產(chǎn)生了違約責任，XX公司統一按約定的違約條款執行，并承擔違約責任。2、本協(xié)議第二條所涉利息、滯納金、違約金等具體金額，經(jīng)雙方依據約定核算作為結算依據。3、本協(xié)議除第二條所涉具體金額待核外，其它條款都予認可。

另查明，涉案房屋所在樓棟共22層，其中地上20層，地下2層，規劃用途為商業(yè)、辦公，至今該樓棟未進(jìn)行消防驗收，且全部辦理了在建工程抵押。

雙方爭議焦點(diǎn)

【原告訴訟請求】：

一、確認原被告簽訂的《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效；

二、判決被告繼續履行合同，將國際商務(wù)大廈（太和廣場(chǎng)辦公樓B區）的五、六、七層交付給原告；同時(shí)，在房屋交付使用后365個(gè)工作日內將涉案房屋所涉樓宇辦理好初始登記，并在辦理初始登記后180個(gè)工作日內為原告辦妥涉案房屋的所有權證，并在辦妥涉案房屋所有權證后365個(gè)工作日內為原告辦妥涉案房屋的土地使用權證。

【被告答辯】：

原告與被告XX公司之間簽署的《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是基于被告與案外人之間的借款協(xié)議而產(chǎn)生的一種借款擔保形式。原、被告之間并無(wú)真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)意思表示，因此請求法院查明事實(shí)，駁回原告關(guān)于取得涉案房屋所有權的訴訟請求。

法院認為

一、關(guān)于原告與被告XX公司簽訂的《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效的問(wèn)題：

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規定》第二十四條第一款規定：“當事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！?/p>

本院認為，該規定中“以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔?！钡膬热輵斫鉃?，雙方當事人在簽訂民間借貸合同時(shí)，又另行就借款人所有的房屋或其他財產(chǎn)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，以保證借款人能如期履行借貸合同；而在借款到期后，借款人未能按期還本付息的情況下，雙方另行簽訂的以借款人的房屋或其他財產(chǎn)抵債的買(mǎi)賣(mài)合同并不屬于上述規定所指的情形。

本案中，《借款協(xié)議》約定的還款期限在2013年6月30即已屆滿(mǎn)，而《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在2013年12月18日才由雙方正式簽訂，因此，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非在《借款協(xié)議》簽訂時(shí)或協(xié)議履行期間所簽訂，故其并不具有擔?！督杩顓f(xié)議》履行的作用；

  同時(shí)，《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系在XX公司未能按期還本付息的情況下，雙方經(jīng)協(xié)商后所簽訂，其具有以房抵債的性質(zhì)，因此，本案中不宜認定《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系作為雙方民間借貸合同的擔保。綜上，《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系原告與被告XX公司的真實(shí)意思表示，且無(wú)法定的無(wú)效情形，其應認定為合法有效，故原告要求確認《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效的訴訟請求應予支持。

二、關(guān)于原告要求被告XX公司交付涉案房屋，并按合同約定辦理房屋產(chǎn)權證及土地使用權證的訴訟請求是否成立的問(wèn)題：

《中華人民共和國消防法》第十二條第二款規定：“依法應當進(jìn)行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用?！北景钢?，涉案房屋所在樓棟達22層，且規劃用途為商業(yè)、辦公，屬于應當進(jìn)行消防驗收的建設工程，而其至今未進(jìn)行消防驗收，因此，其不得交付使用，故原告要求被告交付涉案房屋的訴訟請求暫時(shí)不能支持。此外，因涉案房屋尚未進(jìn)行消防驗收，且已辦理了在建工程抵押，因此，原告要求被告辦理涉案房屋產(chǎn)權證及土地使用權證的請求暫時(shí)亦不能支持。