導讀

2021年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度逐漸下降，至歲末年初，土地市場(chǎng)進(jìn)入“冰封期”；與此同時(shí)，樓市熱度也跌入“谷底”，市場(chǎng)預期受到重創(chuàng )。在這樣的大背景之下，重點(diǎn)城市迎來(lái)了“集中供地”落地的第二年，從供應端來(lái)看，青島、武漢、重慶、濟南等城市將集中供地輪次“由三變四”，并且從量上來(lái)看，首批供地量多低于去年平均水平，頗有“試水”的意味。

為進(jìn)一步分析一季度重點(diǎn)城市土拍情況，本文分別從供給側管控、市場(chǎng)特征、企業(yè)競爭等角度進(jìn)行系統梳理和分析，對土拍規則、市場(chǎng)熱度、成本及盈利變化等進(jìn)行細化研究，以期為房企接下來(lái)的拿地決策提供參考。

自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度便一直走低，在多家規模房企遭遇流動(dòng)性困難后，客戶(hù)購房觀(guān)望情緒嚴重，樓市成交規模累計同比增幅持續下降。在房企遭遇融資難、回款難等影響下，地市熱度也持續走低，2022年一季度成交規模不及去年同期五成。

為了盡快恢復行業(yè)信心，提振市場(chǎng)熱度，2022年開(kāi)年以來(lái)上層調控環(huán)境顯著(zhù)改善，多部委明確提出要支持居民合理購房需求，房企融資環(huán)境也邊際改善，向市場(chǎng)釋放強烈維穩信號。 

先從一季度樓市表現來(lái)看。據國家統計局公布最新數據，2022年1-3月，全國商品住宅累計銷(xiāo)售面積和金額同比均呈下降趨勢，降幅分別達18.6%和25.6%，成交均價(jià)自然也呈同比下降趨勢，同比降幅約為9%。

而在CRIC監測的30個(gè)重點(diǎn)城市中，一季度成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3個(gè)百分點(diǎn)。其中，武漢、廈門(mén)、寧波、杭州等城市一季度累計成交面積降幅都在50%以上，樓市表現顯然不及同期。

土地市場(chǎng)同樣也維持在低位運行。據CRIC統計，全國土地市場(chǎng)成交面積和金額同比降幅都在五成以上，成交均價(jià)也不及去年同期水平，同比下降了7%。各能級城市中，一二線(xiàn)城市的成交規模降幅都在六成以上，成交面積較去年同期有較大差距。

地市成交規模顯著(zhù)不及去年同期，一方面是由于集中供地政策下導致多數城市供地節奏發(fā)生變化，如22城中半數以上的城市22年首輪集中出讓基本在二季度，東莞、金華、南通等城市也采取了集中土拍的方式，一季度供應量就不及去年同期，成交規模自然也隨之縮減；另一方面，一季度恰是房企償債高峰，盡管近期融資環(huán)境有所緩解，但整體流動(dòng)性仍舊偏緊，拿地企業(yè)仍以央企、國企及少數現金流壓力較小的民企為主，行業(yè)投資積極性仍有待復蘇。

2、近期政策端迎來(lái)多種利好，釋放強烈維穩激勵信號（略）

土地出讓作為地方財政收入的主要來(lái)源之一，成交遇冷下，各地不得不在供地端做出改變，多城集中供地由三變四。在本章中，我們將從22城2022年首輪供地的供應規模變化、供地結構變化和出讓規則變化等方面，來(lái)看重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了哪些改變。

1、七城明確22年集中供地“三變四”，以更加靈活應對市場(chǎng)變化

重點(diǎn)城市22年集中供地最顯著(zhù)的一大變化便是部分城市將供地批次由三批次增加至四批次，目前已有青島、廈門(mén)、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等七個(gè)城市明確提出2022年集中供地將分為四批次進(jìn)行。其中，除成都和蘇州外，其余城市均公布了余下三批次的掛牌時(shí)間。從掛牌時(shí)間來(lái)看，這些城市的集中供地基本均是按照季度來(lái)分批供應，僅廈門(mén)計劃在第三季度完成所有的供應計劃。

對于地方政府而言，供地批次的增加有助于其隨市場(chǎng)變化來(lái)及時(shí)調整供應結構，減少土地流拍現象，完成土地供應計劃，穩定土地端供應；另一方面，單批次供應量的減少，也意味著(zhù)同一時(shí)期片區競品減少，可有效減輕片區內尤其是供應主力區域內的樓市庫存上漲壓力。

對于企業(yè)而言，供地批次增加意味著(zhù)年內拿地機會(huì )也會(huì )增加，企業(yè)可根據節奏來(lái)及時(shí)調整資金儲備，布局拿地，相比三批次時(shí)期也更加靈活。

2、首批供應規模多不及去年同批次，重慶、武漢等城市試水意味明顯（略）

3、土拍遇冷下供地結構調整，多數二線(xiàn)城市供地向中心城區傾斜（略）

4、土拍規則進(jìn)一步調整優(yōu)化，減配建、增房地價(jià)差為多城降門(mén)檻主要方式（略）

受季節性和疫情因素的影響，一季度重點(diǎn)城市集中土拍進(jìn)度相對滯緩，僅有北京、福州、合肥、廈門(mén)、青島、重慶和武漢7個(gè)城市完成首輪集中土拍（上海和成都僅少量地塊在季度末成交），新階段下土地市場(chǎng)的特征和走向逐漸顯現。本節將從一季度完成首批集中拍地的重點(diǎn)城市的市場(chǎng)熱度、地價(jià)水平、盈利空間變化等多角度進(jìn)行系統剖析，以期為房企接下來(lái)的拿地決策提供參考性建議。

1、熱度分化：北京回溫，合肥火爆，福、青、武清冷收場(chǎng)

步入新的一年，重點(diǎn)城市首輪集中土拍熱度表現不一，但較去年第三輪土拍熱度相比，溢價(jià)率均有所上升。典型如合肥，受起拍價(jià)、配建等門(mén)檻降低的影響下，本輪集中土拍整體溢價(jià)率升至11.2%，15塊地觸及最高限價(jià)，成為一季度完成首輪集中土拍中溢價(jià)率最高的城市，較去年第三輪集中土拍溢價(jià)率增加6.7個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)熱度明顯上升。

當然，不僅僅是合肥，廈門(mén)、重慶本輪土拍熱度也明顯回溫，溢價(jià)率均升至5%以上，較去年第三輪溢價(jià)率漲幅均超4個(gè)百分點(diǎn)。此外，表現比較突出的還有北京，其本輪集中土拍平均溢價(jià)率達到4.5%，與去年第三輪相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)流拍率也從17%回落至6%，土地市場(chǎng)整體表現“回溫”，其中有3宗地塊觸及最高限價(jià)。

相比之下，武漢、福州和青島本輪土拍表現相對冷清。典型如武漢，在土拍規則進(jìn)一步精簡(jiǎn)和優(yōu)化、取消競自持/配建、降低最高限價(jià)的基礎上，本輪集中土拍整體溢價(jià)率也僅有1%，其中青山區“回爐”商住地在起拍價(jià)降低24%的基礎上，仍然遭遇流拍。

福州的冷清則更多地表現在流拍居高不下，六區18宗涉宅地僅成交12宗，3宗現場(chǎng)撤牌、3宗流拍，整體流拍率高達33%。不僅如此，流拍的多宗地塊多集中在晉安區，在銷(xiāo)售指導價(jià)明顯提升的大背景之下，依然遭遇流拍，市場(chǎng)涼意盡顯。

值得注意的是，雖然合肥本輪土拍溢價(jià)率明顯提升，有15宗地塊觸及最高限價(jià)，但流拍率依然居高不下，尤其是包河、廬陽(yáng)區體量較大、周邊配套欠佳的地塊以及去化壓力較大的新站地多遭遇流拍，合計共有8宗地塊流拍，流拍率高達25%，在一季度完成首輪集中土拍的7個(gè)城市中僅次于福州，由此可見(jiàn)合肥土拍市場(chǎng)冷熱分化嚴重。

2、地價(jià)水平：嚴控地價(jià)下地價(jià)水平整體處于低位，合肥核心區地價(jià)逆勢上漲

從7個(gè)已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市的地價(jià)水平來(lái)看，受出讓底價(jià)下調，市場(chǎng)熱度整體延續低位的影響，除合肥和武漢外，其余大部分城市本輪集中土拍樓面價(jià)不及去年第三輪，典型如青島，本輪集中土拍平均樓面價(jià)僅有3846元/平方米，較去年第三輪集中土拍的樓板價(jià)下降了36%。

究其原因，主要是由于青島本輪集中供地以黃島和城陽(yáng)等地價(jià)水平較低的區域為主，一批次供應的16宗地中超過(guò)7成的地塊起拍樓板價(jià)不足5000元/平方米。而地價(jià)相對較高（即起拍樓板價(jià)超過(guò)了6000元/平方米）的地塊僅有3幅，占比僅有19%，仍低于去年任意批次供地中高價(jià)地塊的比例，其中起拍價(jià)最高的是李滄中心板塊LC0204-04-04地塊，起拍樓板價(jià)為8000元/平方米，而去年三批次均有地塊的起拍單價(jià)過(guò)萬(wàn)。由此也可看出，本批次青島供地質(zhì)量明顯不及去年任一批次，最終成交均價(jià)大幅下降也在意料之中。

除青島外，北京、廈門(mén)、福州、重慶等城市的地價(jià)也有一定程度的下降，不過(guò)由于大部分城市供地主力向主城區傾斜，譬如重慶此次供應宅地均位于中心城區，涉及中央公園、西永等諸多熱點(diǎn)板塊，廈門(mén)島內的供地規模明顯增加，共有5幅地出讓?zhuān)急冗_50%，無(wú)論是幅數和占比均高于去年任一批次，優(yōu)質(zhì)土地供應力度明顯加大，因此地價(jià)降幅不似青島那樣突出。

以重慶搖號成交的兩江新區兩路組團C、F標準分區C03-2、C05-1、F140-3地塊為例，該宗地旁即為21年一批次成交的重慶單價(jià)地王項目，成交樓板價(jià)高達15711元/平方米，而此次該宗地即使達到最高限價(jià)，平均地價(jià)才9349元/平方米，成交地價(jià)大幅下跌四成。

僅有余下的合肥和武漢兩城本輪集中土拍平均樓板價(jià)較去年第三輪明顯上升。尤其是合肥，由于本輪集中土拍門(mén)檻明顯下降，包河區BH202201號、包河區BH202202號、廬陽(yáng)區LY202201號地塊、瑤海區YH202201號、新站區XZ202201號均為2021年推出后又延期或流拍的地塊，本輪重新上架，在地塊體量、起拍價(jià)、配建要求等多方面都降低了門(mén)檻，降低了房企的拿地難度；加之部分地塊銷(xiāo)售指導價(jià)有所提升和政策利好，使得合肥本輪土拍熱度明顯上漲，最終濱湖、蜀山等區域多宗核心區地塊觸及最高限價(jià)，平均樓面價(jià)升至11638元/平方米，較去年第三輪集中土拍樓板價(jià)大漲68%。武漢也是如此，由于本輪參拍地塊大都集中在中心城區，盡管市場(chǎng)熱度延續低位，但是平均樓板價(jià)增至11713元/平方米，漲幅也高達51%。

從企業(yè)投資角度來(lái)看，由于2021年較為嚴格的金融監管政策帶來(lái)的現金流壓力仍在，大部分房企在今年一季度仍未恢復投資力度，8個(gè)熱點(diǎn)城市的集中供地中百強房企拿地金額占比約為一半，其中建發(fā)、中海、保利等少數房企表現較為突出，布局范圍也相對較大。

1、百強房企拿地金額占比達50%，謹慎之下更加聚焦優(yōu)質(zhì)地塊（略）

2、廈門(mén)、北京最受百強房企青睞，本地民企在合肥表現搶眼

不同城市的首輪集中供地中，拿地企業(yè)類(lèi)型也不盡相同。

從百強房企投資的比例來(lái)看，廈門(mén)、北京首輪供地中百強房企拿地金額占比分別達到78%、69%，是一季度僅有的2個(gè)百強房企投資占比高于非百強房企的城市。北京有中海、保利、華潤等10強房企積極投資，建發(fā)則一次性則在廈門(mén)拿下3宗地塊。百強房企投資占比越高，說(shuō)明城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇的速度更快，也是百強房企在投資時(shí)的首選城市。

反之，武漢、青島僅有不足20%的成交金額來(lái)自百強房企，市場(chǎng)動(dòng)力相對不足。武漢首輪僅成交6宗含宅地塊，其中中交拿下1宗，其他均由百強外房企競得；且百強房企如中交、華潤在青島拿地，均以與本土房企組成聯(lián)合體的形式，沒(méi)有獨立拿地。

從不同企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，不同城市的投資主力類(lèi)型也有所不一：

廈門(mén)、重慶和北京以國企央企拿地為主，如中海、金地、建發(fā)、國貿和象嶼共計拿下廈門(mén)7宗含宅地塊，重慶則有中海、華潤、建發(fā)、大悅城、中鐵等大型國企央企積極落子，北京則是華潤、中海、保利、金地、城建發(fā)展、中國建筑等多家國企央企拿地。

福州、成都、武漢的地方平臺公司投資占比在五成左右，是一季度首輪集中供地中地方平臺公司拿地比例較大的城市，土地市場(chǎng)對于地方平臺公司“托底”的需求較高，否則可能出現更多流拍地塊。

合肥、青島是本輪民企拿地表現較為突出的城市，尤其合肥第一輪集中土拍中一半以上被本土民企競得，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，安徽高速也競得2宗濱湖科學(xué)城地塊，本土企業(yè)投資積極性復蘇，且整體表現非常強勢。

      3、建發(fā)、中海和保利投資超百億，布局城市數量最多

由于大部分房企仍面臨嚴重的現金流壓力，投資態(tài)度謹慎且投資工作仍未完全恢復。截止一季度末，百強房企中還有七成左右房企未拿地，在集中供地的八個(gè)城市拿地的百強房企數量更少，僅有14家。

從拿地規模來(lái)看，有3家房企在集中供地城市拿地金額超過(guò)百億，分別為建發(fā)、中海和保利。建發(fā)以156.3億元位列第一，主要是由于建發(fā)在廈門(mén)的拿地金額就達到94億元，絕大部分投資集中于福建省內；中海拿地金額達到132億元，保利則剛剛超過(guò)百億。

同為百強房企，金地、金茂、國貿、招商和越秀的拿地金額不足15億元，投資力度相對較弱，這也與一些城市熱點(diǎn)地塊采用“搖號”確定競得人的方式有關(guān)。其中金地、招商和越秀都僅有1宗地塊入賬，分別位于合肥和廈門(mén)。

拿地金額總量較高的建發(fā)、中海和保利也是一季度在集中供地城市落子范圍最廣的3個(gè)房企，在4個(gè)城市有所斬獲，主要包括廈門(mén)、北京、合肥和福州；其次龍湖和中交在三個(gè)城市落子，龍湖主要在深耕區域內的成都、重慶拿地，中交則在武漢、成都和青島拿地。

此外大部分拿地的企業(yè)都只在1-2個(gè)城市落子，一方面是由于許多城市本輪集中供地的供應地塊幅數并不多，另一方面是在禁馬甲成為主流以后，很多城市以搖號方式確定競得人，有些房企參拍雖然積極，但最終成交并不多。

為了提振市場(chǎng)、穩定預期，近期市場(chǎng)利好消息不斷釋放，各地政府也在供地端主動(dòng)調整，如合肥、廈門(mén)加大中心城區優(yōu)質(zhì)地塊供應比例、減配建、降低回爐地塊地價(jià)等，一季度成交溢價(jià)率、流拍率等熱度指標也因此較去年年末有所好轉。若二季度利好政策細則能落地實(shí)施，尤其是金融端，房企資金壓力得到實(shí)質(zhì)性紓解，樓市韌性較強的一二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市市場(chǎng)將率先回暖，但是考慮到當前部分重點(diǎn)城市疫情還處于上升期，一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，市場(chǎng)若要出現實(shí)質(zhì)性好轉，還需要主管部門(mén)、企業(yè)、購房者三方面重建信心。

1、暫緩房地產(chǎn)稅等新規提振市場(chǎng)信心，核心一二線(xiàn)樓市“復蘇”可期

一季度末，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一系列利好聲音，首先是國家金融專(zhuān)題會(huì )議定調，強調“積極出臺對市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺收縮型政策。對資本市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的政策應事先與金融管理部門(mén)協(xié)調，保持政策預期的穩定性和一致性”。然后財政部也表態(tài)，今年內不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，短期有助于提振市場(chǎng)信心，引導行業(yè)預期向積極方向轉變，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性循環(huán)軌道。

鑒于房地產(chǎn)稅擴大試點(diǎn)范圍大概率劃定在廈門(mén)、杭州等核心城市，暫緩后核心一二線(xiàn)城市有望率先回暖，在二季度末或將走出低谷，隨后弱二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市可能出現輪動(dòng)復蘇行情。但是考慮到當前部分重點(diǎn)城市疫情還處于上升期，一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，市場(chǎng)若要出現實(shí)質(zhì)性好轉，還需要主管部門(mén)、企業(yè)、購房者三方面重建信心。

2、限價(jià)之下地價(jià)保持低位，重點(diǎn)城市核心區盈利空間進(jìn)一步擴大

結合重點(diǎn)城市首輪土拍規則來(lái)看，“土地最高限價(jià)下調、新房銷(xiāo)售指導價(jià)調高”成為了常規操作，在此影響之下，這些城市的盈利空間進(jìn)一步上漲，尤其是核心區，一方面，這些區域在人才新政下，人口得到了快速增長(cháng)，需求較為旺盛；加之這些區域基本上經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)水平較為領(lǐng)先，就業(yè)機會(huì )較多，新房去化情況一般較佳，加之房?jì)r(jià)收入比在一二線(xiàn)城市處于相對低水平，對周邊的輻射帶動(dòng)能力較強不至于被“吸血”，加之當前土地市場(chǎng)相對平穩，以重慶、合肥等城市首輪集中土拍為例，利潤空間得到修復，因此房企競拍熱度或持續高位。

總的來(lái)看，在樓市整體下行、房企規避風(fēng)險的大背景之下，規劃等級高，人口流入多、產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的強二線(xiàn)核心區依舊是重點(diǎn)關(guān)注區域。即使遇到市場(chǎng)調整，由于市場(chǎng)普遍對這類(lèi)核心區前景看好，房?jì)r(jià)也較為堅挺，去化也能有較好的保障，這類(lèi)地塊熱度或持續高位。

3、資金端改善利好不斷，房企拿地積極性有望提升

3月份以來(lái)，中央多部委密集表態(tài)穩地產(chǎn)，房企融資、預售資金監管適度松綁，并購貸不計入“三道紅線(xiàn)”等政策相繼出臺，以及4月中旬的央行降準，都向房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了積極的信號。就一季度重點(diǎn)首輪集中土拍情況來(lái)看，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標表現略好于去年年末，市場(chǎng)熱度略有回升。

房企參拍情況來(lái)看，雖然國企托底的現象依然存在，但合肥、廈門(mén)等城市民企參拍積極性較去年三輪明顯提升，就以合肥為例，本土民企在合肥本次土拍中成為了最大贏(yíng)家，總體成交的22宗商品住宅地塊中有一半以上被本土民企競得，民企投資積極性明顯提升。

值得注意的是，近期政策方面雖然有一定的利好消息，但是傳導到市場(chǎng)、企業(yè)層面還需要一定的時(shí)間，尤其是疫情彌漫之下剛剛復蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)又遭遇一記重磅，之前經(jīng)歷了財務(wù)危機的房企，或需要更長(cháng)的恢復期。近期投資積極的房企無(wú)非大型的國企央企、持續走穩健經(jīng)營(yíng)路線(xiàn)的龍湖、綠城等，以及集中供地城市當地的平臺公司，企業(yè)之間的投資態(tài)度分化更加明顯，未來(lái)預計土地市場(chǎng)將形成“國企央企+穩健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立的格局。