作者：DealingMatrix

來(lái)源：搞債的雷猴（ID：bond_monkey）

閩系房企最近頻頻被提及，每家都要被拉出來(lái)做下“深度體檢”。今天雷猴君與大家探討一下“喜提熱搜”的禹洲地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“禹洲”）。

5月25日，標普表示應發(fā)行人要求，撤銷(xiāo)禹洲的“B+”長(cháng)期發(fā)行人信用評級和該公司高級無(wú)抵押票據的“B+”長(cháng)期發(fā)行評級。評級撤銷(xiāo)時(shí)，該公司的展望為“負面”。

在地產(chǎn)界，標普撤銷(xiāo)評級的情況并不多見(jiàn)，市場(chǎng)上對禹洲地產(chǎn)的財務(wù)表現發(fā)起關(guān)注。

在債市大佬看來(lái)，禹洲的運營(yíng)能力值得肯定。但是也在去年年底分析了公司不受待見(jiàn)的原因，并表示“權益才是未來(lái)的利潤”。

DM查債通-小道消息

在岸債券方面：

禹洲是通過(guò)廈門(mén)禹洲鴻途地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司來(lái)發(fā)行在岸債券。

在今年還未有發(fā)行在岸債券。

目前，共有流通中人民幣債券6筆，當前存續94.90億元，今年待付本金利息36.73億元。

在岸債券情況

在DM上可以查詢(xún)到禹洲的近5年的在岸債券償債情況。2021年同樣是禹洲償債的高峰期，代償本金30億元，利息4.6億元。

近5年在岸債券償債情況

離岸債券方面：

今年禹洲目前有發(fā)行了兩只美元債。1月份發(fā)行一只規模是6.45億，票息是7.375，期限為6年的美元債；2月發(fā)行一只規模是4億，票息是7.7，期限為5年的美元債。

目前，禹洲共有13筆離岸債券，當前存續55.15億美元，今年有1筆余額為2億美元的離岸債到期。

禹洲離岸債情況

綜合來(lái)看，禹洲回售和到期兌付的壓力一般，自今年至2026年，平均每年的償債壓力在66.90億人民幣，其后債務(wù)壓力明顯減小。

美元債行情：

在美元債行情中，DM有一項重要的指標來(lái)判斷其成交活躍性，此指標為流動(dòng)性指標。流動(dòng)性指標得分從1至5，1分代表流動(dòng)性最好，5分代表流動(dòng)性最困難。

禹洲的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：

禹洲美元債成交行情（5月27日紐約16:00價(jià)）

禹洲的美元債的流動(dòng)性均不錯。

據DM專(zhuān)欄的BONDINSIGHT報道，5月27日，禹洲2026年到期7.375%美元債經(jīng)歷明顯波動(dòng)，IHS凈參考價(jià)5月26日從90.0877美分下滑3.11%至87.2825美分，單日收益率上行34.13bps。

“禹洲地產(chǎn)7.375 2020-01-13”凈價(jià)圖

在岸債券行情：

近一個(gè)月來(lái)，廈門(mén)禹洲鴻途地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司流通中在岸債券的歷史成交量第一為“19禹洲01”，成交量為3.83億元。

近一個(gè)月在岸債券成交前五排行榜

在DM查債通的歷史成交板塊，可實(shí)時(shí)跟進(jìn)不同經(jīng)紀商成交行情，并可選擇不同成交維度進(jìn)行對比分析。

在疫情期間，多家房企被卷入“降級”的漩渦，國際評級機構標普、惠譽(yù)紛紛下調房企評級，包括泛?？毓?、富力、泰禾、禹洲等。

在今年4月份，穆迪與標普均對禹洲給出負面的評級展望。

穆迪認為，在未來(lái)12至18個(gè)月內，禹洲地產(chǎn)的債務(wù)杠桿率或會(huì )由去年的35.8％，增加至45％至50％的水平。

雖然在5月25日，標普撤銷(xiāo)了對禹洲的評級，但其在4月份也對禹洲做出了評估分析。

標普認為，禹洲地產(chǎn)的去杠桿化前景仍不明朗，原因是該公司在未合并的合資企業(yè)中有著(zhù)廣泛的敞口，而且由于未確認銷(xiāo)售有限，收入增長(cháng)可能會(huì )放緩。

標普估計，2019年禹洲地產(chǎn)的合并比率約為30%，遠低于標普此前預期的65%以上。因此，盡管銷(xiāo)售額以更高的速度增長(cháng)，但2019年的收入下降了4%。

國內評級中，2019年6月，東方金誠對禹洲評級為AA+，展望為穩定。

東方金誠認為，公司在建和擬建項目后續投資資金金額較大，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策環(huán)境下，面臨一定的投融資壓力；

公司對合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)的擔保金額較大，存在一定代償風(fēng)險。

禹洲在全國共有65個(gè)項目，項目著(zhù)重分布在二線(xiàn)城市。

一線(xiàn)城市有7個(gè)項目，具體分布數量為上海5個(gè)，北京2個(gè)；

二線(xiàn)城市共有45個(gè)項目，排名前三的是合肥11個(gè)、廈門(mén)8個(gè)、蘇州7個(gè)；

三/四線(xiàn)城市共有13個(gè)項目，排名前三的是唐山3個(gè)；漳州3個(gè)，揚州2個(gè)。

項目存量分布地圖

禹洲的項目數量不足70個(gè)，在房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)屬寒磣，公司的部分項目位于三四線(xiàn)城市，面臨一定的去化壓力。

DM終端數據及時(shí)整理出禹洲發(fā)布的企業(yè)銷(xiāo)售月度數據。包括：銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)，并且數據同比變化和行業(yè)排名一目了然。

近5年禹洲銷(xiāo)售金額變化圖

今年的銷(xiāo)售金額為199.89億元，同比增長(cháng)23.86%，行業(yè)排名第32；

銷(xiāo)售面積為126.65億元，同比增長(cháng)19.05%，行業(yè)排名第32；

銷(xiāo)售均價(jià)為15783元每平，行業(yè)排名第49。

銷(xiāo)售金額月度數據

從月度銷(xiāo)售數據看，由于疫情原因，今年2月份是禹洲的銷(xiāo)售低谷，4月份直竄至96.27億元，同比增長(cháng)87.41%。

與閩系擠進(jìn)派系的房企相比，禹洲的三駕馬車(chē)“量要跟上、盈利要保證、負債比例要控制”努力在尋求平衡點(diǎn)，其行業(yè)內的綜合排名也一直在50名左右徘徊。

據國土資源部統計數據，從今年1月到5月份至今，禹洲總拿地金額為38.41億元。

禹洲今年均是從二線(xiàn)城市拿地，且物業(yè)類(lèi)型都是住宅。

其中，無(wú)錫27.37億元，蘇州9.6億元，成都1.44億元。

同作為閩系房企，禹洲地產(chǎn)的風(fēng)格比較迥異。在早期并沒(méi)有高負債大舉擴張，這一情況在2017年，禹州地產(chǎn)發(fā)出千億規模的口號后開(kāi)始改變。

近5年禹洲新增拿地面積

2018年，禹洲地產(chǎn)并新增了土地儲備843.75萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)355.80%。但是在2018年禹洲全年銷(xiāo)售額560.03億元，并沒(méi)有達成全年600億元的目標。

2019年禹洲在拿地上持續發(fā)力，在合肥、成都以高于100%的溢價(jià)拿下地塊，躍升成為當地的“地王”。高溢價(jià)拿地后續的變現也挑戰公司的運營(yíng)能力。

銷(xiāo)售數據方面：

2019年全口徑合同銷(xiāo)售金額751.2億元，同比增長(cháng)34.1%，還未邁進(jìn)千億門(mén)檻；

毛利潤為60.92億元，同比下降18.42%；

毛利率26.2%，同比降低4.5pts；

核心凈利潤19.0%，同比增長(cháng)4.9pts；

禹洲盈利增速放緩，毛利率低于行業(yè)平均值，對于實(shí)現千億房企，實(shí)屬要為之捏把汗。

貨幣資產(chǎn)方面：

2019年底資產(chǎn)凈額287.27億元，流動(dòng)資產(chǎn)凈額44.945億元；

總資產(chǎn)流動(dòng)負債748.51億元，非流動(dòng)負債總額428.55億元；

現金及銀行結余為335.11億元，其中受限現金61.02億元；

償債能力方面：

2019年年底，現金短債比2.33，同比增長(cháng)30.5%；

長(cháng)短期債務(wù)比2.65，同比增長(cháng)59.8%；

平均融資成本為7.12%。

在今年前4個(gè)月，禹洲實(shí)現累計銷(xiāo)售金額為199.89億元，累計的認購未簽約人民幣4.9億元。

今年禹洲仍然堅定向千億的目標發(fā)起沖刺，禹洲創(chuàng )始人林龍安信心滿(mǎn)滿(mǎn)，雷猴君也會(huì )持續關(guān)注。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“搞債的雷猴”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 2020沖刺千億，禹洲的能力配得上野心嗎？