投拓江湖 作者：投拓江湖
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最近有不少從事十余年地產(chǎn)拿地工作的朋友跟我講，今年的拿地實(shí)在是太難了，嚴重超出了預期。其中的原因，值得深入分析：
存量競爭激烈
公開(kāi)市場(chǎng)上可獲取的土地數量，特別是優(yōu)質(zhì)的土地總量是有限的。目前國內有約9.5萬(wàn)家各類(lèi)規模的房企，為了拿到地，大家必然是挖空心思、竭盡全力。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，就像同樣的一桌飯菜，桌上的飯菜還是那么多，但是食客的食量增加了，有的人為了能吃飽必然會(huì )擠占其他人的份額，競爭自然就升級了。
截止今年9月份，年銷(xiāo)售額破千億的房企，已經(jīng)有19家。這還是發(fā)生在今年上半年疫情嚴重，售樓部被迫關(guān)閉，長(cháng)達兩個(gè)月之久的“非?！蹦攴?。
但僅僅是在8年以前，這個(gè)數字只有3家。規模的上升，必然導致TOP系的房企對拿地規模進(jìn)一步追求，帶來(lái)對土地的進(jìn)一步渴求，引發(fā)土地市場(chǎng)更加激烈的競爭。
市場(chǎng)愈發(fā)艱難，但是不代表所有的房企都是按套路出牌的。部分堅持走沖規模，走高周轉路子的激進(jìn)房企，充當了土地公開(kāi)市場(chǎng)“鯰魚(yú)效應”的角色，以拿到地為最高標準，不怕交學(xué)費。
今年的土地公開(kāi)市場(chǎng)，各地的國企和平臺公司的表現尤為扎眼，算賬與市場(chǎng)預期都不是最主要的拿地考慮因素，能拿到地，擴充土地儲備才是重中之重。在這類(lèi)房企面前，想與其拼溢價(jià)舉牌能力和市場(chǎng)預期的能力，是不具有優(yōu)勢的。
不得不說(shuō)，現在的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)進(jìn)入了“狹路相逢勇者勝”的存量競爭階段。在土地供應端方面，隨著(zhù)城市化的高潮已幾乎到達頂點(diǎn)，未來(lái)的城市化進(jìn)入一個(gè)平穩發(fā)展階段。土地供應的總指標的增加量，很難再有質(zhì)的變化，房企拿地需要在現有指標之下，競爭數量有限的相對優(yōu)質(zhì)的土地。
在競爭加劇的市場(chǎng)形勢面前，有部分激進(jìn)型的房企觀(guān)念轉變比較快，在風(fēng)險把控，市場(chǎng)預期等方面進(jìn)行了優(yōu)化，降低了投資標準，特別是財務(wù)指標方面。但是大部分習慣了原來(lái)市場(chǎng)規則，穩健經(jīng)營(yíng)的房企，還在堅持原有的拿地評價(jià)體系，導致拿地艱難。
這就是大家現在很常見(jiàn)的，一些房企的區域公司，兩年以上都沒(méi)新增土地儲備的問(wèn)題癥結所在。在更加激烈的公開(kāi)市場(chǎng)競爭面前，你不改變，就永遠處于不利地位。
地價(jià)預期太高？
很多城市公開(kāi)市場(chǎng)的土地，存在一個(gè)問(wèn)題，按照大部分公司現行的投資測算模板來(lái)測算，基本上都只能勉強能算過(guò)賬，或者是略高于公司要求的財務(wù)指標，但是舉牌及溢價(jià)能力并不強。
所以這是哪里出了問(wèn)題？是Z F的預期太高了，還是大部分公司對項目的財務(wù)指標的設置太苛刻了？
兩者兼有，地方政府對于土地財政的依賴(lài)性在往縱深方面發(fā)展，上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，普遍抬高了地方Z F對地價(jià)的預期，因此反饋在土地起拍價(jià)方面。今年還在激進(jìn)拿地的房企，更加讓地方Z F覺(jué)得較高的地價(jià)預期，還有一定的市場(chǎng)，因此沒(méi)有及時(shí)糾正偏高的出地價(jià)格預期。
另一方面，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結束，進(jìn)入了一個(gè)白銀的時(shí)代，這個(gè)階段典型的特征是行業(yè)利潤降低，而且更加關(guān)注規范性、專(zhuān)業(yè)度?，F在還有不少公司固守10%-15%凈利潤指標，以及4-6個(gè)月內開(kāi)盤(pán)的高周轉要求，并以此指導拿地。結果就是很少有地能夠符合要求，拿不到地。
上一個(gè)十年中國平均的經(jīng)濟增速在7%-8%，居民收入增長(cháng)在10%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買(mǎi)了和房?jì)r(jià)增長(cháng)的預期有比較好的購買(mǎi)力基礎。但是未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)率會(huì )在6%以下，居民收入增長(cháng)也會(huì )走低，支撐未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期是不足的。這就直接導致了在預估市場(chǎng)時(shí)，不能有太樂(lè )觀(guān)的價(jià)格預期，同時(shí)部分房企在固守高利潤指標的同時(shí)陷入了不敢拿地，無(wú)地可拿的境地。
三四線(xiàn)城市棚改紅利消失
正好在這一階段廣大的三四線(xiàn)城市的棚改政策大規模落地，涉及上百萬(wàn)戶(hù)，釋放的市場(chǎng)容量上億方。引得大量房企進(jìn)行區域下沉，重倉很多地級市，縣城。這些城市的土地成交量，以及價(jià)格雙雙走高，土地財政收入增加后得以繼續造新城，推出新區的土地，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片欣欣向榮的景象。
同時(shí)期，很多公司為了緩解拿地焦慮癥，選擇了拿地區域下沉，即一二線(xiàn)城市主城—遠郊區—三四線(xiàn)城市的擴張策略。但是有這個(gè)拿地思路的不止一家，大部分房企都不約而同地選擇了此策略，導致三四線(xiàn)城市的土地成交均價(jià)暴漲。
在經(jīng)歷兩年的時(shí)間后，2018年底全國范圍內的大規模棚改任務(wù)基本完成。大部分三四線(xiàn)因為本身沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，人口流入情況也堪憂(yōu)，購買(mǎi)力被上一波剪割殆盡，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。
三四線(xiàn)城市經(jīng)歷了一波瘋狂去庫存-瘋狂補庫存的過(guò)山車(chē)式經(jīng)歷，很多三四線(xiàn)城市目前的去化周期都是接近20個(gè)月，導致很多房企不敢拿地。
融資收緊，缺錢(qián)
自今年“三道紅線(xiàn)”政策，以及控制涉房貸款比例政策發(fā)布以來(lái)，金融政策收緊步步為營(yíng)，查漏補缺。房地產(chǎn)企業(yè)的傳統銀行融資渠道，非銀行金融機構融資通道，境外發(fā)行債券融資等渠道都被全方位收緊。
雖然今年疫情期間，央行多次放水，涉及釋放的流動(dòng)性達幾萬(wàn)億，讓不少人興奮不已。但是沒(méi)有一項是針對房地產(chǎn)的，在通道被嚴控的情況下，沒(méi)有幾家金融機構敢冒著(zhù)大風(fēng)險給房企做政策之外的融資，讓很多房企對資金的渴求度與日俱增。
雖然目前整體執行的偏寬松的貨幣政策，但是對房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)短期仍然看不到融資端放松的可能，甚至不排除會(huì )進(jìn)一步收緊。不少房企為了滿(mǎn)足三道紅線(xiàn)標準，為了降低負債，甚至暫停了不少應付賬款的支付。
拿地資金上的捉襟見(jiàn)肘，直接表現在房企拿地的意愿上，大部分房企對后續拿地持謹慎的態(tài)度。
地方政府賣(mài)地太多，補庫存
在這一輪周期當中，大部分城市的地方政府隨行就市，加大了土地供應的總量，很多城市土地成交量翻番，很多之前不到百萬(wàn)方的三四線(xiàn)城市，供應量直接上漲到幾百萬(wàn)方。
地方政府在此輪城市擴張中龐大的新城建設開(kāi)支，導致財政收支極為緊張，為了緩解財政壓力必然加大土地供應，供應越多流拍也就更多，形成了惡性循環(huán)。最近各大城市大量土地流拍或者中止拍賣(mài)的情況越來(lái)越多，充分印證了這一點(diǎn)。
原本棚改政策導致的去庫存效應，使得三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)趨于健康，隨著(zhù)大量土地供應的增加，又變成了“補庫存”。三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)容量往往極為有限，去化的風(fēng)險在持續疊加。
拿地謹慎的房企，在研究市場(chǎng)的風(fēng)險之后，已經(jīng)放慢了拿地的節奏，等待機會(huì )型進(jìn)入。
地價(jià)增長(cháng)預期有限，不敢看太高預期
這一波房地產(chǎn)行情輪動(dòng)之后，除了一二線(xiàn)城市以外，大部分的三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)觸到了天花板，不可能有太大的增長(cháng)空間。
以前則不一樣，過(guò)去房企拿地并不是著(zhù)眼于近期1—2年的土地儲備，而是多多益善。因為以前拿地可以無(wú)限地加預期，再過(guò)個(gè)三五年，就算自己不開(kāi)發(fā)，囤的地賣(mài)給其他房企也能掙不少。若是自己開(kāi)發(fā)，則比新拿的高價(jià)地塊占盡優(yōu)勢。一句話(huà)，拿地不可能砸在手里的，因此敢拿地王，也勇于拿地王。
而現在則不可同日而語(yǔ)了，除了部分優(yōu)質(zhì)的一二線(xiàn)城市外，其他大部分城市的房?jì)r(jià)進(jìn)入一個(gè)長(cháng)時(shí)間的橫盤(pán)期，這基本上已是很多房企的共識。房?jì)r(jià)上漲的預期不足，如果囤一些需要很長(cháng)時(shí)間才能開(kāi)發(fā)的地，每年產(chǎn)生的資金成本都會(huì )成為一種不能城市的負擔，而且大量自有資金的占用會(huì )影響企業(yè)的“高周轉”。
限購限價(jià)，市場(chǎng)分化
部分城市執行嚴格的調控政策，對預售進(jìn)行限價(jià)，新項目開(kāi)盤(pán)嚴格參照周邊的均價(jià)，不得高于周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格。后續加推的房源又不得在首期房源的基礎上有太大的價(jià)格漲幅。
在這輪房地產(chǎn)行情當中，很多地方政府的市場(chǎng)預期大幅增長(cháng)，新推出的土地價(jià)格往往高的離譜，貼近往期成交的最高價(jià)，還設置有底價(jià)。很多房企拿的地，測算出來(lái)是虧損的，拿地的意愿自然十分消極。
一二線(xiàn)城市土地供應端相對理性，但土地成交呈現兩極分化，近郊及主城的土地競爭異常激烈，遠郊區的土地流拍的風(fēng)險增加。
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