近日，銀保監會(huì )、住房和城鄉建設部、人民銀行三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》?！锻ㄖ芬?，聯(lián)合開(kāi)展一次經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)問(wèn)題專(zhuān)項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規問(wèn)題督促整改和處罰力度。同時(shí)，建立房地產(chǎn)中介機構和人員違規行為“黑名單”，加大處罰問(wèn)責力度并定期披露。

所謂經(jīng)營(yíng)貸，是指以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。

經(jīng)營(yíng)貸的發(fā)放，初心是為了幫助部分企業(yè)獲得臨時(shí)性的周轉資金。然而，近期這些本用來(lái)扶持實(shí)體經(jīng)濟的優(yōu)惠性貸款逐漸流向投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。這不僅影響了房地產(chǎn)調控政策效果，更擠占了支持實(shí)體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

2020年，在疫情影響下，中小企業(yè)融資較為困難。為幫助企業(yè)紓困，助力復工復產(chǎn)，國家層面出臺了一系列扶助政策，其中就包括針對中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)性貸款貼息。

值得一提的是，部分小微企業(yè)貸款，最低利率僅為3.6%左右。這與按揭貸款利率形成鮮明反差，也讓投資者嗅到了樓市里新的套利機會(huì )。

光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華在接受財視中國采訪(fǎng)時(shí)表示，存在跨市場(chǎng)套利機會(huì )是經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因。一方面，經(jīng)營(yíng)貸的低利率、低門(mén)檻與房地產(chǎn)市場(chǎng)利率存在利差，引發(fā)跨市場(chǎng)的套利行為；另一方面，經(jīng)營(yíng)貸的貸后跟蹤監測難度較高，讓部分投機者有空可鉆。

細究經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市的背后，我們不難發(fā)現，還存在“銀行—擔保公司—助貸機構”這樣一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈。購房者僅需花費幾萬(wàn)元，就能用最低年利率3.6%左右的經(jīng)營(yíng)貸，替換掉年利率5%以上的按揭房貸。

“隨著(zhù)近年來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，特別是部分一二線(xiàn)城市樓市熱度居高不下，購房者蜂擁進(jìn)入樓市，催生了旺盛的購房需求。為加強房地產(chǎn)調控，金融管理部門(mén)和金融機構從申請資格、首付比例、貸款利率等方面收緊個(gè)人住房貸款相關(guān)政策。在住房貸款難以完全滿(mǎn)足購房者需求的情況下，部分信貸需求轉向經(jīng)營(yíng)性貸款和消費貸款?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼透露，部分小微企業(yè)貸款與個(gè)人住房貸款5%-6%的利率形成較大價(jià)差，誘使部分購房者轉向申請經(jīng)營(yíng)用途貸款來(lái)購買(mǎi)房產(chǎn)。此外，部分房產(chǎn)中介和貸款中介誘導、協(xié)助購房者包裝材料、申請貸款，與銀行從業(yè)者串通合謀，也是背后的推動(dòng)力量之一。

“包裝”后的經(jīng)營(yíng)貸不斷流入樓市，投資者明目張膽“薅羊毛”。尤其在北上廣深等一線(xiàn)城市，經(jīng)營(yíng)貸正在引發(fā)一場(chǎng)樓市的“造富盛宴”。

據了解，目前信貸資金違規流入樓市主要集中在二套商品房交易環(huán)節，操作工具以個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人消費貸為主。以上資金缺口類(lèi)型頗具代表性，為信貸資金違規入樓市滋生了土壤。這場(chǎng)由經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市所引發(fā)的“造富盛宴”，實(shí)則是危機四伏。

周茂華從四方面具體分析經(jīng)營(yíng)貸大量流入樓市可能引發(fā)的風(fēng)險。第一，對房地產(chǎn)而言，經(jīng)營(yíng)貸資金違規流入房地產(chǎn)，將抬高房地產(chǎn)企業(yè)杠桿，加劇企業(yè)發(fā)展的脆弱性；第二，對銀行來(lái)說(shuō)，銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)依賴(lài)過(guò)重，會(huì )導致資產(chǎn)負債失衡，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，銀行流動(dòng)性會(huì )面臨風(fēng)險，嚴重時(shí)容易出現潛在系統性風(fēng)險。

第三，對居民來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市可能推升債務(wù)杠桿率，對消費形成擠出效應，而且這種加杠桿行為，本身就面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險；第四，對于區域經(jīng)濟而言，區域房?jì)r(jià)的非理性上漲將增加創(chuàng )業(yè)成本和風(fēng)險，擠出中小企業(yè)信貸資源并抑制區域創(chuàng )新，如果區域樓市泡沫破滅，可能進(jìn)一步拖累區域財政，對政府債務(wù)構成壓力。

董希淼表示，經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在一定程度上擾亂了房地產(chǎn)調控大局，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，也影響公眾對房地產(chǎn)市場(chǎng)預期。另外，本應流向實(shí)體經(jīng)濟重點(diǎn)領(lǐng)域的薄弱環(huán)節的金融資源被擠占，影響宏觀(guān)政策實(shí)施的效果，加劇小微企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題。

對企業(yè)和居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，用經(jīng)營(yíng)用途貸款購買(mǎi)住房，推高杠桿率和負債率。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)或政策發(fā)生較大變化，還可能導致債務(wù)危機，美國“次貸危機”就是典型的教訓。對銀行而言，過(guò)分依靠房地產(chǎn)來(lái)擴大規模、搶占份額，既存在政策風(fēng)險也存在信用風(fēng)險。部分銀行信貸管理不嚴不實(shí)，少數銀行從業(yè)人員為違規行為提供便利，還可能受到處罰。

其實(shí)，經(jīng)營(yíng)貸所引發(fā)的風(fēng)險早已暴露。監管層也曾屢次禁止經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。在北京、上海、杭州等城市，經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)的問(wèn)題早前也開(kāi)始自查自改。

2021年伊始，多個(gè)城市就已經(jīng)開(kāi)始了嚴格審查經(jīng)營(yíng)貸、消費貸資金流向違規流入樓市的行為。例如，今年1月份，上海銀保監局印發(fā)《上海銀保監局關(guān)于進(jìn)一步加強個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，對轄內商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求。

2月10日，北京銀保監局發(fā)布《關(guān)于加強個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，要求嚴格實(shí)施貸前調查，盡職落實(shí)貸后管理。另外，廣東銀保監局也曾下發(fā)《關(guān)于組織轄內銀行機構開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費貸款風(fēng)險排查的通知》，部署全轄銀行機構全面自查。

就在今天，深圳銀保監局表示將加碼監管全部涉房貸款，每季度滾動(dòng)排查資金流向。滾動(dòng)排查范圍為截至報告期末的所有存量業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)對公和個(gè)人信貸業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)用途貸款、消費類(lèi)貸款、信用卡以及理財、投資等表內外融資業(yè)務(wù)，其中經(jīng)營(yíng)用途貸款是排查重點(diǎn)，排查結果于每季后5個(gè)工作日內上報。

那么，在房貸監管全面趨嚴的情況下，樓市、銀行將何去何從？

周茂華強調，國內監管環(huán)境的變化，對銀行資產(chǎn)負債與內部管理均會(huì )產(chǎn)生一定影響。此前不規范的“經(jīng)營(yíng)貸”將無(wú)法進(jìn)行，部分存量也會(huì )面臨整改，進(jìn)而影響銀行的資產(chǎn)和負債業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，銀行需完善經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理考核制度。

但整體上，由于經(jīng)營(yíng)貸規模相對有限，并非銀行支柱型業(yè)務(wù)，預計對銀行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)影響有限，不排除會(huì )對個(gè)別銀行造成較大的影響。對于樓市來(lái)說(shuō)，嚴查經(jīng)營(yíng)貸將截流房地產(chǎn)的一大輸血渠道。在房地產(chǎn)整體融資環(huán)境略偏空的情況下，局部房地產(chǎn)炒作將尤其受到抑制。

復旦大學(xué)金融研究中心主任孫立堅認為，“嚴防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”的政策會(huì )產(chǎn)生一個(gè)暫時(shí)效果。要真正根除，需要解決老百姓錢(qián)不夠花的通脹預期、公共資源均等化等問(wèn)題。買(mǎi)房只是一個(gè)手段，更多的還是想分享大城市所擁有的公共資源帶來(lái)的高質(zhì)量的生活。只有把老百姓的后顧之憂(yōu)解決好，房?jì)r(jià)才會(huì )良性、健康地跟著(zhù)真實(shí)需求一起成長(cháng)。

董希淼表示，防范經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不能把所有責任都推給銀行業(yè)金融機構。應建立并完善金融管理部門(mén)與金融機構聯(lián)動(dòng)機制，明確職責邊界，各司其職，協(xié)同配合，并壓實(shí)借款人的責任。各地在排查和處置過(guò)程中，既要嚴格，又要精準，要減少“誤傷”有真實(shí)經(jīng)營(yíng)性資金需求的小微企業(yè)。歸根結底，還是應加強和改進(jìn)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期。市場(chǎng)趨于平穩，通過(guò)各種手段套取資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的現象自然就會(huì )減少。此外，還要進(jìn)一步實(shí)施差別化住房信貸政策，合理滿(mǎn)足自住型和改善型購房需求，加大對住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)。