作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

過(guò)去一段時(shí)間，監管部門(mén)及金融機構在房企風(fēng)險化解方面持續開(kāi)展了行動(dòng)，房地產(chǎn)融資環(huán)境有所改善。但若細細感受行業(yè)的發(fā)展紋理，分化大趨勢依舊不容小覷。

Wind統計數據顯示，截止到2月22日，房地產(chǎn)行業(yè)年內累計發(fā)行境內信用債券211.69億元，涉及短期融資券、中期票據、公司債等多種類(lèi)型，其中發(fā)行主體大部分為國企或央企；而2021年前兩個(gè)月，該行業(yè)總發(fā)行規模約達525億元，相較之下今年已有大幅縮水。

考慮到境外債市場(chǎng)處于低溫，房企發(fā)債仍以境內債為主，這樣的融資規模并不足以緩和到期債務(wù)。貝殼近期發(fā)布報告稱(chēng)，今年仍是房企償債高峰期，年內到期債券總額接近萬(wàn)億，按當前月均發(fā)債500億規模計算，償債壓力仍較大。

僅從境內公司債角度觀(guān)察，一些結構性的風(fēng)險仍值得關(guān)注。

觀(guān)點(diǎn)新媒體不完全統計，去年51家樣本發(fā)債主體共有86只公募公司債進(jìn)入回售期，規模接近1383億元；其中上、下半年實(shí)際回售率分別達78.28%、72.46%，給房企帶來(lái)了額外的流動(dòng)性沖擊。

進(jìn)入2022年，截至2月22日已披露回售日的債券規模逾462億元，包含已公布回售結果債券規模約196.3億元，實(shí)際回售率接近75%。

在實(shí)際操作層面，資信不同的群體亦出現分野，多數民企傾向于維持或上調票面利率以爭取債務(wù)存續，而最終回售率仍維持高位，則反映市場(chǎng)對房地產(chǎn)信心亟待提振。

本文重點(diǎn)梳理2021年以來(lái)進(jìn)入回售期的樣本發(fā)行主體，試圖觀(guān)察融資監管收緊以來(lái)房企實(shí)際回售率變化，以及回售背后主體評級、利率走勢、融資渠道等因素所制造的差異。

過(guò)去三年間，境內信用債市場(chǎng)總體仍是較不錯的窗口期。

以主體評級為AAA的企業(yè)為例，2020年以來(lái)，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )發(fā)布的發(fā)行指導利率呈現“下行-反彈-下行”的走勢；最新1年期指導利率約2.82%，較2020年初下降95BP。

數據來(lái)源：銀行間交易商協(xié)會(huì )

盡管身處貨幣政策總體寬松的大環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)境內融資卻出現了下降趨勢。wind數據顯示，2019年證監會(huì )定義下的房地產(chǎn)業(yè)共計發(fā)行495只信用債，融資規模逾3664億元，發(fā)行渠道涵蓋定向工具、超短債、公司債、企業(yè)債、資產(chǎn)支持證券等。

至2021年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行境內信用債降至276只，規模接近2844億元，較兩年前規?？s水約22.38%，顯示房地產(chǎn)受到調控政策的影響之深。但頭部房企融資利率仍保持較低水平，比如萬(wàn)科于去年9月發(fā)行3年期20億元中期票據，票面利率僅為3.08%。

從票面利率類(lèi)型看，房企信用債主要分為固定利率、累進(jìn)利率兩種；其中累計利率占比較大，并多表現為設置調整票面利率條款，約定在存續期的前幾年保持某一利率，此后發(fā)行主體有權決定調整利率，投資者則擁有回售的權利。

若采用累進(jìn)利率的信用債進(jìn)入回售期，發(fā)行人將面臨不小的潛在償付風(fēng)險和資金壓力，實(shí)際回售率（即實(shí)際回售規模與進(jìn)入回售期規模比值）則決定著(zhù)風(fēng)險和壓力的等級。而由于票面利率調整和回售權利分屬發(fā)行主體、投資者，兩方的博弈也左右了回售的走勢。

含有調整票面利率及回售兩項條款的房地產(chǎn)公司債中，觀(guān)點(diǎn)新媒體篩選了2021年進(jìn)入回售期的樣本債券約86只，涉及規模接近1383億元；其中民營(yíng)企業(yè)（含外資在境內發(fā)債主體）仍占大多數，共計60只回售期公司債，包含2只年內進(jìn)入重組的藍光發(fā)展存續債。

發(fā)行主體視角看，不同體制機制的房企在債券回售期對利率調整的情況有所差異。

具體而言，央企、國企、民企2021年宣布下調利率個(gè)券數占同類(lèi)型企業(yè)回售個(gè)券總數的比值分別為73%、67%、55%；民營(yíng)企業(yè)包括華宇、新希望地產(chǎn)、融創(chuàng )、富力、新城等年內都曾將旗下個(gè)券上調利率，僅融創(chuàng )就于去年7月宣布將“16融創(chuàng )07”存續期利率從4.00%上調至6.80%。

發(fā)行主體信用資質(zhì)不同，也會(huì )導致同一體制機制下各企業(yè)實(shí)際回售率的差異，總體表現為中高評級（AA以上）的債券回售比例明顯低于低評級債券；其中AA-及更低評級主要集中于民企，實(shí)際回售率接近95%。

天風(fēng)證券也曾指，信用資質(zhì)相對較優(yōu)的發(fā)行人可以通過(guò)調整票面利率博弈債券的存續期，而信用資質(zhì)較差的發(fā)行人則很難通過(guò)上調票面利率顯著(zhù)降低債券的回售比例。

利率視角看，參考天風(fēng)證券所提出的債券回售日后票面利率比價(jià)方式，觀(guān)點(diǎn)新媒體統計了上述86只樣本債券進(jìn)入回售日時(shí)，同期銀行間交易商協(xié)會(huì )對應評級、期限的發(fā)行指導利率。

結果顯示，剔除藍光發(fā)展重組的兩只債券，剩余84只進(jìn)入回售期的債券對應規模約1361億元，其中接近1190億元債券調整后存續期利率高于市場(chǎng)參考利率（即利差＞0）時(shí)，實(shí)際回售率約73.58%；另有接近171億元債券存續期利率利差＜0，回售率則提高至近87%。

分上下半年觀(guān)察，AAA評級債券實(shí)際回售率于下半年偏高，主要由于期內萬(wàn)科、中海、首旅、旭輝、美的置業(yè)在內企業(yè)將存續期債券大幅下調利率，其中旭輝旗下“18旭輝05”利率從6.39%調至2.70%，美的置業(yè)“19美置03”利率從5.20%調至2.10%。最終投資者普遍選擇回售，除了“18首旅01”，其他下調利率的債券回售率均在97%以上。

數據來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數整理

進(jìn)入2022年，圍繞債券回售期的博弈仍在持續，截至目前大約有32只樣本房企的公司債披露存續期利率調整情況及回售計劃，涉及規模約273億元。

其中有17只債券擬下調利率，主要為高評級的國企、央企及部分民企如萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)旗下債券；而其他民企包括金科股份、龍光、新城控股、榮安地產(chǎn)等，則大部分選擇上調或不調整利率。

根據已披露的回售結果，剔除面臨重組的“20恒大01”債券，目前樣本房企公司債有15只進(jìn)入回售期，對應規模約196.3億元，最終回售額達146.39億元，實(shí)際回售率約75%。

這樣的回售水平相較其他行業(yè)為高，意味著(zhù)平均一筆債券進(jìn)入回售期就償還3/4額度，對企業(yè)的流動(dòng)性造成新挑戰。

以金科股份為例，觀(guān)點(diǎn)新媒體去年12月曾報道，該公司到2022年底將有6只債券到期，債券余額接近49億元；若考慮回售，未來(lái)一年還將有4只公司債需兌付，對應債券余額則為51.5億元，全部回售將導致金科2022年到期債券余額突破百億。

為了應對此類(lèi)不穩定風(fēng)險，發(fā)行主體一般可以選擇通過(guò)轉售以實(shí)現回售債的繼續存續，具體包括私下轉售以及程序轉售兩種渠道。

觀(guān)點(diǎn)新媒體統計的樣本房企公司債中，2021年共有44只債券在回售后行使了轉售權，僅下半年就有26只；值得關(guān)注的是，自去年10月房企債務(wù)爆雷案例增加以來(lái)，境內公司債轉售明顯減少，四季度僅有6只樣本債券宣布轉售計劃，但實(shí)際轉售率總體并不高。

其中，“18龍湖06”債券總額為20億元，去年11月行權時(shí)回售金額達18.81億元，實(shí)際回售率94%；最終該債券完成轉售金額為0，轉而注銷(xiāo)18.81億元。相較之下，去年8月“18龍湖04”回售16.46億元，實(shí)際回售率82.3%，這部分回售金額中有13.65億元成功轉售。

對此，平安證券曾在報告中表示，理論上轉售成功率由發(fā)行人促使轉售成功的意愿和投資人購買(mǎi)轉售債券的意愿共同決定，具體的兩個(gè)核心因素是債券信用資質(zhì)和債券轉售價(jià)格。該行續指，高資質(zhì)企業(yè)轉售成功率顯著(zhù)更低。

對于難以轉售或者放棄轉售的債券，房企在選擇以自有資金兌付并注銷(xiāo)之余，還可以采取“借新還舊”實(shí)現另一層意義上的存續，但這取決于企業(yè)的融資渠道是否暢通。

獲準發(fā)債的企業(yè)中，金科股份的運作可以被視為典型案例之一。

今年1月11日，金科開(kāi)始發(fā)布“20金科01”回售實(shí)施辦法暨票面利率不調整的公告，涉及債券總額19億元，利率6.00%；2月18日，“20金科01”公布回售結果，回售金額18.9億元，實(shí)際回售率99.47%。

而在2月17日，金科已完成發(fā)行15億元4年期公司債，票面利率8.00%，募集資金擬用于償還“20金科01”的回售本息。一借一還之間，該公司債券利率實(shí)益上調了200BP，而且新發(fā)15億元債券規模相當于所需償付債19億元的79%左右，亦符合窗口指導“85折”規定。

“85折”是對到期債務(wù)償付比例的一種簡(jiǎn)稱(chēng)，早在2020年11月27日，上交所已發(fā)布規定，明確以8月10日為節點(diǎn)，在該節點(diǎn)之后受理的房企公司債，申報額度不得超過(guò)擬償還債券本息規模85%。

上市案例體現了當下房企信用債存續的困境：在經(jīng)歷調控以來(lái)，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好已發(fā)生了極大改變，對于具有同樣風(fēng)險的資產(chǎn)，傾向于具有更高的預期收益率。

最新市場(chǎng)傳言也指，新城控股于3月上旬進(jìn)入回售期的“20新控01”，利率從5.10%上調至6.50%，但投資者計劃悉數回售。

目前新城方面并未回應該傳言。

不僅僅是回售部分，據DM研究發(fā)布數據，2月下旬至3月共計將有138家房企相關(guān)債券面臨到期、回售及付息，其中到期及回售共計77只，涉及規模約716.27億元。

上述到期債務(wù)規模多數或最終將尋求借新還舊方式償付，盡管完全化解風(fēng)險的難度較大。貝殼研究院近期提及，1月房企境內外債券融資累計約481億元，同比下降70%；同期境內外債券到期債務(wù)規模則約1051億元，同比下降27.3%，到期債務(wù)凈額570億元。

觀(guān)點(diǎn)新媒體查詢(xún)，今年以來(lái)獲批發(fā)行境內信用債仍主要集中于國有企業(yè)及部分民企如濱江集團、金地、萬(wàn)科等。

其中萬(wàn)科自1月下旬以來(lái)先后發(fā)行3筆中期票據，涉及規模80億元，3年期利率最低僅為2.95%，募集資金均用于商品房項目建設。實(shí)際上，萬(wàn)科一季度并無(wú)公開(kāi)債務(wù)到期，凈融資規模處于顯著(zhù)提升狀態(tài)。

實(shí)際上，從市場(chǎng)角度觀(guān)察，1月20日央行公布5年起以上LPR下降5BP至4.60%，反映貨幣政策對債市總體較為有利。銀行間交易商協(xié)會(huì )于2月24日公布的3年期指導利率為3.13%，甚至高于萬(wàn)科發(fā)債的水平。

數據來(lái)源：銀行間交易商協(xié)會(huì )

但不難發(fā)現，目前成功發(fā)債的房企大多有地方或者國資背書(shū)，往往信用評級較高，整體融資閘口還未完全向民企開(kāi)放。這導致了房地產(chǎn)行業(yè)出現結構性“融資荒”問(wèn)題，歸根到底仍是部分房企出險，行業(yè)信用分層現象突出。

2月23日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)，全資子公司未能在30日豁免期內支付境外債券XS2100664544利息1387.5萬(wàn)美元以及境外債券XS2203986927利息1338.75萬(wàn)美元，據此觸發(fā)了相應交叉保護條款。截止去年三季末，該公司有息負債約849.38億元。

此前正榮地產(chǎn)亦宣布，公司資源不足以支付2億美元永續債，正嘗試征求證券實(shí)益擁有人的同意，就證券提出若干建議豁免及修訂。

目前陽(yáng)光城在境內的主體評級先后被大公國際、東方金城調為BB，展望負面；正榮地產(chǎn)則仍被中誠信國際、大公國際維持AAA評級。但在境內二級市場(chǎng)，包括“20陽(yáng)城03”“20陽(yáng)城04”以及“20正榮03”最新報價(jià)均低于30元，顯示高風(fēng)險品種利差達到了較高位。

房企所倚仗的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)也陷入困局，根據觀(guān)點(diǎn)指數統計，1-2月前100房企實(shí)現權益總銷(xiāo)售金額7826.1億元，同比減少43.3%，降幅較1月擴大3.1個(gè)百分點(diǎn)。

近期調控政策有所松動(dòng)，包括放寬商品房預售資金使用，以及部分城市降低首付比例等，給困頓中的房企帶來(lái)新的希望，但短期內仍無(wú)法為它們帶來(lái)資金回流。

在此情況下，包括正榮、世茂等房企都開(kāi)始啟動(dòng)資產(chǎn)出售計劃。

東方金城發(fā)布報告稱(chēng)，參照2011年、2015年兩輪房地產(chǎn)下行持續時(shí)間，預計本輪房地產(chǎn)“寒潮期”將至少持續到2022年年中，而若政策調整及時(shí)到位，下半年房地產(chǎn)下行過(guò)程有望緩和。

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原標題： 原報道 | 房企境內公司債分化與博弈